La hipoteca promedio sin incluir los programas estatales superó los S/630 mil soles, en agosto, según la SBS.  Durante dicho mes se generó una demanda inusual de créditos para la compra de viviendas recreacionales como casas de playa y de campo, según el BBVA. (Foto: GEC)
La hipoteca promedio sin incluir los programas estatales superó los S/630 mil soles, en agosto, según la SBS. Durante dicho mes se generó una demanda inusual de créditos para la compra de viviendas recreacionales como casas de playa y de campo, según el BBVA. (Foto: GEC)
Nicolás Castillo Arévalo

Periodista de la sección de Economía y Día1

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En los primeros seis meses de la crisis sanitaria, el costo generado en el mercado de ha sido de alrededor de 13.800 contratos o, vale decir, de viviendas que se dejaron de adquirir porque se perdió el empleo y los ahorros para la cuota inicial de un crédito tuvieron que gastarse para solventar, en algunos casos, la enfermedad y la paralización de la actividad económica.

De estas 13.800 hipotecas pérdidas, alrededor de 2.400 pertenecen al grupo de vivienda social y 11.400 al grupo demandado por la clase media de mayores ingresos. Sin embargo, en el balance el segmento hipotecario es uno de los pocos mercados que ha continuado en aumento y solo se ha desacelerado.

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Por ejemplo, el saldo de préstamos para la compra de viviendas en el sistema financiero ha pasado de crecer a un ritmo del 9,5% en febrero de este año, cuando todavía no llegaba la pandemia, a 3,5% en agosto, de acuerdo con el Banco Central de Reserva (BCR).

Así, con esta resistencia del negocio hipotecario, ¿se puede esperar que los contratos retornen a los niveles precrisis o por el contrario que en algún momento empiecen a caer?, considerando la débil recuperación de la demanda interna.

FACTORES DE RESISTENCIA

De acuerdo con los actores del mercado, una de las principales fuentes de crecimiento del crédito hipotecario en plena crisis sanitaria ha sido el déficit habitacional que existe en el país, en todos los niveles socioeconómicos de la población.

En el caso particular de las viviendas sociales, José Carlos Forero, gerente general encargado del Fondo Mivivienda, precisa que si bien en los meses de marzo, abril y mayo, el número de hipotecas del programa estatal disminuyó, durante setiembre alcanzó un nivel muy parecido al de antes de la pandemia, porque “las necesidades de vivienda no se ha acabado en la población”.

“Todos los meses, observamos una recuperación en el sector, porque estamos desembolsando los subsidios del Bono Familiar Habitacional (BFH) del programa Techo Propio”, comenta el funcionario a Día1.

Durante el estado de emergencia, la demanda de vivienda social además de la necesidad fue incentivada, en parte, por la mejora en las condiciones del programa Mivivienda.

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De acuerdo con Forero, como medida excepcional el Estado aumentó el Bono del Buen Pagador (BBP) de un rango de entre S/6.400 y S/18.100 a entre S/10.000 y S/24.000, que ayudó a reducir la cuota inicial de la hipoteca al 7,5% del valor del inmueble.

Lo mismo sucedió con el BFH del Programa Techo Propio dirigido a familias de ingresos de hasta S/3.715, que aumentó de S/34.400 a S/37.625 para que un mayor grupo de familias puedan acceder a una vivienda.

El programa estatal también aumentó el plazo de financiamiento de los créditos hasta por 25 años, con el fin de que las familias que disminuyeron sus ingresos puedan calificar a una hipoteca.

“Cuando hablamos del negocio hipotecario nos estamos refiriendo a un grupo de familias que tienen la necesidad real y la capacidad para comprar una vivienda. Son personas que en un plazo máximo de uno o dos años darán el salto a esa compra de largo plazo”, sostiene Carlos Sologuren, gerente del Centro Hipotecario e Inmobiliario del Banco Pichincha.

Detalla que dicha necesidad sumada a las mejores condiciones para la adquisición de viviendas sociales y a la oferta inmobiliaria que existe para este segmento ayudaron a impulsar la compra de viviendas durante la crisis.

VIVIENDAS RECREACIONALES

Además de la dinámica que se dio por el lado de las viviendas sociales hubo otra que se dio en el otro extremo del mercado, que son las viviendas recreacionales.

De acuerdo, Manuel Piñan, gerente del Negocio Inmobiliario del BBVA, para hacer frente a la pandemia tanto los desarrolladores inmobiliarios como la banca ofrecieron descuentos y beneficios para incentivar las compras de los inmuebles.

Piñan comenta que, por ejemplo en el caso del BBVA, la entidad está asumiendo los gastos notariales y de tasación del inmueble en las ferias virtuales que participan, y en el caso de las inmobiliarias ha observado descuentos en los valores de las viviendas de hasta S/80 mil.

Dado que estos beneficios se extendieron a todo tipo de viviendas, Piñan comenta que se observó un comportamiento transcendente en las familias de altos ingresos. Ellas optaron por invertir en viviendas recreacionales, como una casa en la playa o en el campo, aprovechando la liquidez que les generó el confinamiento.

Vimos en la data un pico de ventas de estos proyectos [de viviendas recreacionales] y nos preguntábamos qué es lo que estaba pasando. Y la respuesta es que hay una población que no se ha visto afectada y ha tomado sus ahorros para las vacaciones para comprarse una vivienda de recreo”, comenta el ejecutivo.

Esta información se corrobora con el incremento del crédito hipotecario de la banca experimentado en agosto. La hipoteca promedio sin incluir los programas estatales superó los S/630 mil soles, según la SBS.

EXPECTATIVAS

El Fondo Mivivienda espera para el último trimestre colocar el mismo ritmo de viviendas que el año pasado, cuando superaba las mil unidades mensuales y regresar a los números ‘normales’ de demanda el próximo año. Similar optimismo proviene de los desarrolladores adscritos a la Asociación de Empresas Inmobiliarias (Asei).

No obstante, para la banca el futuro todavía es incierto. A decir de Piñan, en los próximos días el banco espera que varios proyectos empiecen su construcción y se observará si una vez activado el proyecto las familias siguen demandando unidades inmobiliarias.

“Probablemente vamos a depender más de cómo le pueda ir a la economía y al consumo privado. Si el desempleo sigue creciendo, en algún momento va a pasar la factura”, menciona.

Para Sologuren tal como sigue la economía, podría continuar la desaceleración de las hipotecas, pero duda que se llegue a una caída.

“Somos optimistas, pero la verdad es que esta coyuntura ha afectado a una variable muy crítica, que es el ahorro. Hay un grupo de personas que han perdido sus ahorros e ingresos que formaban parte de esa demanda efectiva”, indica Sologuren.

Hasta el momento, la recuperación de la demanda interna no es del todo sólida sea por lado de las familias o por las empresas, por ello, todavía existe incertidumbre sobre lo que puede pasar con esta brecha de vivienda que existe en el país.

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