Centros comerciales: estos son los principales grupos operadores y los próximos ‘malls’ que abrirán al 2025

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De hecho, como comenta Juan José Calle, presidente de la Asociación de Centros Comerciales del Perú (Accep), estos ‘malls’ son parte de proyectos que se pusieron en pausa por la pandemia, con terrenos ya adquiridos, que retomaron su velocidad.

Los centros comerciales, que han tenido un crecimiento muy activo desde el año 2000 y sobre todo en la última década, ya suman 105 en el país, comandados por unos 24 operadores, sostiene Óscar Chávez, jefe del Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la CCL. (Ver infografía)

La competencia más férrea, indica, se da entre seis grandes jugadores: Intercorp (dueño de Real Plaza, Oechsle, Promart, Supermercados Peruanos, entre otros negocios ‘retail’), Falabella (dueña de Open Plaza, Falabella, Tottus, Sodimac, falabella.com), Ripleycorp (con Mall Aventura y Ripley), Parque Arauco, grupo Breca y Cencosud. Siendo Intercorp, Falabella y Parque Arauco los propietarios que concentran más del 50% de todos los centros comerciales, comenta Sergio Castro, analista de Apoyo & Asociados.

¿Qué pasó con Falabella?

Estrategia y crisis

Jugador 'retail' _ De todos ellos, el grupo Falabella -con presencia en Chile, Perú y Colombia-, ha sido el grupo más golpeado, cuyo perfil crediticio se deterioró al punto de perder su grado de inversión tras la rebaja de clasificación de Fitch por sus altos niveles de deuda. En su último reporte de resultados, la firma chilena, que tiene ‘malls’ con Open Plaza, tiendas por departamento, banca, supermercados y banca, detalló que tuvo una disminución de 9,6% en sus ingresos entre julio y septiembre. Y como medidas ante ello, el holding anunció la venta de activos inmobiliarios por entre US$800 millones a US$1.000 millones, así como evaluar la venta de sus centros comerciales Open Plaza a Mallplaza, donde también tienen participación, en el Perú.

Como indica José Carlos Lumbreras, gerente de I+D de Perú Top Publications, Falabella tuvo un exceso de optimismo y apostaron en invertir mucho en el e-commerce con la compra de Linio y la unificación de sus marcas. “Quisieron ser Amazon pero no lo hicieron correctamente y demoraron mucho en lanzarla, en el 2021 (cuando se salía de la pandemia), eso aumentó su deuda”, asegura. En ello también coincide Aramburú, quien señala que quizá miraron como competidoras a las otras tiendas departamentales y no al Internet, en su momento, y cuando se dieron cuenta se enfocaron mucho en ellos “pero ya era un poco tarde, les habían sacado ventajas. Y los que se supone eran un poco más chicos como Ripley (en el Perú), están abriendo dos ‘malls’ y los otros dos proyectos que anunciaron hace 4 años”, analiza.

Al respecto del posible traspaso de los Open Plaza a Mallplaza, Aramburú sostiene que Falabella tenía dos vías de crecimiento con ambos ‘malls’. Su cadena, Open Plaza, donde la tienda ancla principal era Falabella; y Mallplaza, donde el grupo tiene participación, al igual que Ripley Corp (aunque el grupo selló su salida este año). Un crecimiento que funcionó bien en los buenos tiempos pero que apretaron en los más complejos, por lo que evalúa la venta. “No se lo va a dar a su competencia (como Mall Aventura, de Ripley Corp), sino a Mallplaza, donde tienen participación”, explica.

De acuerdo al reporte de Scotiabank, las ventas ‘retail’, al mes de agosto, tuvieron una caída acumulada de 0,4% frente al año pasado, en particular por la caída en ventas de las tiendas por departamento (-6%) y las tiendas de mejoramiento del hogar (-12%) pero balanceado por los mejores resultados de los supermercados (6%). “Nuestra proyección es que las ventas ‘retail’ en general crecerán 1% este año”, afirma Carlos Asmat, analista económico de la entidad.

Afectación de las tiendas por departamento, las anclas

Canal impactado _ En el caso puntual de las tiendas por departamento, el gasto en electro, ropa de mujer, hombre, infantil, accesorios y decoración, ha tenido un contexto bastante retador, donde el ticket de los hogares destinado a este canal se ha reducido 7% frente al año pasado a nivel de ticket en estos bienes durables, anota Leonardo Tafur, account manager de Kantar Worldpanel Perú.

“Lo que más impacta es el contexto económico, que ha priorizado productos de consumo masivo, que han tenido un incremento de precios por la inflación en el año, eso sumado a la situación de los hogares”, anota el experto. De acuerdo a las cifras de la consultora, el gasto total en bienes durables en el canal de las tiendas por departamento pasó de concentrar el 16% al 13,2% desde septiembre del año pasado a agosto de este año. El retraso del invierno, el consumo más retraído y las liquidaciones incluyeron en ello.

La categoría de electro, en particular, fue la más afectada, al pasar de un 24,4% de las compras en este canal a ser 21,8% este año.

Por el lado de los ‘malls’, Accep ha recalculado su proyección inicial de crecer 9% este año a estimar un crecimiento de 1% o 2%, pero dependerá de cuán buena sea la campaña navideña, anota Calle. El mal arranque del año, debido a las convulsiones sociales, más el factor climático y el deterioro de la economía durante el año fueron algunos de los factores que influyeron en que hoy estas proyecciones sean más cautas.

En el Perú hay un gran potencial de crecimiento para abrir más centros comerciales, dado que la penetración de ‘malls’ es de apenas 3,1 por millón de habitantes mientras que Chile tiene 14,1 por cada millón de habitantes, a pesar de su menor población. No obstante, si bien hay proyectos encaminados y anunciados, hay algunos que se han dilatado un poco más y, según indican los analistas, no se avizoran proyectos nuevos desde cero hasta el momento.

Por lo pronto, para el 2024 y 2025, se espera el inicio de cuatro centros comerciales: Eco Plaza Piura (US$25 millones, Eco Plaza Wilson (US$10 millones), Parque La Molina (US$67 millones), Las Vegas Plaza Puente Piedra (US$40 millones) y el inicio de construcción de un ‘mall’ de uso mixto de Cencosud en San Juan de Lurigancho (107 mil m2, del que aún no se ha anunciado inversión), con lo que se estima una inversión de más de US$155 millones.

Y a ello podría sumarse el ‘mall’ que alista el grupo Algeciras en el sur chico (entre Punta Hermosa y Punta Negra), en el que espera destinar US$23 millones.

“A excepción de los proyectos de La Molina y SJL, se trata de proyectos más chiquitos”, acota Ernesto Aramburú, director de la consultora A&M Gestión y Desarrollo.

A ello se suma que, según IEDEP, existe una cartera de unos 6 proyectos que se han postergado hasta el 2026 debido a la recesión y a que “los grandes operadores ‘retail’ buscan sortear los riesgos de una disminución en los ingresos y mantener la rentabilidad de los negocios priorizando los planes de ampliación, remodelación y reestructuración de los centros comerciales ya en operación, con el objetivo de asegurar el mayor número de visitas y ampliar el abanico de servicios”, explica Chávez.

Ese es el caso de Real Plaza, que opera 20 ‘malls’ en el país, que en el 2024 se enfocará en ampliar entre 5 mil y 10 mil m2 de área arrendable en 4 o 5 de sus centros comerciales, como cuenta Paula Contreras, directora comercial y de marketing de la compañía.

Por su parte, el Jockey Plaza avanza con la ampliación de Boulevard de Asia, que abrirá todo el año y suma 55 marcas para el verano. Mientras tanto, en el Jockey Plaza están reconvirtiendo áreas para recibir a nuevas marcas como “una serie de marcas esperadas de grupo Inditex-dueña de Zara- que no venían al hemisferio sur, con las que tenemos conversaciones y también con marcas de lujo”, adelanta Calle.

José Carlos Lumbreras, gerente de I+D de Perú Top Publications, sostiene que estos son ‘malls’ con terrenos, planos o que ya estaban en construcción, pero en el que están esperando el mejor escenario, ya que la recesión y un consumo más lento les hace evaluar cuándo lanzar el ‘mall’. Y el factor de las trabas municipales también entra en la evaluación, con el precedente de los problemas que hubo con la licencia de Shopping La Molina.

Sergio Castro, analista económico de la clasificadora Apoyo & Asociados, indica que existen algunos cuellos de botella que limitan las nuevas inversiones, como el alto precio de los terrenos. Además, el alto costo de oportunidad y la menor disponibilidad de terrenos amplios, hace menos viable grandes formatos. Al respecto Aramburú indica que el valor del terreno en un centro comercial equivale al 50% de la inversión y que el precio en el Perú hoy en día es de los más caros de Sudamérica.

“Y el otro tema también es el atractivo actual de la inversión. Si bien es cierto que el centro comercial es un negocio inmobiliario porque alquila espacios comerciales a terceros, la evolución del ‘retail’ tiene relación directa con el consumo; a medida que la situación mejore, se hace más atractivo”, sostiene Castro.

Además, otro factor a largo plazo que tiene influencia es el costo de financiamiento, sobre todo con tasas de interés que han estado muy altas, coinciden Castro y Aramburú, en particular porque los proyectos grandes requieren inversiones que bordean los US$100 millones.

Calle reafirma que se trata de inversiones muy grandes, por lo que para que se den es importante que haya tranquilidad y predictibilidad en la situación del país. “Ojalá no sobrevengan sucesos que posterguen estos proyectos. Si bien las cosas están un poco más tranquilas, todavía hay escepticismo para convocar inversiones de esa naturaleza, donde participan fondos de inversión, se compran bonos, por lo que son muy sensibles a estas situaciones”, explica.

Aramburú, además, comenta que al tener un precio más elevado de los terrenos, lo que se tiene que hacer es darle altura a los centros comerciales y colocar más usos al ‘mall’ como viviendas, oficinas, clínicas, venta de autos, entre otros, que permite hacer más rentables las inversiones. Lo que también responde a las nuevas tendencias que invitan a crear nuevos formatos.

Pero no solo ello, también ‘malls’ abiertos, integrados con la ciudad o áreas verde y ante la limitación de espacio vemos desarrollos más pequeños pero de mayor altura y otros que resuelven necesidades dentro de una milla (esto es integrado a su zona de influencia como una mini ciudad). Asimismo, vemos que los ‘malls’ están priorizando impulsar la oferta de entretenimiento para atraer a más público.

Para Castro de Apoyo & Asociados, la recuperación de los centros comerciales luego de la pandemia ha sido rápida, se espera que haya un crecimiento en ventas más moderado para el próximo año, estima que sería menor al 5%. Esto porque, a pesar de que contaremos con una mayor oferta comercial por los nuevos ‘malls’ que ingresaron este año y las ampliaciones, las ventas ‘retail’ se podrían ver afectadas durante el primer trimestre, en particular en el norte del país, por el Fenómeno de El Niño (FEN), de acuerdo a su magnitud.

Recordemos que fenómenos así deterioran los ingresos de la población, complican la logística y se pueden suspender las actividades comerciales, asegura Carlos Asmat, gerente analista económico de Scotiabank. “Esperamos que la actividad comercial tenga mayor dinamismo en el segundo trimestre”, proyecta.