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El retorno a la presencialidad ha influido en el desempeño favorable del mercado de oficinas prime y B+ el 2023. Las cifras de colocación se han incrementado desde el 2021, aunque aún distan de lo observado en prepandemia. Así, los agentes inmobiliarios consideran que el mercado ha tenido una buena evolución en el 2023 y esperan un 2024 más dinámico que años anteriores.
José Carlos Leigh, director de negocios de Urbanova, anota que, al cierre del 2023, lograron cerrar el negocio de oficinas con un nivel de vacancia sólido, 10 puntos por debajo del mercado y, para el 2024, ven un primer trimestre muy activo pues han logrado incluir a nuevos clientes en su portafolio.
Por su parte, el gerente comercial de Centenario Oficinas, Gary Moncada, observa que el Centro Empresarial Real San Isidro y el Centro de Negocios Cronos, en Santiago de Surco –ambos de oficinas prime–, mantienen su posicionamiento como las mejores propuestas en sus zonas de influencia.
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“Tienen un porcentaje de ocupación de 80% y 87%, respectivamente, al cierre del 2023. En lo que respecta al 2024, esperamos llegar al 89% de ocupación de todo nuestro portafolio de oficinas Prime”,
afirma el gerente comercial de Centenario Oficinas, Gary Moncada.
En cuanto al ingreso de más oficinas de este tipo para este año, Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades, explica que este mercado se encuentra en una fase de ingreso de nuevas construcciones en niveles mínimos, de hecho, afirma, en el 2023 se registraron 8.400 m2, el menor ingreso de los últimos años.
“Los nuevos edificios que ingresan al mercado son proyectos que se gestaron antes de la pandemia, pero por factores como las paralizaciones y la coyuntura, se prolongó el inicio de sus operaciones. Para el 2024, ingresarán dos nuevos edificios en San Isidro y Miraflores, sumando entre ambos 22.000 m2 de oficinas útiles”, dice.
18,7%
de vacancia en oficinas Prime para el 2024
Se estima que una vacancia saludable debería encontrarse entre 10% y 12%. Aún el mercado contabiliza sobreoferta y es una de las razones por las que se construye menos, señala Vidal.
Según el reporte de oficinas Prime de RE Propiedades, al cierre del cuarto trimestre del 2023, el precio promedio de de este tipo de oficinas se incrementó en 1,6% respecto al trimestre anterior, alcanzando los US$ 15,3 por m2 al mes, sin contar los impuestos.
Para Vidal, la oferta existente desde el 2018 ha mantenido el precio promedio de renta con cierta estabilidad en Lima, aunque el precio depende de cada submercado. Con ello, se observa una mayor expectativa por parte de los propietarios que va de la mano con el incremento de la demanda.
. “Para el 2024, no se esperan cambios significativos en los precios de renta, aunque sí incrementos graduales de acuerdo al tipo y características del producto”,
anota el director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades, Sandro Vidal.
En cuanto a la demanda, esta se ha incrementado respecto a años anteriores; sin embargo, si se compara el proceso de colocación actual versus los periodos de la prepandemia, se nota que hoy este proceso toma más tiempo -desde el inicio de la búsqueda hasta la firma del contrato-, comenta Vidal.
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Humberto Martínez, CEO de la Inmobiliaria y Constructora Marcan, explica que en el Perú existe una distorsión en la lectura del mercado de oficinas, sobre todo porque se consideran Prime por la ubicación y por algunas condiciones de tamaño del área. Pero, a nivel mundial, la primera condición para que un edificio sea considero Prime es que pertenezca a un solo propietario, detalla.
“Hay edificios que se hicieron hace varios años y que han generado una vacancia importante y no se van a poder colocar porque ya son muy antiguos y las compañías nuevas van adquiriendo edificios con mejores capacidades o más actualizados”, anota.
Martínez agrega que esto eleva el número de vacancia e incluso estos edificios deberían terminar saliendo del mercado Prime si no se van a lograr colocar.
“Un edificio que tenga el 50% [de oficinas] vacías a US$ 10 el m2 durante cinco años, claramente no es un edificio Prime”, afirma.
Oficinas B+
A diferencia de las oficinas Prime (amplias, con mayor distancia entre piso y techo, y usualmente certificadas como edificios verdes), en las B+ se pueden encontrar espacios desde los 30 m2 o 40 m2, así como áreas de uso común y menos distancia entre piso y techo, explica Vidal.
“Por dinámica comercial, las oficinas B+ están dirigidas a las pequeñas y medianas empresas, así como a profesionales independientes, emprendedores. Las oficinas prime se dirigen, principalmente, a corporaciones o empresas con requerimientos de espacios que estos edificios pueden satisfacer”,
comenta el director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades, Sandro Vidal.
Martínez señala que empezaron a notar una recuperación en este mercado en el 2022. El 2023 se dio bastante bien y el 2024 será un año de mayores colocaciones.
Este tipo de oficinas, por ser más pequeñas, se arriendan por un mayor valor por metro cuadrado, dice Martínez. “Estamos viendo alquileres por encima de US$ 20 el metro cuadrado. En el caso de las oficinas Prime, vemos que también se han recuperado pues vienen de US$ 11 en el 2021 y hoy ya están por encima de los US$ 15″, anota.
Desde Marcan cuentan con oficinas cuya venta viene evolucionando positivamente. “Tenemos dos proyectos en Miraflores que acabamos de terminar de construir y, en ambos casos, la colocación está por el 70%”, añade.
Proyectos
En el caso de las oficinas Prime, el informe de RE Propiedades identifica los proyectos de oficinas FIBRA Camino Real en San Isidro Golf y Pardo 200, en Miraflores, que se encuentran culminando obras y se espera que inicien operaciones en la primera parte de este año.
Con ellos, se agregarían al inventario más de 20.000 m2 de oficinas útiles.
Según Leigh, Urbanova inaugurará en las próximas semanas Flex by Urbanova, una propuesta de ‘coworking’ prime que abarca 4.000 m2 con 650 espacios de trabajo ubicado en Paseo Begonias.
“Flex brindará una experiencia integral con oficinas flexibles de alta calidad, de distintos tamaños, amobladas y equipadas, salas de reuniones, ‘amenities’, terraza al aire libre y anfiteatro. Es un espacio que hemos construido desde cero y que ocupará los pisos dos, tres y cuatro del edificio Plaza del Sol”, cuenta.
En tanto, Centenario se encuentra pronto a inaugurar la remodelación integral de las Torres Camino Real.
27,1%
se incrementó la colocación de oficinas implementadas respecto del 2022.
Se prevé que en los siguientes meses algunos desarrolladores agreguen oficinas implementadas como parte de su oferta, dice el estudio de RE Propiedades.
“Las Torres Pilar y Central ya se han terminado y, próximamente, se terminará la Torre Real. Estamos transformando los lobbies de las tres torres y [este trabajo] concluirá junto con la fachada de la última torre. Este proyecto requirió de una inversión de S/ 42,5 millones. Nos hemos enfocado en sumar valor a nuestros activos a través de inversiones estratégicas”, dice Moncada.
En cuanto a las oficinas B+, RE Propiedades identificó que en el cuarto trimestre del 2023 se registró un aumento de 0,3% respecto al trimestre anterior. De esta manera, el nuevo inventario es de 920.000 m2, distribuidos en 158 edificios.
Este aumento se debe al ingreso del proyecto OB Roosevelt 6000 en Miraflores, con 2.200 m2 de oficinas. Además de este, ingresó un nuevo proyecto en San Isidro, sumando en total 6.684 m2 de oficinas útiles. Con estas cifras, el 2023 se convirtió en uno de los años con menor ingreso de nuevos edificios, lo que está relacionado a la gradual recuperación del sector de oficinas, anota Vidal.
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Desde Marcan lanzarán en el segundo trimestre dos proyectos de boutique, cada uno con una inversión de S/ 100 millones. Uno se ubicará en San Isidro y otro en Miraflores, y añadirán 8.000 m2 y 10.000 m2, respectivamente, al mercado B+ hacia el 2026.
“Hemos notado en los últimos años que este mercado de oficinas ha estado muy activo. En los últimos siete años, incluyendo la pandemia, se han desarrollado más de 300.000 m2 de oficinas en Lima”, señala.
Vidal explica que la oferta de oficinas B+ se ubica en más distritos en comparación a la oferta prime. Miraflores cuenta con la mayor concentración, pero también se encuentran en San Isidro, Surco, La Victoria, Lince, Cercado de Lima, Magdalena, San Borja, San Miguel, Barranco y Surquillo.
Clientes tienen nuevas necesidades al tomar una oficina
Flexibilidad, diseño, tecnología y ubicación son las principales características.
Los especialistas coinciden en que las organizaciones sienten los beneficios del trabajo presencial, pues impacta en la productividad, la transmisión de cultura empresarial y promoción del liderazgo.
Gary Moncada, gerente Comercial de Centenario Oficinas, anota que existen nuevos hábitos y necesidades de parte de sus clientes quienes requieren de flexibilidad por el tipo de trabajo que realizan (híbrido) y a los espacios que necesitan para realizar sus operaciones rápidamente. “Observamos que los espacios comunes tienen un gran potencial para promover el trabajo en las empresas”, señala.
Asimismo, el diseño de las oficinas es más importante que antes, agrega. “Es algo en lo que nos hemos enfocado para el diseño de nuestros Community Lounges, Centric Space y las demás áreas comunes”, dice.
José Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova, coincide en que uno de los aspectos más buscados es la flexibilidad en los plazos.
“Estamos atentos a las tendencias y anticipamos las necesidades. [Buscan] flexibilidad, por que se puede arrendar por plazos cortos, servicio y calidad excepcional, infraestructura y tecnología que impacta en el bienestar y productividad de sus colaboradores, además de la ubicación estratégica y de fácil acceso”, explica.
Por su parte, Humberto Martínez, CEO de la Inmobiliaria y Constructora Marcan, anota que una de las razones de los usuarios para elegir oficinas B+ no es solo estar cerca de sus clientes, sino también de sus casas. “Este mercado se ha desarrollado hacia La Molina, Magdalena, Surco, San Borja, porque se acercan a las demandas de servicios de la ciudad y de las personas que las toman”, explica.
