"Hipoteca inversa en el Perú", por Tábata Arteta

A fines de marzo fue promulgada la ley que regula la hipoteca inversa en el Perú, siguiendo una tendencia que se viene dando en otros países como Canadá, el Reino Unido y Corea del Sur. La hipoteca inversa es un producto financiero que genera un monto periódico a cambio de una hipoteca sobre bienes de personas en edad de jubilación, ejecutándose tal garantía cuando el bien se transfiera o el titular de la vivienda haya fallecido, pudiendo hacer uso de dicho inmueble hasta su muerte.

En cuanto a la normativa peruana, llama la atención que la misma no incluya un rango de edad para acceder al producto, a diferencia de lo que se hace en el Reino Unido, por ejemplo, donde la edad mínima es de 65 años o en Australia donde es de 55. El proyecto de ley original proponía una edad mínima de 65 años y esta omisión podría desnaturalizar el producto o generar problemas a futuro.

Aspectos interesantes que plantea la ley son que el titular o titulares del crédito están facultados a pagar el crédito anticipadamente, sin la aplicación de penalidad alguna. Asimismo, los propietarios del bien solo podrán venderlo, arrendarlo o constituir gravámenes sobre la propiedad hipotecada siempre que medie autorización expresa de la entidad acreedora, bajo apercibimiento de declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca. 

Por otro lado, la ley establece que la entidad financiera o de seguros solo podrá exigir el cobro del crédito única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía hipotecaria, no pudiendo afectar otros bienes de los herederos.

Otro aspecto contemplado es que el titular y la entidad autorizada podrán acordar que los propietarios del bien designen uno o más beneficiarios; siendo que en caso fallezcan los propietarios del bien antes del desembolso total del crédito, sean los beneficiarios quienes reciban dichas disposiciones periódicas. Esto ha sido utilizado en otras latitudes, por ejemplo, para afrontar gastos de educación o de enfermedades de familiares del titular.

Si bien este tipo de productos, a pesar de sus críticas, viene desarrollándose de manera importante en países con altos niveles de ingresos, en países en vías de desarrollo han tenido una tibia acogida, como es el caso de la India, donde la figura fue introducida en el 2007 y aun no tiene el éxito esperado.

Los especialistas indican que quienes lo ofrecen no han hecho una tarea importante para dar a conocer el producto y que el mismo resulta complejo. Sin embargo, coinciden en que la mayor barrera es que a la gente le resulta duro privar de bienes a sus herederos utilizando esta figura.