TU DINERO: conoce cómo se evalúa un crédito hipotecario

RICARDO SERRA FUERTES El Comercio

La casa propia es una de las metas que se traza la mayoría de las familias, pues se trata quizás de la adquisición más importante que realizan y que les da algo de tranquilidad económica. Por eso es que los créditos hipotecarios juegan un rol preponderante. Pero, ¿sabe cómo hacen los bancos para determinar la tasa de interés que cobrarán por ese préstamo? ¿Conoce por qué hay quienes logran una mejor tasa? ¿Sabe que si reúne una serie de condiciones, puede negociar una menor tasa de interés?

Un primer indicador que toman en cuenta los bancos al evaluar un préstamo hipotecario es el historial crediticio del consumidor. “Los clientes que hayan registrado un comportamiento adecuado de pagos representan un menor riesgo para la entidad financiera y a ellos se les asigna una menor tasa de interés”, señala Fernando Arrunátegui, presidente del Comité de Relaciones con el Consumidor de la Asociación de Bancos del Perú (Asbanc).

Otro indicador que utilizan los bancos es el ingreso disponible de las personas solicitantes; es decir, las remuneraciones que perciben luego de descontar los pagos por otras deudas.

“Pueda que se trate de una persona con ingresos muy altos, pero si tiene demasiadas deudas, incluso podría negársele el préstamo”, agrega el ejecutivo de Asbanc.

NO BAJA MUCHO Si bien un buen cliente financiero puede obtener una mejor tasa de interés, la diferencia no será muy significativa.

Paul Lira, director académico de la UPC, comenta que la tasa de los créditos hipotecarios viene impuesta por la división de finanzas de los bancos.

Se pueden mejorar las tasas siempre y cuando la persona tenga un alto ingreso disponible y buen récord crediticio, pero la disminución no será grande, agrega Lira.

“Si el cliente le dice al banco que en vez de darle un 10% de cuota inicial entregará un 20%, 30% o 50%, la entidad financiera verá reducido el riesgo y la teoría dice que la tasa de interés debería poder negociarse. Efectivamente, los bancos bajarán la tasa, pero no mucho,y en promedio quedarán las tasas que se habían fijado inicialmente”, agrega el docente de la UPC.

LA EDAD La edad del solicitante es un aspecto que también impacta en las condiciones del crédito hipotecario. Sin embargo, una mayor edad no implica una mayor tasa de interés. Por ahí no va la cosa. El tema se regula a través del plazo que aprobará la entidad financiera para el pago del préstamo.

“Los bancos tienen que calzar el plazo del crédito con la edad laboral del cliente, esa es la política. Si la edad de jubilación de los hombres en el Perú es de 65 años y una persona de 35 años de edad pide un préstamo hipotecario, lo estaría terminando de pagar estando dentro de su expectativa de vida laboral”, indica Lira.

Agrega que si una persona de 60 años pide un préstamo hipotecario, sería más complicada su aprobación, pues lo tendría que terminar de pagar cuando bajen sus ingresos.

Eso porque las entidades financieras toman en cuenta aspectos adicionales si el solicitante está cerca de su edad de jubilación. “Es difícil que otorguen un préstamo hipotecario a alguien de 55 años, salvo que se trate de una persona bien posicionada, o que pida para una segunda vivienda o para su casa de playa”, precisa Lira.

En esos casos, los bancos se fijan en los colaterales, las otras propiedades que tenga la persona, cuánto aporta como cuota inicial, qué depósitos tiene en el banco, entre otros factores.

“Si has sido cliente del banco por 10 o 15 años y tienes tarjetas de crédito, préstamos personales, seguro con la empresa de los accionistas del banco, entonces la entidad ya te conoce y te puede dar acceso al crédito”, añade.

Arrunátegui agrega que si el solicitante es de avanzada edad –de unos 75 u 80 años–, el crédito tiene que ser de menor plazo, tal vez de solo dos o tres años.

A estas evaluaciones y al menor plazo se agrega el seguro de desgravamen. En el caso de personas de avanzada edad, este seguro será más costoso.

Un caso diferente es si la persona de avanzada edad pide un préstamo hipotecario en nombre de su empresa. Si la persona fallece, la compañía tiene que seguir pagando.

CARACTERÍSTICAS PLAZO Hipotecaria Sura y Scotiabank dan préstamos para vivienda con un plazo de pago de hasta de 30 años.

FINANCIAMIENTO Los principales bancos financian hasta el 90% del valor de la vivienda.

INGRESOS Entidades como el Banco de Crédito del Perú y BBVA Continental exigen un ingreso mínimo de S/.1.400 para otorgar un préstamo hipotecario. Scotiabank exige S/.1.000.

EDAD Interbank da créditos hipotecarios a quienes tengan entre 21 y 72 años de edad. Scotiabank, para los que tienen entre 18 y 69 años.