Corredores comerciales como el Jirón de la Unión, mantienen tarifas que superan el promedio del mercado debido a la aceptación que tienen entre los inquilinos. (Foto: Imagen referencial / GEC
Corredores comerciales como el Jirón de la Unión, mantienen tarifas que superan el promedio del mercado debido a la aceptación que tienen entre los inquilinos. (Foto: Imagen referencial / GEC
Élida Vega Córdova

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Por varios años, el puerta a calle fue el segmento inmobiliario con las rentas más estables y la tasa de vacancia más baja (menos de 5%). Pero, en pleno pico de la pandemia, entre los meses de mayo y junio, empezó a evidenciarse una desocupación de locales.

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Como consecuencia, y según revela un reciente informe de Binswanger Perú, la tasa de vacancia se duplicó, sobretodo en Lima Top, en donde la falta de población flotante (oficinistas en San Isidro y turistas en Miraflores y Barranco), repercutió en una evidente disminución de las rentas.

Pero, como explica George Limache, jefe de investigación de la consultora, finalizado el 2020, las rentas han comenzado a recuperarse, luego de varios meses a la baja; mientras que las tasas de vacancia vienen regresando a 5% en la mayoría de corredores comerciales.

Y es que, a partir de agosto, con la reactivación en marcha, el especialista sostiene que la ocupación de locales empezó a subir y varios giros comerciales (tiendas de conveniencia, salud, bicicletas, electrodomésticos y restaurantes) reactivaron sus búsquedas, con lo que las rentas también empezaron a estabilizarse.

“El retail puerta a calle por varios años fue el segmento inmobiliario con las rentas más estables y la tasa de vacancia más baja, de menos de 5%. En el 2020, la renta promedio disminuyó en 11% respecto al 2019 y la razón principal se asocia a las múltiples desocupaciones observadas entre mayo y julio”, anota.

EL MERCADO

Tal como revela el informe de , en Lima Metropolitana y Callao existen 42 corredores comerciales, pero la mayoría se concentra en Lima moderna y Lima top (12), mientras que en Lima centro hay 11 corredores, en Lima norte y Callao hay nueve, en Lima este hay seis y en Lima sur hay cuatro.

Dentro de los 42 corredores existe un total de 15.540 locales, con áreas típicas que van desde los 80 m2 hasta 250 m2 y con frentes típicos que suelen medir entre 6 y 10 metros.

Al finalizar el 2020, las rentas se están recuperado, luego de varios meses a la baja; y las tasas de vacancia, en la mayoría de corredores comerciales, vienen regresando al 5%.
Al finalizar el 2020, las rentas se están recuperado, luego de varios meses a la baja; y las tasas de vacancia, en la mayoría de corredores comerciales, vienen regresando al 5%.

En el caso de las tarifas de alquiler, George Limache sostiene que debido a que las desocupaciones observadas entre mayo y julio incidieron en la renta promedio, el 2020 terminó con precios que oscilaron entre US$8.00/m2 y US$45.00/m2.

Mientras que en el caso de las tarifas de venta, estas se ubicaron entre US$ 1.450/m2 y US$5.000/m2.

“En la mayoría de casos, las rentas se mantuvieron estables. Varios ‘retailers’ han aprovechado la coyuntura para obtener tarifas atractivas y periodos de gracia. Pero, debido a que en varias partes de Lima, las desocupaciones fueron leves, esos locales están siendo absorbidos rápidamente por los rubros esenciales”, asegura Limache.

Al respecto, Roberto Torres, analista de investigación de consultora, sostiene que la reducción de precios fue momentánea y se debió a que hubo locales disponibles, pero “ahora que se está regresando a la normalidad, el mercado se está reacomodando de a pocos y aunque algunos locatarios han renegociado sus tarifas, en otros casos han solicitado facilidades de pago, como el fraccionamiento o la eliminación del costo del mantenimiento”.

Y debido a que la mayoría de contratos se sigue manejando en dólares, el especialista refiere que “a pesar de que cada vez se ven más contratos en soles, el mercado y los propietarios de los locales se han acostumbrado a la divisa estadounidense debido a que ven al dólar como una moneda más estable, y por eso sigue siendo mayoría”.

Mientras en Gamarra y Jirón de la Unión se cobran las tarifas más altas, en corredores como la avenida Saenz Peña, en el Callao, sucede todo lo contrario y las tarifas se ubican por debajo de los US$10.
Mientras en Gamarra y Jirón de la Unión se cobran las tarifas más altas, en corredores como la avenida Saenz Peña, en el Callao, sucede todo lo contrario y las tarifas se ubican por debajo de los US$10.

POTENCIAL PARA CRECER

Considerando que la reactivación todavía no contempla la totalidad del aforo, George Limache asegura que tomando en cuenta los resultados de últimos meses del 2020, “el retail puerta a calle tiene aún un potencial inmenso de crecimiento, sobre todo en Lima centro y Lima moderna, que es donde la ciudad más se densifica, y el bono demográfico y la densificación vertical de Lima continuarán al menos por los próximos 10 años”.

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Para corroborar lo dicho, indica que se han retomado las búsquedas de locales puerta a calle, sobre todo de aquellos rubros ligados a lo esencial (alimentos, salud) o los que son considerados como coyunturales (bicicletas).

“Desde agosto, la ocupación de locales ha empezado a subir y los giros que han reactivado sus búsquedas son las tiendas de conveniencia, servicios de salud, venta de bicicletas y de electrodomésticos, y también los restaurantes”, señala convencido de que “sí existen condiciones para que este mercado crezca significativamente en los próximos años”.

¿QUÉ ES UN CORREDOR COMERCIAL?

  • Es un conjunto de calles o avenidas con un elevado flujo peatonal, y a veces también vehicular.
  • Posee o está cerca de locales ancla que incrementan el tráfico peatonal (centro comercial, mercado, municipalidad, oficinas, etc.)
  • Suele tener conectividad al transporte público.
  • Cuenta con locales de bancos y cadenas de ropa, restaurantes, farmacias, etc.
  • Tiene una baja disponibilidad de locales en alquiler o venta.
  • De cada diez inmuebles puerta a calle, más de ocho son empleados como locales comerciales (absorción comercial).
  • Debido a su potencial de generar un volumen considerable de ventas por m2, los locales comerciales suelen ser los inmuebles con la mayor renta por m2.