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El tamaño promedio de la oferta inmobiliaria formal en Lima se redujo en los últimos 11 años, según datos de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Es así que el área promedio de las viviendas en Lima era de 94,8 metros cuadrados en el 2011 y, para el 2021, bajó hasta los 72 metros cuadrados. Es decir, 22 metros cuadrados menos en diez años.
El área promedio del 2021 es, además, un 5,7% menor frente a lo que se observó en el mercado durante el 2019, año previo a la pandemia. Guido Valdivia, director ejecutivo de CAPECO, explicó que dicha disminución responde a la fuerte caída en el metraje que se observó en los distritos de Lima Top como Miraflores, San Isidro y Barranco, donde el área promedio pasó de 140 a 86 metros cuadrados en los últimos diez años.
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“Hay un cambio en las condiciones demográficas de la población. El número de miembros del hogar, la población joven en estos segmentos no forma una familia definitivamente. Por lo tanto, no demandan un gran espacio de vivienda”, dijo a Día1. Es así que, para Valdivia, el área ya no es una de las exigencias más importantes para quienes deciden adquirir una nueva vivienda.
“Las inquietudes están más bien vinculadas a la calidad de materiales y el tamaño de los ambientes comunes y la gestión de los mismos. Ahí es donde hay una gran tarea para el sector inmobiliario”, aseveró.
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Evolución del metraje de las viviendas en Lima. (Fuente: Capeco / Infografía: Luis Huaitan)
Innovación y precios
Para Carlos Vourakis, director comercial del portal inmobiliario Properati, el otro factor que incide en el menor espacio es la coyuntura de precios y el valor del ticket de venta.
“Se busca que los precios sean más accesibles ante un incremento acelerado en el precio del metro cuadrado en venta de los departamentos. Con un departamento de 90 metros cuadrados a US$2.000 hablamos de un precio final de US$180.000. Ese ticket promedio es más alto frente a lo que el grueso de la población podría calificar. Maximizar y tener más departamentos por piso hace que el precio sea más accesible”, explica.
Por otro lado, dada la actual coyuntura de precios en los materiales de la construcción, el valor del metro cuadrado también ha evidenciado un incremento. Según datos de CAPECO, en los últimos cinco años el valor del metro cuadrado en los distritos de Lima Top tuvo una variación promedio anual de 5,7% llegando a costar S/9.061 por metro cuadrado al 2021. Mientras que en distritos de Lima Moderna como Jesús María, Magdalena y San Miguel, el valor promedio pasó de S/2.236 en el 2009 a S/6.790 en el 2021.
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La implementación de áreas comunes se ha convertido en la alternativa de los inmobiliarias ante el menor metraje de las viviendas. (Foto: Líder)
La variación más acotada sucedió en Lima Sur, donde se observó un alza de 3,2% anual desde los S/1.289 en el 2009 hasta los S/4.962 en el 2021. “Al incrementar el precio, se buscan técnicas en arquitectura que permitan eficiencia de espacios. Generalmente los departamentos de un dormitorio, los más pequeños, son el 20% de un proyecto. Aquellos de tres o dos dormitorios siguen siendo la gran mayoría de la oferta”, explica Vourakis.
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Coincidió con ello Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, quien considera que la reducción de las áreas de vivienda ha sido la respuesta a la coyuntura de precios altos y a la falta de suelos para proyectos.
“Necesitamos ajustar el tamaño de la vivienda por la escasez de suelo y más si es que se trata de vivienda de interés social. Súmale a ello el costo de los materiales de la construcción. Todo ello trae como consecuencia que los metrajes se ajusten a la baja”, acotó.
En el caso particular de la vivienda social, Deustua explica que dado el alza de precios es cada vez más difícil generar oferta que cumpla con los parámetros que exigen los programas de MiVivienda para aplicar a los créditos. “Se tiene que ver la manera de que estos valores se actualicen constantemente y que respondan al mercado”, agregó.
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