Grupo Centenario: “Camino Real empezará a funcionar en el último trimestre del 2021”

Con fecha definida para la apertura de Camino Real, su proyecto más ambicioso, y con nuevos planes en cada una de sus cuatro divisiones, el grupo Centenario toma en serio los números que espera alcanzar en el futuro. Así lo detalla a Día1 su CEO Gonzalo Sarmiento.

A inicios de este año anunciaron inversiones por US$100 millones para el 2019, ¿cuánto avanzaron a la fecha? En febrero terminamos la construcción del Holiday Inn Express San Isidro y ya se inauguró. También adquirimos tierras para nuestro negocio de urbanizaciones. En el último bimestre iniciaremos la construcción del edificio Real 12, y también haremos la habilitación urbana de la segunda etapa de Macrópolis. Ese es el conjunto de inversiones que suman US$100 millones.

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¿Cómo esperan terminar el 2019 si en el 2018 sus ventas fueron de US$200 mlls.? Esperamos crecer entre 10 y 12%, tanto en ventas como en Ebidta, que debe llegar a US$100 mlls. sumando el desempeño de nuestras cuatro unidades: urbanizaciones, industrial, oficinas y centros comerciales.

¿Mantendrán ese rango de crecimiento en los próximos cinco años? La meta al 2025 es duplicar el Ebidta y acercarlo a US$180 mlls. Queremos duplicar el tamaño de la compañía y su Ebidta. Tenemos el banco de tierras para hacerlo. A largo plazo, el objetivo es que nuestro Ebidta provenga en un 50% de los negocios de desarrollo urbano (venta de tierras), y el otro 50% de renta inmobiliaria (alquiler de oficinas o centros comerciales).

¿Cuál será la piedra angular para cumplir esa meta? Estamos trabajando duro en innovación, para mejorar la experiencia de nuestros clientes y para hacer un cambio en los negocios maduros. También trabajamos un plan de eficiencia para desarrollar en el tiempo, costo y calidad óptima de nuestros proyectos, porque el mayor reto en el negocio inmobiliario es ganarle al tiempo, que no es manejado –necesariamente– por uno mismo sino por las entidades encargadas de los trámites.

¿Qué harán para equiparar el aporte de sus cuatro divisiones en esos resultados? En realidad, nosotros entendemos el negocio inmobiliario como un negocio cíclico y, en ese sentido, las cuatros divisiones tienen ciclos distintos, positivos o negativos.

Pero, el mercado de oficinas no la pasa bien y ustedes siguen apostando por nuevos proyectos, ¿a dónde apuntan? En el negocio de oficinas, nuestro horizonte de inversión es de 30 o 40 años. Es cierto que la coyuntura actual marca una sobreoferta, pero prevemos que irá a la baja en el transcurso de los próximos 24 meses, por eso arrancamos la construcción de Real 12 para que dentro de dos años encuentre mejores condiciones en el mercado.

¿Apostarán por oficinas en otras zonas? El mercado claramente ha demostrado, con los altos niveles de ocupación, que la zona de San Isidro Golf es la preferida de las empresas. En ese sentido, Centenario va a dedicar sus recursos en desarrollar un ‘hub’ entre el Centro Empresarial, el terreno del antiguo colegio Maristas y las torres de Camino Real. Para ello, toda nuestra inversión en oficinas va a estar destinada a esta zona de San Isidro.

¿Seguirán con los proyectos mixtos? Serán proyectos de oficinas con algo de ‘retail’ en las primeras plantas, en donde impulsaremos el tema gastronómico.

¿La idea de convertir esta zona de San Isidro en un ‘hub’, se replicará en otro lugar? Hemos testeado los mercados de oficinas en provincias y no tienen una escala atractiva para poder hacer un desarrollo similar, por lo tanto, a corto plazo descartamos desarrollar oficinas en otras ciudades del Perú.

En el caso de Camino Real, ¿cómo marcha la remodelación, tras la aprobación del estudio de impacto vial?, ¿empieza el 2020? Después de lidiar 26 meses con las autoridades, pudimos obtener esa aprobación y hoy trabajamos con la Municipalidad de San Isidro la aprobación del proyecto. Enero del 2020 continúa como la fecha de inicio de la reconstrucción, con miras a que entre en funcionamiento en el último trimestre del 2021.

En proyectos de infraestructura se calcula que las demoras incrementan en 5% la inversión inicial, en su caso, ¿se mantienen los US$200 millones estimados? Esos US$200 millones eran la inversión conjunta de Camino Real, Real 12 y un área que se va a intervenir en el Centro Empresarial Real. Evidentemente, el costo de cualquier proyecto crece por el impacto del costo del dinero en el tiempo. Y, el costo financiero de no poder sacar un proyecto en 12 meses sino en 24 o 36, definitivamente impacta.

Entonces, ¿cuánto demandará Camino Real? Entre US$100 millones y US$120 millones.

Sobre los futuros locatarios, se habla de Zara, H&M y Cineplanet, ¿han avanzado las conversaciones con ellos? Prefiero no dar marcas, pero es cierto que estamos negociando con varias y hay mucho interés por lograr un sitio en los 35.000 m2 del centro comercial. Solo podemos anunciar que Camino Real será un centro comercial con un porcentaje de su oferta muy dedicado al entretenimiento y la gastronomía.

En el caso de Minka, es cierto que el cambio ha sido notorio, pero entre los planes contemplaban la posibilidad de añadir oferta educativa, ¿hay avances? En realidad, con la remodelación de Minka hemos creado una ciudad comercial y hemos puesto en ‘stand by’ nuestro proyecto de contar con oferta educativa porque no es la prioridad hoy en día, pero no descartamos que en el futuro pueda entrar algún centro educativo, porque terreno tenemos.

¿Ya cerraron negociaciones con la ‘fast fashion’ que reemplazaría a Ripley Max? Solo puedo decir que ya hay un acuerdo y que estamos a punto de firmar el contrato de arrendamiento.

¿Su apertura se concretaría este año? En el 2020, porque la implementación del local es bastante sofisticada y la obra seguro va a durar unos 12 meses.

¿Ocuparán toda esa área? Solo una parte y el resto será ocupada con operadores mayoristas como Vega y Mayorsa, cuyos espacios se van a remodelar para incluir oferta comercial minorista.

Sobre sus fuentes de financiamiento, ¿se vienen nuevas emisiones de bonos? Tenemos bastante diversidad de financiamiento. Para Camino Real estamos pensando en un ‘project finance’ porque el proyecto generará flujos. Para nuestros negocios de renta de oficinas vemos la emisión de bonos como una alternativa para contar con financiamiento de largo y muy largo plazo. Y, para los proyectos de desarrollo urbano, con la banca hemos trabajado financiamientos de mediano plazo, de siete u ocho años y calzan bien con los flujos de los proyectos.

¿Tienen fecha para su próxima emisión? No, pero no descartamos que los bonos sean un vehículo para nuestro negocio de renta.

Pero también han hablado de la posibilidad de contar con una fibra propia. Definitivamente está [analizándose] desde hace algunos meses, sin embargo, hay que ver el momento oportuno porque una fibra tiene sentido cuando aportas inmuebles maduros, que no van a tener una potencial plusvalía o ‘upside’ en el corto plazo. Y, como la mayoría de inmuebles de nuestro portafolio de renta todavía tiene mucho valor por crear y generar, tenemos que estimar bien cuándo sería el momento adecuado para crearla.

¿Sería solo para su unidad de oficinas? Para renta, con oficinas o ‘retail’.

Después de la apertura de su primer hotel en San Isidro y con el de Piura en lista, ¿vendrán otros más? Nuestro plan de negocios, junto con nuestro socio Agrisal de El Salvador, es desarrollar, en principio, cinco hoteles y todavía nos faltan tres. Uno podría ser en Lima y los otros dos en provincias. Estamos mirando varias ciudades como Cusco o Arequipa, y hacia fines de año tomaremos una decisión. La construcción [empezará] en el 2020 y la adquisición de los terrenos a fines de este año, posiblemente.

¿Se ven con una nueva división? Por el momento, dada la escala de nuestros negocios, no tenemos en la mira un nuevo negocio o división que pueda entrar a corto plazo en nuestro portafolio. Creemos que hemos escogido los cuatro negocios en donde hay más potencial y demanda, y donde nuestras habilidades y banco de tierras nos permiten actuar competitivamente.