(Foto: Archivo GEC)
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Angus Laurie

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En el libro “Order without Design”, el urbanista francés Alain Bertaud explica que la función primaria de las ciudades es que sean un mercado laboral. De esta forma, cuando una persona quiere comprar una vivienda, su decisión depende del tiempo de traslado desde la vivienda hacia su trabajo, junto con otros factores, incluyendo la cantidad de área de la vivienda y el costo del traslado. De este modo, la cercanía a los centros de empleo es uno de los factores principales para definir el precio de una vivienda.

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Si aplicamos este modelo a un distrito como La Molina, por ejemplo, podríamos entender que un incremento en el tiempo del viaje entre el distrito hacia los centros laborales en Lima resulta en una caída de los precios de las viviendas. Durante una visita a La Planicie esta semana, era fácil entender esta tendencia. Hoy en día, muchas de las casas en La Molina están en venta. Solamente en el 2018, los precios por metro cuadrado del distrito se han reducido en 18%, según el diario “Gestión”.

Al mismo tiempo, los precios de las casas y departamentos en zonas céntricas se han incrementado. Nuevos proyectos inmobiliarios en las avenidas Grau, en Barranco, y Reducto, en Miraflores, por ejemplo, son una evidencia concreta de la demanda que existe por vivir en áreas cercanas a los centros de empleo. Al decidir comprar una vivienda en estos lugares, las personas pueden habitar cerca de una gran oferta de trabajos. Así, podríamos entender la estrategia tras la zona ZEN (zonas de emisiones neutras) en San Isidro, que busca mejorar la movilidad a escala metropolitana, dando la oportunidad de que una mayor cantidad de personas pueda vivir en un barrio donde se concentra mucho empleo.

Es posible que la densificación y el desarrollo generen algunas externalidades negativas. Es por esta razón que los distritos –incluyendo aquellos que están ubicados en las zonas con mayor accesibilidad de empleo– desarrollan políticas para limitar la densidad a través de normas que regulen el tamaño mínimo por departamento y limiten el uso residencial de densidad baja.

En el contexto de Lima, donde los tiempos de viaje entre la casa y el empleo son cada vez más largos, las políticas que limitan la densidad generan una reducción en el nivel de acceso al empleo y una reducción en la igualdad de oportunidades: uno de los objetivos establecidos en las políticas de desarrollo a escala nacional (incluidos en el plan bicentenario).

Tanto para revertir el problema del éxodo de La Molina como para mejorar la igualdad de oportunidades, existen dos herramientas en términos del planeamiento. La primera es permitir que los distritos céntricos se densifiquen y la segunda es priorizar la inversión en el desarrollo de líneas de transporte público masivo.