Sura: Queremos crear un megafondo inmobiliario latinoamericano
Sura: Queremos crear un megafondo inmobiliario latinoamericano
Giuliana Fierro

En un contexto en el que la inversión en fondos mutuos tiende a ser bastante conservadora, apostando en deuda a corto plazo y muy corto plazo, ha apostado por lanzar cinco nuevos fondos para fortalecer lo que Rafael Bucley, gerente general de fondos Sura, llama “inversiones estratégicas”. El más novedoso de estos productos es el fondo inmobiliario que ha lanzado para los inversionistas ‘retail’.

—De los 21,5 mil millones de activos que administra Sura, 17,5 mil millones están invertidos en la categoría de deuda de corto plazo y muy corto plazo. ¿Cómo es que estos nuevos productos hacen la diferencia?
Las inversiones en el país son bastante conservadoras, sin embargo, estos cinco nuevos fondos tienen una tipología innovadora, con rasgos especiales. 

—¿Buscan cambiar la forma cómo sus clientes invierten?
Lo primero que debo decir es que no existe un fondo mágico que le sirva a todos por igual. Hay tres formas de invertir, lo podemos hacer de una forma estratégica, táctica o especulativa. Lo que nosotros queremos hacer es invertir estratégicamente. Según el perfil de inversión de nuestro cliente y según el resultado, se crea un portafolio modelo para replicar ese perfil de inversión. La idea es que se invierta en esos porcentajes. 

—¿El objetivo de estos cinco nuevos fondos es replicar el modelo de inversión según el perfil de cada inversionista?
Sí, así creamos tres fondos llamados Sura Selección Global Dólares. Esta alternativa permite invertir globalmente en fondos e instrumentos de participación en el patrimonio, y en fondos e instrumentos representativos de deuda de corto, mediano y largo plazo. La única diferencia entre ellos es el riesgo que tomes. Además, también vamos a lanzar el fondo Sura Renta Periódica, que invierte en un portafolio de bonos a vencimiento, con un rendimiento promedio de 4%. Esta alternativa de inversión va a generar y distribuir flujos trimestrales, por lo que está dirigido a personas que buscan una fuente de rendimientos periódicos. 

—El fondo que más expectativa ha generado ha sido el nuevo fondo inmobiliario. ¿Cuáles son sus características?
En la región, Sura ya lanzó este fondo en Chile, se está desarrollando en Colombia y se quería hacer lo mismo en el Perú. Lo que se quiere es que, en un futuro no muy lejano, se pueda lanzar un megafondo inmobiliario a nivel regional (Uruguay, Chile, Perú, Colombia, El Salvador y México). Este es un fondo de inversión a 10 años, tiene una vida mucho más larga que el resto.

—Edifica tiene también un fondo inmobiliario. ¿Cuál es la diferencia?
Son dos cosas completamente distintas. Edifica utiliza el dinero del fondo para comprar terrenos y luego comienza el período del desarrollo de la obra que es de dos a tres años. Después de transcurrido ese tiempo es que se busca vender o alquilar los activos y solo ahí puedes saber cuál será el retorno que vas a tener. 
En nuestro caso, el fondo es de larga duración (10 años) y consiste en la compra de los activos ya construidos, como edificios de oficinas, y recibe el flujo de pagos de las corporaciones que alquilan esas oficinas, por poner un ejemplo. Además, no debería haber problemas de riesgo como la vacancia, porque la gracia del producto es que empieza con oficinas que ya están alquiladas durante los cinco primeros años.

—¿Hay espacio en el mercado para un fondo a 10 años cuando la tendencia es invertir en fondos de corto y muy corto plazo?
Pensaba que iba a haber cierto recelo por parte de nuestros clientes, pero el resultado de las encuestas que hemos realizado entre ellos ha arrojado resultados espectaculares. El 70% de nuestros clientes encuestados afirmó que invertiría en un fondo de estas características. Además, en este fondo los inversionistas ‘retail’ pueden participar a partir de los US$25 mil. ¿Qué inmueble te cuesta eso en San Isidro? Aquí, con una inversión pequeña puedes comprar participación en 15 pisos diferentes, con 15 compañías que operan en 15 rubros distintos.

—¿Este fondo es solo para inversionistas ‘retail’ o también institucionales?
Para ambos, pero creo que un institucional está más sesgado a invertir en un fondo como el de Edifica, porque el hecho de que el proyecto comience de cero, con la etapa de desarrollo de por medio, hace que la rentabilidad esperada sea mucho mayor. 

—¿Cuál es la comisión que van a cobrar a los inversionistas ‘retail’ y cuál es el rendimiento que se espera?
Cobraremos una comisión de 1,5% para inversionistas ‘retail’, pero eso ya está descontado de la rentabilidad, que se estima que sea de 5,20% en dólares. En un fondo que incluye desarrollo y luego venta-alquiler, obviamente la rentabilidad es mayor. Sin embargo, si ves las diferencias entre Perú y otras zonas de la región (como por ejemplo México) y comparas cuánto cuesta el m2 en sitios más o menos parecidos a San Isidro, y a cuánto alquilas el m2 en esos lugares, eso te va a dar un ‘cap rate’. El Perú es, todavía, de los mercados más baratos que hay. Con lo cual lo que podríamos esperar es que los precios tiendan a subir.

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