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Según un análisis de Urbania que recoge los precios que colocan sus clientes que ofertan propiedades tanto en venta como en alquiler, los cinco distritos con el mayor precio de venta por metro cuadrado a marzo de este año son Barranco, con S/9.405; San Isidro, con S/ 9.132 Miraflores, con S/ 8.725; San Borja, con S/ 7.502 y Magdalena del Mar, con S/ 6.846.
Cada uno tuvo un incremento en el precio de menos del 3% (entre 2,38% y 2,93%), salvo San Borja que incrementó un 4,09% en los últimos 24 meses.
Luciano Barredo, gerente de marketing del Grupo Navent, dueña de Urbania y Adondevivir, explicó que dicho incremento se debe a que más del 70% de los materiales que se utilizan para la construcción se importa y el incremento del tipo de cambio ha sido un factor importante que provocó el incremento de los precios.
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Así también, comentó que la venta de inmuebles se ha visto afectada y no se encuentra tan dinámica desde el año pasado debido al incremento de los créditos hipotecarios que en algunos casos llegaron a duplicarse pasando de tener cuotas de 5% a unas de 10%.
Un fenómeno que se vio durante la pandemia, dijo Barredo, es que las viviendas de segundo uso se volvieron competencia para los proyectos inmobiliarios pues muchas familias que necesitaban liquidez, pusieron en venta sus propiedades a precios incluso menores en el mercado.
Bryan Meza, gerente general de Danfra Inmobiliaria, afirmó que este incremento obedece además a un tema de oferta y demanda, así como a la recuperación del sector que se vio golpeado todavía en el 2022.
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Sobre los incrementos a 12 y 24 meses, Meza señaló quese debe tener en cuenta que el sector no ha tenido años típicos y en pandemia se tuvo una venta muy baja.
“Si normalmente vendíamos 10 unidades, en pandemia vendimos 2 unidades, pero el siguiente año subió a 4 unidades; sin embargo, si comparas el interanual, duplicaste tus ventas, pero antes vendías 10 unidades”, explicó. Además, coincidió con Barredo en señalar que el sector se enfrenta a temas como el alza en los créditos hipotecarios, pero agrega que también afecta la inflación.
Para combatir estas adversidades, Meza explicó que muchas inmobiliarias están utilizando su factor diferenciador y fortaleza para potenciar sus ventas.
“Si antes todo se repartía entre 100 personas que querían comprar, ahora son 40 o 50; pero siguen siendo los mismos competidores”, anotó.
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Precio de alquiler
Según el análisis de Urbania, los distritos con los precios de alquiler mensual más altos son Barranco, con S/ 3.994; San Isidro, con S/ 3.416; Miraflores, con S/ 3.259; Lince, con S/ 3.169 y Surquillo, con S/ 3.906.
Entre ellos, el que mayor incremento ha tenido en los últimos 24 meses ha sido Surquillo, con 19,08%.
Sobre los distritos de Lima Top, Meza afirmó que el incremento se debe a la demanda. Sin embargo, resaltó que vale la pena revisar los subsectores del distrito pues no es lo mismo alquilar frente al Parque Kennedy que en la urbanización de San Antonio, donde hay un buen flujo de oferta pero el precio de alquiler no es el mismo.
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Sobre el fenómeno de incremento en el precio en Surquillo, Meza y Barredo coinciden en hace unos años se inició un boom de construcción en ese distrito y comenzaron a desarrollarse proyectos inmobiliarios.
Así también, responde a la cercanía que tiene con distritos como Miraflores o San Isidro, similar a lo que sucede con Lince, que en los últimos 24 meses vio incrementado su precio de alquiler en un 12,07%.
Rentabilidad
Al invertir en un inmueble muchas personas piensan en la rentabilidad (el retorno bruto anual) del mismo y, a marzo de este año, los distritos con mayor rentabilidad según Urbania fueron Cercado de Lima, con 6,61%; Surquillo, con 5,86%; San Miguel y Lince, ambos con 5,52%, y Chorrillos, con 5,51%.
Según Barredo, quienes lideran el ítem son los distritos que se vieron más afectados en la venta durante la pandemia y en lo cuales se tuvo que “jugar” con la rentabilidad de las empresas para seguir vendiendo.
“Claramente iba a pasar un momento en que todo iba a regresar a la normalidad y los precios iban a subir al pasar la pandemia. Las personas que compraron una propiedad antes o durante la pandemia, ahora, con el alza de precios por la inflación y el tipo de cambio, pueden sacar mucho más rentabilidad que cualquier otro distrito”, dijo.
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Así, explicó también que Lima Top siempre manejará cifras de rentabilidad y precios por metro cuadrado muy similares siendo muy difícil que se eleven o disminuyan abruptamente.
Finalmente, ambos especialistas coincidieron en que los precios siempre seguirán subiendo pero dependerá mucho de cómo se recupere el país.
Para Barredo, el principal problema en Lima es que cada vez quedan menos terrenos dónde construir por lo que muchas empresas lo hacen en la periferia de la ciudad.
