¿Por qué subió el precio de las viviendas en 17,7% en Lima Metropolitana?

Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI, señaló que el alza se sustenta, principalmente, por los incrementos del tipo de cambio y del precio de los combustibles, así como al efecto de la inflación. Y para los próximos 12 meses se espera un aumento en el precio de las viviendas entre 10% y 12%, anotó.

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Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, coincidió y añadió que, mientras exista un fenómeno inflacionario en la economía que afecte a las materias primas que se utilizan en la construcción, el precio de venta de departamentos no será ajeno a ello.

El gerente general de Danfra inmobiliaria, Bryan Meza, anotó que la volatilidad del tipo de cambio hace que los contratos de construcción, en pro de asegurar una rentabilidad, suban los costos.

“Al encarecerse el costo principal de todo el proyecto que es la obra, naturalmente hace que los precios de las viviendas tiendan a subir”

Bryan Meza, gerente general de Danfra inmobiliaria

Arbulú, señaló que el 30% del costo de las viviendas está asociado al tipo de cambio.

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Sectores

Según el informe de ASEI, el sector de Lima Moderna continúa liderando la oferta inmobiliaria con el 42,8% de participación en unidades, seguido de Lima Top con el 36,2%. Siendo ambos sectores también líderes en las ventas con el 51% y 25,4% de participación respectivamente.

Meza señaló que todo se está centrando en los distritos de Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel, un sector de Miraflores y un sector de Surco, y es esta Lima Moderna la que va a dinamizar la recuperación del mercado inmobiliario.

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Por otra parte, explicó, Lima Top se encontraría estancada por la especulación y porque la gente prefiere no invertir todavía en una segunda o tercera vivienda, que es lo que se comercializa generalmente en este sector.

Ventas

En cuanto a las unidades vendidas en julio, estas totalizaron las 1.140 experimentando una disminución anual de 6,2%, debido al incremento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios que se ubican en 8.91%, siendo una de las tasas más altas desde setiembre del 2017; así como por el incremento del tipo de cambio, señaló Arbulú.

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Para Deustua, habría que analizar si se debe puramente a un efecto estadístico o la calificación bancaria por la subida de las tasas de interés.

“Como la tasa de interés está subiendo, la posibilidad de calificar al crédito es menor y en consecuencia, la venta de unidades empieza a bajar. Es una relación inversamente proporcional”

Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria

Por su parte, Meza explicó que el último semestre del 2021, el sector inmobiliario se vio afectado por las condiciones políticas y económicas, que originaron que disminuyeran las ventas. Sin embargo, estas han mejorado durante el primer semestre del 2022. Así, la tendencia es que se pueda recuperar hacia fines de este año.

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De otro lado, Arbulú informó que en los últimos años se ha observado una tendencia creciente de la oferta inmobiliaria. Pero, a raíz de la crisis política iniciada en abril del 2021 se ve un decrecimiento constante debido a una menor inversión privada, que genera un menor número de proyectos lanzados y de menor tamaño.

En julio último, se evidenció un ligero crecimiento del 2% y se estima que la oferta se estabilice en el último trimestre del año debido a nuevos proyectos lanzados recientemente, anotó.

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Sobre ello, Deustua anotó que es el resultado de lo que no se ha hecho el año pasado, cuando se compraron pocos terrenos para el desarrollo de proyectos. “La oferta disminuye conforme la venta va avanzando y el stock de viviendas se reduce si es que no hay ingreso de proyectos nuevos”, dijo.

Sin embargo, explicó que las inmobiliarias se encuentran más activas adquiriendo terrenos por lo que habría un incremento de ese stock; pero, no es un suceso con consecuencias inmediatas.

“Si la decisión de inversión se toma hoy, la oferta nueva estará prevista para dentro de medio año, hay que esperar a que madure y que el escenario político siga siendo previsible para efectos de poder dar certidumbre a la inversión”, agregó.

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Tamaño más demandado

Según el reporte de ASEI, en julio de este año, la oferta de viviendas en Lima Metropolitana registró 766 proyectos en venta, con un total de 28.820 unidades disponibles, siendo los departamentos entre 60 m2 y 80 m2 los que lideran las ventas con el 42,6% de participación.

Así mismo, se observa que los departamentos entre 40 m2 y 60 m2, han ganado participación, pasando de 24,4% en julio del 2021 a 31,8% en julio de este año.

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Según Deustua, ante el incremento del precio de los materiales que encarece el valor de los inmuebles en oferta, la tendencia para poder llegar a un número mayor de familias es reducir el área de los departamentos, a fin de reducir el precio para que la adquisición de una vivienda sea más accesible.

“En principio esa es la respuesta de los desarrolladores inmobiliarios a esta situación de incremento de precios, trabajar con áreas más pequeñas”, dijo.

Para Meza, la preferencia responde al precio, que es como ahora se está moviendo el mercado, y las unidades más chicas tienen un mejor ticket.

“Si antes por S/ 400 mil podrías aspirar a un departamento de 90 m2, hoy por ese monto puedes obtener uno de entre 65 m2 y 70 m2″, anotó.