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El mercado inmobiliario ha ido avanzando en la colocación de viviendas, aunque el arranque del 2023 ha tenido una menor velocidad de venta que el año pasado. “También se ralentizó un poco el lanzamiento de nuevos proyectos a causa del incremento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y otros aspectos coyunturales”, explica Ricardo Arbulu, gerente general de Ciudaris y ex presidente del comité de análisis de mercado de la Asociación de empresas inmobiliarias del Perú (ASEI).
Y si bien las tasas de interés han dejado de crecer, estima que para este año el mercado venderá unas 15 mil unidades, como al cierre del 2022. Hasta mayo, de acuerdo a Miguel Deustua, gerente general de Tribeca Inmobiliaria, en el mercado ya se han vendido 7.000. En tanto, para el próximo año, con una expectativa de que las tasas tiendan a estar a la baja, Arbulu proyecta que las colocaciones puedan aumentar un 5%.
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Dentro de este gran mercado aparecen cada vez con mayor frecuencia los desarrollos de uso mixto- edificios o terrenos que puedan albergar dos o más usos distintos, por lo general de vivienda, comercial y/o oficinas- , un proceso que ha iniciado en los últimos 10 años, cuando Lima ha venido cambiando ante los grandes edificios y se ha venido sacando un mayor provecho a la tierra para obtener una mejor renta, cuenta Ernesto Aramburú, socio director de la consultora A&M Gestión y desarrollo.
El camino inició con la tendencia de oficinas con viviendas y oficinas con comercios en el 2014 o 2015 para luego ir, en el 2017 y 2018, a ver opciones de hoteles con viviendas y algunos locales comerciales u hoteles con comercios, relata Juan Manuel Peña, gerente de proyectos de V&V Grupo Inmobiliario. “Pero luego esto se paró drásticamente, luego tuvimos la pandemia entre el 2020 y 2022. (…) Ahora la tendencia se ha acomodado más en un formato de viviendas y comercios, sobre todo en los distritos tradicionales de la llamada Lima moderna y Lima top”, nos cuenta. Precisamente, ante ello, la inmobiliaria también reconvirtió algunos de sus proyectos como el proyecto de uso mixto de V&V en la av. Larco (Miraflores), que inicialmente incluiría un hotel Moxy (Marriott) pero que tuvo que reconvertirse ante los cambios del mercado.
Infografía: Raúl Rodríguez.
En efecto, Sandro Vidal, director de consultoría de RE Propiedades (antes Colliers), comenta que los proyectos que hoy en día se ven más son los que combinan vivienda con un primer piso de locales comerciales. “Es la tendencia, el formato que más se expande”, afirma.
De acuerdo a Arbulu, hoy tres de cada 10 nuevos edificios de gran envergadura- de 100 departamentos a más- incluyen estos usos mixtos, sobre todo con los pisos comerciales en el primer nivel. Incluso, para algunas inmobiliarias, este tipo de edificios ya representan el 50% del portafolio de sus proyectos futuros y en construcción, como es el caso de la inmobiliaria V&V.
¿Por qué son atractivos?
Los proyectos de uso mixto tienen dos efectos importantes. El primero es que influye en un mejor precio de venta del m2 para el desarrollador, ya que, como indica Aramburu, este valor suele ser de 35% más que el m2 de una vivienda en el mismo edificio. En particular si se trata de un espacio comercial que esté en puerta a calle y con una avenida que tenga flujo.
No obstante, este valor puede ser mayor, como explica Arbulu, ya que puede llegar a ser 1,5 veces el valor del m2 de un departamento del mismo inmueble. Aunque son espacios apetitosos, el ejecutivo comenta que su alquiler puede demorar entre seis a 12 meses para encontrar al inquilino ideal, por lo que recomienda poner a la venta estos espacios medio año antes de la entrega del proyecto.
“El 90% de los compradores de estos locales comerciales son inversionistas que lo adquieren para alquilar o poner su propio negocio”, agrega Vidal, quien considera que la ocupación de estos espacios sí se da de forma rápida.
La vacancia de estos locales es inferior al 10%, comenta Aramburú. Y esto es porque para muchas marcas ‘retail’ entrar a un proyecto de uso mixto es más barato que la renta en un local de un centro comercial. A ello se suma de que los comercios siguen una tendencia de irse achicando y la gente “se está descomplicando optando por formatos más pequeños”.
En tanto, Juan Ruíz, jefe de investigación de Binswanger Perú, refiere también que la propiedad de usos mixtos en venta permite diversificar la cartera de inversiones. “En caso de que el mercado ‘retail’ experimente una desaceleración, se puede obtener retorno a través de otro sector. De esta manera, se minimiza el impacto total de un activo, ya que la recuperación de uno de los sectores complementa al otro y permite que el inmueble prospere”, anota.
De otro lado, también tiene un efecto urbanístico en la zona donde se ubican, ya que como explica Fernando Ibárcena, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiiarios (ADI), los usos mixtos mejoran la repercusión económica de la zona, el barrio, y en un mejor funcionamiento de la ciudad, al tener servicios necesarios más cerca de los usuarios. “Si se tiene la vivienda arriba y una tienda o mininarket abajo, se puede resolver gran parte de las necesidades cotidianas sin tener que desplazarse lejos”, afirma. Un ejemplo claro de ellos fue el proyecto Vía Mix en la avenida Colonial, que incluyó un strip center.
¿Qué tipos de negocios se instalan? En los locales comerciales de los primeros pisos de las viviendas se suelen instalar minimarkets, tiendas de conveniencia, lavanderías, farmacias, centros de estética, algunas tiendas boutique o de mascotas. E incluso, en algunos casos, también cafeterías. Para Vidal, a medida que se incrementan estos proyectos mixtos, se diversifica la oferta de estos locales comerciales.
“Hay como 500 tipos de rubros, como consultora nos piden diseñar qué es lo que falta y qué tipo de negocio podría calzar allí, viendo también la demanda de quienes viven en el edificio”, comenta Aramburú.
De acuerdo al especialista, desde el año 2012 al 2022, se han incorporado cerca de 40,000 m2 de locales comerciales en proyectos de uso mixto. En algunos casos han conformado los llamados corredores comerciales y otros como agrupación de locales puerta a la calle como son La Mar, Conquistadores, Las Begonias, Pardo y Aliaga, Miguel Dasso.
Lo que se viene
La tendencia del mix comercial de viviendas y comercios han crecido sobre todo en los distritos de San Isidro, Barranco, Surco, Jesús María y Miraflores; no obstante, ahora se está extendiendo también a otros distritos como La Victoria, Cercado de Lima y también hacia Comas, San Martín de Porres e Independencia, sostiene Ruíz, de Binswanger Perú.
No solo con proyectos que tienen pisos comerciales de dos o cinco locales sino grandes conjuntos residenciales donde en el mismo terreno puedan incorporar 12 tiendas en una primera etapa, como el proyecto que construye la desarrolladora Líder en Collique. Distritos donde, comenta Aramburú, también podrían calzar a futuro nuevos conceptos como los ‘Town center’, una tendencia usada para reestructurar espacios abandonados o poco desarrollados y urbanizarlos como una trama urbana con calles, plazas, comercios, restaurantes, viviendas multifamily y oficinas, como explica Aramburú.
“La palabra mixto no ha terminado de desarrollarse, buscando sacarle, de alguna manera, mayor provecho a los terrenos, como con los patios ingleses”, agrega Juan Muñoz, socio de A&M Gestión y Desarrollo. Un concepto que trata de tener un piso comercial y un segundo sótano de tiendas, que se ve cada vez más en los distritos de Lima. Y los nuevos rubros que aparecen en los pisos comerciales como consultorios médicos o servicios para mascotas.
No obstante, la mayor parte de los edificios de uso mixto que ingresan al mercado este año son en su mayoría de viviendas con sus primeros pisos comerciales. “No creo que se hagan muchos de más de dos usos, las oficinas no están siendo muy atractivas, el ‘retail’ sí”, afirma Peña.
Las tiendas de conveniencia son algunos de los comercios que buscan instalarse en los espacios comerciales de los edificios que tienen mix de vivienda y tiendas. (Foto: GEC)
Por el lado de V&V, preparan nueve proyectos mixtos y consolidan la diversificación de segmentos que iniciaron hace unos pocos años, cuando notaron que el mayor dinamismo estaba en el segmento B y C, “es ahí donde está el 80% de las ventas”. Para estos grandes proyectos mixtos, V&V invierte entre S/100 millones y S/140 millones, en un estándar de 20 pisos con unos 200 departamentos y entre tres a siete espacios comerciales. Para proyectos de tres usos esa cifra puede llegar a ser S/180 millones.
Tribeca Inmobiliaria, por su parte, alista proyectos mixtos en Miraflores, Santa Beatriz y Surco. Estamos mirando San Miguel, de entre 5.000 m2 y 20.000 m2. En tanto Ciudaris tiene un gran proyecto mixto recién entregado, en Barranco, con cinco locales comerciales alquilados a un fondo de inversión.
"La vacancia de estos locales es inferior al 10%, comenta Aramburú. Y esto es porque para muchas marcas ‘retail’ entrar a un proyecto de uso mixto es más barato que la renta en un local de un centro comercial".
Ernesto Aramburú, socio director de A&M Gestión y Desarrollo
Para Arbulu, vamos a ver más de estos desarrollos, tanto por los que ya están en ejecución como en nuevos proyectos, ya que en la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, aprobada hace poco más de un año, se fomenta el desarrollo de usos mixtos. “Aún falta el reglamento, pero lo que se busca es replicar el modelo europeo de que en el primere piso haya locales comerciales, servicios que permita un formato integrador y un mejor funcionamiento de la ciudad”, sostiene.
Pero para ello será necesario también, comenta Deustua, de Tribeca, que el mercado inmobiliario necesita reglas de juego claras, así como estabilidad jurídica y política para no atentar contra el clima de inversiones.
