Los Portales: “El negocio inmobiliario es el que está soportando el año para la compañía”

Guillermo Velaochaga, gerente general de Los Portales y miembro de la quinta generación de la familia Raffo, es quien lidera este camino y detalla a Día1 sobre cada uno de estos pasos y las expectativas de recuperación. La empresa ya conoce de crisis y la fórmula para salir de ella reposa en el cambio permanente y, en la historia de Los Portales, también en el negocio inmobiliario.

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-¿Cuál ha sido el efecto de la pandemia para los negocios de Los Portales?

Esta coyuntura representa una crisis fuerte a todo nivel. Por eso la empresa se ha tenido que transformar y adecuar a esta nueva realidad, a nivel de organización y en la manera de diseñar nuestros productos y servicios. Ha sido importante para ello que contemos con una estructura patrimonial y financiera que nos permita afrontar este contexto COVID-19 por los próximos 24 meses. Así como haber reperfilado nuestros pasivos financieros y la digitalización de nuestros servicios.

-No es la primera vez que una crisis los obliga a reconvertir el negocio. En sus más de cinco décadas como empresa tuvieron una de las más duras en los años 90, como contaron a Día1 hace unos años, que obligó a un cambio de estrategia que mantienen hasta hoy. ¿Cuán distinta es la transformación que exige la crisis actual?

Esta es una crisis fuerte, que implica una transformación interna de la empresa. Estamos leyendo a nuestros clientes, viendo dónde hay oportunidades para adecuarnos rápido. Esa es una fortaleza de Los Portales, nuestro axioma siempre ha sido que el cambio es permanente. Nosotros tuvimos que cruzar desde la crisis de los gobiernos militares, el primer gobierno de Alan García, el terrorismo, la crisis de los 90, momentos en los que la diversificación y la nobleza del negocio de habilitación urbana (venta de lotes) y vivienda nos permitió salir adelante.

-¿Es la unidad de negocio en la que se concentrarán ahora?

Sí, habilitación urbana, vivienda social y departamentos [del negocio inmobiliario] son el ‘core’ de la compañía y son los que están soportando el año. Vamos a reforzar nuestros otros negocios y diversificarnos para ver oportunidades de recuperación y crecimiento.

“Una de las fortalezas en esta crisis es que nuestra diversificación de productos y servicios nos ha permitido tener números positivos (aunque menores a los que esperaron a inicios de año)”.

-El sector inmobiliario tuvo algunos meses de colocaciones lentas por la pandemia, ¿cuál es el balance, hasta el momento, de este negocio para Los Portales?

Hemos tenido una rápida recuperación de la demanda en este segmento de habilitación urbana y vivienda social, que representa el 70% de las ventas de Los Portales. Al inicio, entre marzo y mayo, tuvimos una caída por la coyuntura, pero fue ahí que nos reconvertimos hacia la venta virtual, un viraje radical. Este proceso nos ha permitido un aumento de productividad en la parte comercial, que se notó en junio y julio. Incluso en julio facturamos más que el año pasado. De otro lado, la empresa cuenta con un stock importante de tierras para los próximos dos años.

-Dentro de los proyectos que piensan desarrollar en este banco de tierras, ¿la empresa mantendrá el foco en los segmentos C y D para vivienda social y departamentos?

Estamos presentes en los segmentos populares y medios, pero el fuerte ha sido el C y D en ambos casos. En vivienda social, con los programas Mi Vivienda y Techo Propio, el año pasado colocamos 861 unidades y para este año estimamos que serán 766. En cuanto a departamentos, el 70% de estos apuntan al C y D, pero desde este 2020 empezamos a repotenciar el negocio con un plan de adquisición de tres años para manejar en total entre 7 y 10 proyectos, apuntando esta vez también al segmento B. Por eso lanzamos proyectos en La Perla y Miraflores.

-A raíz del COVID-19, el gobierno anunció un aumento en el bono de Techo Propio, una menor cuota inicial para proyectos de MiVivienda e indican que habrán otras medidas para dinamizar el mercado,¿esto mejora las expectativas hacia el final del año?

Estas mejoras han sido importantes para las colocaciones porque permiten reducir la cuota mensual, el mercado lo ha recibido de manera positiva. Lo que observamos como limitante es que se ha endurecido la calificación a los créditos, en algunos segmentos de clientes, por el efecto de la crisis en sus ingresos

-¿Hubo demoras en los plazos de entrega o retraso en el inicio de obras?

En vivienda social contábamos con un stock importante de producto terminado, por lo que no afectó. Pero en los departamentos sí hubo algunos retrasos en obras que harán que ciertas entregas pasen a inicios del 2021.

"Nuestra estructura patrimonial y financiera nos permite afrontar este contexto COVID-19 por los próximos 24 meses”.

DIVERSIFICAR ESTACIONAMIENTOS

-En el negocio de estacionamientos, desde hace unos años, la estrategia se centra en priorizar rentabilidad, por lo que han ido cerrando operaciones, ¿esta se mantendrá en este contexto?

Así es. A diciembre del 2019, operábamos 205 estacionamientos, pero para este 2020 de manera progresiva tendremos 187 a fin de año, priorizando los rentables. Ya redujimos estos puntos, pero esto es versátil porque alguno podría reabrir si crece la demanda. Recordemos que la demanda de playas acompaña otras actividades, dependen de la reactivación.

-¿Cuánto ha impactado la pandemia en el negocio de estacionamientos?

La pandemia puso a este negocio en una situación más compleja porque el movimiento de la gente ha disminuido y no nos ha permitido crecer como pensábamos. Pese a ello, en los últimos tres meses, vemos una mayor ocupación, además estamos impulsando nuestra ‘app’ Apparka, que aporta al cero contacto en las playas, y a la diversificación del uso de nuestros metros cuadrados. Con ello, esperamos llegar a diciembre al 80% de lo que eran nuestros ingresos mensuales.

-¿Hacia qué rubros se están diversificando los espacios de sus playas?

Tenemos un contrato con un laboratorio médico para hacer pruebas COVID-19, dark kitchens para delivery de restaurantes, almacenes para distribución, lockers para recojo de pedidos, y espacios para bicicletas dentro de algunos de nuestros estacionamientos. Vemos que, con la pandemia, se ha acelerado el cambio en la movilidad urbana, la gente más que desplazarse a otros sitios, se queda en su núcleo y espera que el producto vaya hacia ellos. Los estacionamientos tienen ubicaciones privilegiadas para estos usos.

-¿Cuánto aportan estos nuevos rubros a la facturación dentro de estacionamientos?

Estos conceptos son complementarios para nosotros, ya que estacionamientos es el negocio principal y seguirá siendo así. En un volumen agrupado, todos ellos aportan entre el 10% y 20% a la facturación del negocio.

“Retornar a los niveles de ocupación y tarifas preCOVID-19 en los hoteles recién se dará en el 2022”.

-¿Los mantendrán a futuro?

Creemos que varios de estos conceptos seguirán siendo válidos en la nueva normalidad.

HOTELERÍA

-También están en el sector hotelero, golpeado por la ausencia de turismo. ¿Cómo han afrontado esta situación?

Este es el negocio más afectado por la pandemia. En este momento, el viajero de lujo (por lo general extranjeros) ha desaparecido y podría volver aún hacia el 2022, ya que todavía no se retoman los vuelos internacionales. Los viajes internos han empezado a moverse a Piura y Tarma, pero aún es bajo. Debemos enfrentar este reto y entender cómo se reconvierte el negocio hacia la nueva forma de viajar. Por el momento, tenemos tres hoteles (de un total de cinco) alquilados a empresas mineras, con una ocupación interesante pero a tarifas mínimas. También hemos entrado al delivery con la panadería y el restaurante del Country Club.

-Tras el anuncio de la reanudación de vuelos internacionales a partir del 15 de octubre, ¿mejoran las proyecciones para el negocio hotelero?

Definitivamente es importante, los vuelos internacionales son el punto de partida para el sector hotelero. Eso sí, retornar a los niveles de ocupación y tarifas preCOVID-19, recién se dará hacia el primer semestre del 2022. En cuanto a los hoteles de Los Portales, nos concentraremos en llegar al punto de equilibrio.

-¿Cuál es el resultado que ha tenido el ingreso al delivery con los restaurantes del Country Club, ¿generan ingresos representativos en esta coyuntura?

Sí, la panadería del Country Club está facturando el doble que otros años. El restaurante Perroquet recién ha empezado a operar y creemos que tendrá un crecimiento lento, pero tenemos calma. En hoteles, nos concentraremos en llegar al punto de equilibrio.

-¿El posible levantamiento de la inmovilización del domingo beneficiaría al sector hotelero?

Sería muy importante para la demanda local, tanto en Lima como en provincias en habitaciones nuestras promociones de fines de semana se cortaron con la inmovilización de los domingos, pero principalmente para el sector de alimentos y bebidas; en el caso del Country contamos con el Perroquet y una panadería siendo el domingo el día de venta más importante.

-¿Cuán relevante es el negocio hotelero dentro del grupo?

Normalmente aporta el 10% de los ingresos. Ahora se ha visto muy reducida, debe estar en apenas un 6%. Pero ya hemos vivido crisis en el turismo, tenemos la capacidad y estructura para esperar, mientras nos abocamos al negocio inmobiliario que se recupera rápido.

-¿Han evaluado si alguna de sus unidades de negocio necesita incorporar algún socio o la posibilidad de desprenderse de alguna de ellas ante la coyuntura?

Nuestra visión es de largo plazo. Creemos que primero se debe estabilizar el país en esta nueva realidad y normalizar nuestra operación, aprovechar las oportunidades y luego evaluar. Desprendernos de algún negocio no está en nuestra visión en este momento.

-El año pasado colocaron bonos corporativos por US$11 millones y durante el estado de emergencia colocaron otros US$6 millones, ¿cuál fue el objetivo?

Con los bonos mantenemos el capital de trabajo de la empresa, básicamente se dirigieron a reperfilar deuda y otorgar créditos a nuestros clientes, ya que tenemos una cartera importante de cuentas por cobrar con clientes de habilitación urbana. Hace unas semanas tuvimos otra emisión privada, bastante exitosa y la idea es que sea un proceso permanente.

-Hasta el momento, como grupo, ¿cuál es la expectativa al cierre de este año?

Cuando vemos la foto integral de Los Portales, una de las fortalezas en esta crisis es que esta diversificación de productos y servicios que estamos desarrollando nos ha permitido tener números positivos, menores a los esperados antes, pero positivos. Nuestro gran objetivo será terminar en azul este año.

DATOS

• La empresa, del grupo Raffo y el grupo ICA, tiene presencia en 19 provincias y 25 ciudades de país con sus cinco unidades de negocio.
• Hasta julio de este año, las unidades de negocio de Los Portales generaron ventas por S/251 millones y un Ebitda por S/75 millones.

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