Comprar una vivienda en Lima: El nuevo contexto que enfrentarán las familias e inmobiliarias

PARA SUSCRIPTORES: Inmobiliarias: ¿qué beneficios y facilidades de compra se ofrecen a través de canales digitales?

En ese escenario, existen señales que permiten mantener las expectativas. La encuesta realizada por la empresa inmobiliaria Perú Sotheby’s a agentes inmobiliarios en Lima demuestra que la inclinación por adquirir una vivienda no se ha visto perjudicada. Concretamente, el 22% de los encuestados manifestó que se mantuvo el interés por adquirir o alquilaron inmueble durante la cuarentena e, incluso, en un 24% de los casos aumentó, y en un 8%, aumentó significativamente.

“Entre se mantiene y aumenta, hablamos que más del 50% continúa con el interés de adquirir una propiedad. Esto es en todo nivel y todo segmento”, explica Nella Pinto, gerenta general de Perú Sotheby´s.

La encuesta, realizada entre el 19 de junio y el 3 de julio, también revela que dicho interés recae en su mayoría –un 71%– en la población de entre 25 y 44 años; siendo igual en hombres y mujeres.

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Asimismo, las preferencias están repartidas entre la compra y el alquiler [Ver infografía]. “Un 50% piensa alquilar, un 15% piensa en comprar y un 34% de los encuestados observa que los potenciales compradores están aún en la duda por cualquiera de los dos”, agrega Pinto. Es la búsqueda de departamento la que aún lidera las preferencias, con un 66%. “El mercado residencial marca la pauta del sector en estos momentos. Otro punto a considerar en la actividad es que la pandemia ha modificado el estilo de vida y la percepción de dónde quieren vivir las personas”, opina Nella Ponce, directora gerenta de Sotheby’s.

Es así que un 26% de los agentes inmobiliarios encuestados manifestó haber recibido consultas sobre los espacios al aire libre que cuenta la unidad de vivienda. Más de dos habitaciones (20%), espacios flexibles para adaptarlos al nuevo estilo de vida (17%), la iluminación (14%) y la existencia de un cuarto de estudio (12%) fueron otras de las inquietudes presentes durante la búsqueda. “Luego de tres meses sin una venta normal de propiedades, estas son señales importantes”, comenta Ponce. No obstante, entre el interés y la decisión de compra, existen diversas variables que se han modificado en estos cortos meses y que son claves para el sector.

Las ventas

Las ventas habituales en el sector vivienda durante un mes del 2019 superaban las 1.000 unidades entre todas las inmobiliarias. Enero y febrero del presenta año mostraron el mismo comportamiento con 1.117 y 1.126 ventas, respectivamente. En esos meses, el sector se mantuvo firme pese a las noticias que venían desde China y la potencial propagación del virus.

Llegaría marzo y con ello la cuarentena, impactando considerablemente en los registros históricos. En dicho mes, se concretaron 470 ventas; según datos proporcionados por la Asociación de Empresas Inmobiliarias (Asei). En abril, donde la cuarentena alcanzó a todo el mes, el registro refleja solo 165 unidades vendidas. En mayo, se revierten levemente las cifras y se concretaron 464 ventas. ¿Qué sucedió?

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“Un nuevo canal ha llegado para quedarse: las ventas digitales”, explica Carlos Montero, vicepresidente de venta inmobiliaria de Centenario. “El año pasado Centenario tenía 4 mil consultas inmobiliarias al mes. En mayo, tuvimos 20 mil contactos digitales con los clientes”, acota. Gracias a ello, Centenario pudo llegar en mayo a un 60% de sus ventas normales previas a la cuarentena. Sin embargo, para alentar la decisión de compra, se requirió otros mecanismos. Se apostó por una estrategia integral financiera y amplió de 10 a 12 los meses de financiamiento sin intereses de la cuota inicial para un lote de vivienda. Con ello, se busca encarar un problema que presentará el sector en los próximos meses: el crédito y la capacidad de pago.

El precio y el crédito

El gerente del Instituto Peruano de Economía, Diego Macera, lo resume de la siguiente manera: “Habrá la transición de un problema de oferta a uno de demanda”. El empleo en Lima Metropolitana se redujo en un 55,1% durante el segundo trimestre del 2020, en comparación al mismo periodo del 2019. Bajo ese escenario, concretar la compra de un inmueble es una decisión que debe ser indudablemente respaldada por la seguridad de los ingresos futuros.

A ello se le suma la situación del crédito. El presidente de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Humberto Martínez, confirma que las tasas de interés para créditos hipotecarios se han elevado en un 2% ante la cuarentena. “Las ventas muestran que muchas familias no alcanzan a comprar la vivienda que quieren”, agrega. La evolución de los créditos hipotecarios ha caído y los bancos se han mostrado conservadores ante la entrega de hipotecas [Ver gráficas].

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El gerente general de Granadero Inmobiliaria, Miguel Deustua, explica cuánto han variado las tasas. “A un cliente que califica a una tasa de 7%, el banco le plantea hoy condiciones que pueden bordear el 9% o 10% o para clientes sin historial, hasta un 12%”, indica. Los proyectos que tiene Granadero en San Miguel y Miraflores registraron ventas durante la cuarentena, pero estas fueron 50% menores a lo habitual. “Particularmente, creemos que desde el Estado se puede extender una línea de financiamiento que restablezca las tasas del mercado al menos durante la crisis”, dice.

Por su parte, Capeco ha propuesto en esa línea un programa de financiamiento de S/600 millones que permita la continuidad de proyectos inmobiliarios para la vivienda social. “La situación de incertidumbre en la demanda afectará la preventa: los compradores de hoy querrán viviendas terminadas o en etapa avanzada de construcción”, explica Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco.

La entidad apuesta a romper un círculo peligroso para el mercado. Al bajar las ventas por la menor demanda, bajarán los precios en los proyectos construídos. Sin embargo, si la demanda no responde, los proyectos en etapa de planos –que constituyen el 40% de la oferta– no comenzarán; ello llevaría a reducir la oferta y, a mediano plazo, presionaría al alza el precio de las viviendas.

La apuesta por el canal digital, sumado a una serie de factores de carácter financiero que permitan impulsar las colocaciones, serán claves en los próximos meses para el segmento inmobiliario; el cual forma parte del sector construcción y del cual depende una parte importante del empleo a nivel nacional.

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Es así que la consolidada actividad inmobiliaria en el Perú, que ya ha enfrentado crisis en el pasado, ahora se enfrenta a una nueva realidad que llega con la nueva normalidad. En este, como en muchos otros sectores, la estrategia también será determinante para salir de la crisis.

Desarrollar la oferta en el sur

El desarrollo de Lima se ha dado de forma vertical y ha sido aprovechado positivamente por las inmobiliarias. Sin embargo, en opinión del grupo Centenario, ahora se requiere apostar por un crecimiento de forma horizontal. “Lima Norte ya no se puede. Por naturaleza, es Lima Sur el nuevo foco de crecimiento de la ciudad”, comenta el vicepresidente de la inmobiliaria, Carlos Montero.

El espacio que ofrece esta zona de la capital permite desarrollar urbanizaciones con amplias áreas verdes; una demanda que se volverá una constante en el presente de la actividad inmobiliaria.

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Sin embargo, el problema que existe es la falta de redes de agua y saneamiento. “Existen muchos terrenos que no están saneados. Nosotros, que somos desarrolladores, compramos un terreno en esta zona y nos demoramos años para sanearlos. Además, nosotros mismos tenemos que encontrarle la solución al agua y saneamiento”, afirma.

Es por ello que la invocación de la inmobiliaria al Estado es apostar por la infraestructura en esta zona de la capital. “Eso ayudaría a un desarrollo ordenado de esta parte de la ciudad y, además, a que el precio de la vivienda final hacia el cliente se reduzca”, señala.

Si bien la Panamericana Sur se convierte en una vía importante que garantiza el acceso, también se requiere el desarrollo de proyectos de gran envergadura, como el tren de cercanías o la ampliación del metro de Lima. “El tren de cercanías unía Ica con Lima. La ampliación del metro hasta Santa María o Chilca sería espectacular. Esperemos que el plan de inversión nacional retome estos proyectos”, acota a nuestro suplemento.

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