Mercado de oficinas prime inicia proceso de recuperación

Su ubicacin en vas estratgicas en los seis ejes corporativos ms importantes de la capital, con acabados y reas comunes de muy alta calidad, son las caractersticas que le otorgan la categora prime a los edificios de oficinas que le han dado una nueva cara a la ciudad.

Y, aunque las altas tasas de vacancia se han convertido en la principal preocupacin de los actores de este mercado, los resultados del tercer trimestre (3T) corroboraran que el 2016 terminar siendo un buen ao.

Precisamente, un reciente estudio de Binswanger Per, que Da1 publica hoy en exclusiva, revela que luego de ocho trimestres continuos al alza, la tasa de vacancia disminuy en el perodo juliosetiembre. Sin duda, una buena noticia.

Para George Limache, jefe de investigacin de la firma, a pesar de que en el 3T se estrenaron nueve edificios de oficinas, lo que en otras circunstancias habra sido razn suficiente para presionar la tasa de vacancia al alza, los menores precios de cierre y, principalmente, los resultados de las elecciones presidenciales, terminaron por impulsar la demanda.

Como consecuencia, se apreci una ligera disminucin de esta tasa al pasar de 27,08% en el 2T a 26,88% en el 3T. Mientras que en el 4T se repetira la tendencia y cerrara el ao en 25,7%.

Prevemos que el balance contine positivo, con una ligera cada de la tasa de vacancia. Y de no existir retrasos en obras, el prximo trimestre ingresarn dos proyectos en Magdalena, afirma el experto, quien tambin resalta que del total de la nueva oferta prevista para el 2016, ya se ha entregado el 89% (195.000 m2).

Demanda y precio Aunque los precios de venta y alquiler (ver infografa) se mantuvieron estables con relacin al 2T, Magdalena y Surco La Molina fueron los ejes en donde se ocuparon ms oficinas durante el 3T. La razn? Precios de alquiler ms atractivos que en otras zonas corporativas.

Considerando que, en principio, las oficinas prime satisfacen las necesidades de empresas que demandan reas extensas, solo en el 3T Aceros Arequipa, Securitas, Primax y Ransa estrenaron oficinas de ms de 2.000 m2, cada una, en los ejes Magdalena y Surco La Molina.

Un comportamiento que continuar en el 4T y, como refiere Limache, las empresas de tecnologa o startup tambin han arrendado oficinas prime (no muy significativas en m2) a buen ritmo. Cinepapaya, Rocket [Adondevivir y Bumeran] y Taxibeat ya tienen espacios de entre 300 m2 y 800 m2, dice.

Aun as, el segmento que seguir impulsando la demanda en lo que resta del 2016 es el de las comercializadoras. Mientras que varias firmas evalan espacios de ms de 1.000 m2 para mudarse en el 2017.

Punto de quiebre Pese a que la distribucin de la actividad edificadora, contabilizada por la Cmara Peruana de la Construccin (Capeco) en trminos de metraje en proceso de construccin, demuestra que el segmento de oficinas disminuy su participacin, al pasar de 15,59% en el 2014 a 14,9% en el 2015, y luego a 9,34% en el 2016, ms de 200.000 m2 segn Binswanger ingresarn en el 2017.

Si bien, el stock de oficinas prime estar ms cerca del milln de m2 (hoy llega a 922.156 m2), las presiones al alza sobre la vacancia, y a la baja sobre los precios, retomarn su curso, con lo que el prximo ao el mercado seguir inmerso en la fase de declive (sobreoferta y vacancia al alza).

Y como existe poca probabilidad de que las entregas de nuevas oficinas superen los 70.000 m2 en el 2018, Binswanger prev que la fase de recuperacin del mercado prime empezar a sentirse a partir de ese ao, con lo que la vacancia como es caracterstico en esta etapa retomar su tendencia a la baja.

An cuando ms de un desarrollador ha adelantado que no construir nuevos edificios en Surco ni Magdalena, y tampoco en San Isidro, hay quienes s seguirn apostando por el segmento prime, sobre todo en otros ejes. Por lo pronto, Britania Inmobiliaria ha adelantado a Da1 a travs de su jefe comercial Diego Briceo que en breve cerrarn la compra de un nuevo terreno en Chacarilla (Surco) para un nuevo proyecto de oficinas.

Mientras que Desarrolladora del Pacfico, que estrenar el prximo ao su primer edificio de oficinas de siete pisos en Miraflores, est en la bsqueda de terrenos para como seala su gerente general Antonio Espinosa seguir tentando suerte en este segmento.

As las cosas, y segn lo prev Binswanger, la recuperacin general del mercado se extendera desde el 2018 hasta el 2021, con tasas de vacancia promedio de entre 10% y 15% y crecimientos anuales de la demanda de entre 8% y 10%. Se cumplirn las proyecciones? Ser cuestin de seguir paso a paso el desempeo de un mercado que tarda en materializar un proyecto en un promedio de dos a tres aos.