La OPI de WeWork revela que es el unicornio más mágico, por S. Ovide

Mi trabajo, por el que me pagan, consiste en escribir. Sin embargo, quedo sin palabras sobre WeWork Cos.

El miércoles, la empresa publicó la documentación financiera para su oferta pública inicial. En muchos aspectos, la empresa es lo que la gente pensaba que era ...aunque en realidad creo que no sabíamos ni la mitad del tema. WeWork es una empresa que subarrienda oficinas y pareciera estar bajo esteroides. Su estructura corporativa es complicada y la encabeza una sola persona, Adam Neumann, quien presenta inusuales medidas de control e influencia sobre la compañía.

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Sí, WeWork, está creciendo rápidamente y también reportando fuertes pérdidas. Eso no fue sorpresa. Lo que me sorprendió, al menos, fueron las cifras tras las pérdidas. El año pasado, según la presentación de WeWork, registró ingresos de US$1.700 millones por concepto de alquiler y servicios cobrados a personas y empresas que le subarriendan espacio de oficina. Es el doble de los ingresos por mismo concepto en 2017, y se pronostica que la cifra aumentará aproximadamente a la misma tasa este año.

Este es el tipo de crecimiento que entusiasma a los inversionistas de manera justificada, y tal vez estarían dispuestos a pasar por alto las deslumbrantes pérdidas a medida que WeWork busca partes más grandes del enorme pero fragmentado mercado de arrendamiento comercial. Sin embargo, observemos cómo WeWork está generando sus pérdidas.

El año pasado, en los edificios que WeWork tenía en funcionamiento, la compañía registró US$1.500 millones en pagos de arrendamiento a propietarios, más costos relativos a empleados, servicios públicos, impuestos a propiedad, limpieza de oficinas, reparaciones y otros gastos. Esto significa que los ingresos de las oficinas operativas de WeWork son apenas mayores que los gastos de estas ubicaciones —esto sin incluir nada de lo que la compañía está pagando por arreglos de nuevas ubicaciones que aún no están abiertas, o costos de empleados que no trabajan en edificios de oficinas operativas.

Es práctica estándar para WeWork y otras empresas de arrendamiento de oficinas ofrecer a los inquilinos descuentos en el alquiler por un tiempo, y sin duda eso está elevando los costos de WeWork en las ubicaciones relacionadas que están generando los ingresos en los edificios. Pero las cifras de WeWork ocultan la noción de que la empresa simplemente está incurriendo en pérdidas para financiar su expansión.

En este momento, la compañía tiene una leve ganancia base simplemente a partir de los ingresos menos los costos mínimos básicos de administración de sus edificios. Los ingresos por cada inquilino de WeWork también están disminuyendo. WeWork atribuye la disminución a su expansión en países con precios estándar más bajos para los inquilinos y a los descuentos que ofrece para persuadir a los inquilinos de firmar subarrendamientos a más largo plazo.

Las revelaciones financieras dejan en claro que WeWork —es importante decir que es una compañía de arrendamiento de oficinas y no una verdadera compañía de tecnología— comparte los sellos distintivos de Uber Technologies Inc. y otras nuevas startups tecnológicas de alto perfil.

En este punto de la vida de WeWork, es difícil evaluar si la empresa es económicamente viable a largo plazo. Su crecimiento es abrumador, pero no está claro si llegó allí de manera sostenible. Esta compañía es un acto de fe, al igual que muchas de las nuevas startups tecnológicas que están llegando al mercado de valores. Muchas han tenido un bajo desempeño en el mercado público.

La fe ciega de WeWork se basa, en parte, en la capacidad de la gerencia de la compañía para aprovechar el cambio radical que inició en el negocio de arrendamiento de oficinas comerciales. Además, hay alertas sobre la estructura y operación de WeWork. No bromeo cuando afirmo que la rutinaria sección de presentación de OPI sobre las transacciones que involucran al director ejecutivo de una empresa u otros individuos con información privilegiada es sorprendente para WeWork.

Demos un vistazo a las revelaciones. Rebekah Neumann, esposa del director ejecutivo y cofundadora de la compañía, es una de las dos o tres personas que elegirían a un sucesor si Adam Neumann falleciera o quedara incapacitado. Ya se ha reportado que Neumann ha sido propietario de al menos partes de un puñado de edificios de oficinas que WeWork arrienda y que ha obtenido cientos de millones de dólares en préstamos garantizados, en parte, por su titularidad de acciones de WeWork. Además, como se informó anteriormente, WeWork creó hace poco una compleja estructura de asociación que paga ganancias a Neumann y otros en una configuración que minimiza sus pagos tributarios individuales.

Al menos dos miembros de la familia de Adam Neumann, aparte de su esposa, han trabajado para la compañía, como por ejemplo en la promoción para un evento de premios WeWork, el cual el mayor accionista externo de la compañía ha financiado con decenas de millones de dólares. Neumann controla la compañía y ha comprometido más que nadie en el éxito futuro, pero la junta este año le otorgó opciones sobre decenas de millones de acciones que estaban vinculadas en parte al valor de mercado de las acciones de WeWork que ascendió hasta US$90.000 millones. Luego, recientemente, cancelaron la mayoría de estas opciones y le otorgaron un instrumento vinculado a las ganancias futuras de WeWork.

En resumen, todo sobre WeWork es totalmente extraño. Es una empresa de bienes raíces valorada como una empresa de tecnología. Es una empresa joven con una economía cuestionable, que además se ha comprometido a pagar decenas de miles de millones de dólares en los próximos años por arrendamientos de edificios de oficinas. Es una compañía cuyas complejas relaciones con su director ejecutivo requieren 10 páginas de revelaciones. Y no es todo, creo que es la primera vez que veo una presentación de OPI con una sección titulada "Resistencia esperada en una recesión".

WeWork es tal vez la criatura más mágica de la última década de startups "unicornio" altamente valorizadas que intentan acabar con las industrias establecidas. Su ambición es ambiciosa incluso bajo estándares de unicornio. También lo es su crecimiento, sus pérdidas, sus posibles conflictos de interés y su acrobacia financiera. Ya sea que fracase o triunfe, al menos WeWork no es para nada aburrida.