Una conservación progresiva [OPINIÓN]

La semana pasada, escribí sobre la demolición del edificio residencial Real en San Isidro, como un ejemplo de cómo los mejores edificios de la arquitectura moderna en Lima todavía no están vistos como patrimonio. En este caso, el edificio tenía cuatro pisos, con solamente tres niveles de departamentos y uno de cocheras, en una zona donde en frente hay una torre con más de 12 plantas.

La zona es muy atractiva para inversionistas por ser céntrica, tener una buena mezcla de usos que facilita viajes a pie, estar cerca de buenos restaurantes, parques y cafés, y de otras zonas de oficinas como el centro financiero y el centro empresarial Camino Real. En términos puramente económicos, es más rentable tumbar un edificio así y reemplazarlo por una torre.

Igualmente, bajo la lógica del mercado, el Estado ha tomado decisiones que quizás no son ideales. En los últimos años, por ejemplo, se ha vendido el cuartel San Martín en Miraflores, un gran terreno que va a albergar un nuevo centro empresarial con las torres más altas de Lima en un lugar donde no está previsto tener transporte público por décadas. Otro ejemplo es la utilización de un área reservada como un parque zonal para la construcción de la Villa Panamericana en Lima sur. Esta decisión no solamente reducirá el total de área verde en una de las zonas urbanas de las Américas con mayor déficit de esta, sino también densificará aun más el área, exacerbándose la falta de espacio público.

Obviamente la ciudad funciona dentro de una lógica de mercado, y todos queremos el crecimiento económico que viene con el desarrollo. El problema es que todavía los mecanismos financieros que podrían dar incentivos para crear nuevos espacios públicos o proteger edificios patrimoniales no están siendo utilizados.

En Lima rigen los derechos adicionales de edificaciones transferibles (DAET), pero casi nunca han sido puestos en práctica. Se trata de un instrumento legal que permite que un dueño de un predio venda el derecho de construir los aires sobre su predio o terreno. Esto permitiría a alguien con un edificio patrimonial captar el valor de sus aires para quitar el incentivo de demolerlo. También podría ayudar al Estado a convertir grandes terrenos, como el cuartel San Martín o Las Palmas, en grandes parques, transfiriendo estos derechos de construcción a otro lugar. En el caso de Villa El Salvador, por ejemplo, podríamos imaginar que el Estado podría haber vendido los derechos de edificación sobre el Parque Zonal 26, donde están construyendo la Villa Panamericana, para tener los recursos para comprar un terreno privado en otro lugar para la villa.

Puesto en práctica, los DAET podrían ser un instrumento potente para facilitar una conservación progresiva, que permita el desarrollo junto con la generación de nuevas áreas verdes y la protección de los edificios emblemáticos, como fue el edificio residencial Real.

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