Inmobiliarias apuestan por proyectos de uso mixto

Dentro de poco, a los residentes del Centro Colonial, el condominio que Los Portales construyó en la cuadra seis de la Av. Colonial, en el Cercado de Lima, dejará de preocuparles el congestionamiento vehicular para salir a comer fuera de casa o para hacer las compras de la semana. En los dos primeros pisos del mismo condominio donde viven se instalarán un supermercado y un patio de comidas. 

Con ello, Centro Colonial se convertirá en el primer proyecto de uso mixto (residencial + ‘retail’) de Lima centro. Pero, no se trata de un caso aislado, pues más de una inmobiliaria se ha animado a apostar por la combinación de múltiplos usos (viviendas + comercio + oficinas) dentro de una misma propiedad.

¿Por qué razón? Según George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú, la apuesta por los proyectos de uso mixto se produce en un contexto en donde los terrenos son cada vez más caros, por lo que este tipo de desarrollos “permiten rentabilizar mejor la tierra”.

Similar es la opinión de Carola Pacheco. Para ella, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), “la falta de terrenos y el problema del tráfico, crean incentivos para los proyectos mixtos”, a lo que se suma el interés de la nueva generación –básicamente de los millennials– por trabajar y vivir en la misma zona.

Así, al proyecto de Los Portales en Lima centro se sumarán Alto Lima (La Victoria) de Armas Doomo, e Ícono (Breña) de Paz Centenario, que ya tuvo su primera experiencia con Ciudad Nueva (Callao), un condominio de uso mixto con más de 1.300 departamentos y 18 locales comerciales.

Frente a esas nuevas apuestas, Sandro Vidal, gerenta de Investigación en el Perú de Colliers International, considera que este tipo de formatos permite que los desarrolladores rentabilicen aun más su inversión. ¿De qué manera? Explotando el potencial de los terrenos, al construir hacia arriba, y desarrollando productos complementarios.  

“En una ciudad, en la que el desplazamiento es cada vez más complicado, la instalación de formatos de comercio pequeños como los ‘strip centers’ o ‘minimarkets’, en zonas con densidad de demanda, sean residenciales o corporativas, seguirán en aumento”, señala.

Y no se equivoca porque a la fórmula residencial + ‘retail’ también se suma aquella que combina oficinas, ‘retail’ y hotel (ver infografía).

MARCANDO DIFERENCIAS
Pero, más allá de aprovechar la aceptación que ha empezado a despertar esta llamada ‘combinación de múltiplos usos’, ¿qué deberían tener en cuenta las inmobiliarias para asegurar el éxito de los proyectos de este tipo? 

Tanto Carola Pacheco como George Limache coinciden en que mantener la independencia de cada uno de los usos será fundamental, por lo que se debe contar con ingresos separados y una delimitación bastante clara tanto para los estacionamientos como para las áreas comunes.

“Prever que la convivencia de lo que se desea poner sea la más adecuada, es fundamental. Y si se pretende hacer un complejo de uso mixto de oficinas y departamentos, por ejemplo, cada uno debería contar con un ingreso independiente”, refiere Limache.

LO QUE SE VIENE
Considerando, como afirma Diego Abarca, gerente comercial de Urbana Perú, que los proyectos mixtos son una estrategia de negocio que responde a la demanda, a las dificultades de transporte, al incremento del costo de la tierra y al desarrollo vertical,  ¿vendrán más apuestas similares? Y, acaso, ¿se puede hablar de una nueva tendencia en el mercado?

Dado que para el ejecutivo, la inclinación de las inmobiliarias hacia este tipo de proyectos es evidente, en el caso de Urbana Perú sí desarrollarán proyectos de uso mixto y lo integrarán a sus futuros planes de negocios en un mediano plazo.

No serían los únicos. De no mediar inconveniente, Armas Doomo lanzará dos proyectos similares a Alto Lima (residencial + ‘retail’). Según su gerente general Ricardo Viñuela, el primero debería concretarse antes de julio próximo y se ubicaría en Los Olivos, mientras que para el segundo todavía no han definido el distrito.

“Con Alto Lima hemos tenido muy buena llegada con las asociaciones de comerciantes, eso nos permite desarrollar a futuro este tipo de proyectos con buena recepción en el mercado”, añade.

Mientras que Actual Inmobiliaria, Imagina y Paz Centenario también incluirán desarrollos mixtos en su portafolio. Si bien Ciudad Nueva e Ícono son la carta de presentación de esta última firma, su gerente comercial Manuel Cerdán sostiene que debido a que los proyectos mixtos ya son una tendencia en el mercado, sumarán nuevos desarrollos en caso “la ubicación del terreno lo amerite”.

Y aunque la apuesta de las inmobiliarias por los proyectos de uso mixto salta a la vista, los propios desarrolladores coinciden en que su éxito dependerá de lograr una integración exitosa con el entorno, con el proyecto mismo y con los futuros residentes.

LA MESA ESTÁ SERVIDA
A pesar de que las combinaciones residencial + ‘retail’ y oficinas + ‘retail’, han aparecido con mayor fuerza en el mercado, algunos proyectos inmobiliarios también incluyen oferta hotelera e incluso de almacenaje.

Y aunque no se conoce si nuevas apuestas de este tipo se replicarán en otros distritos, para Sandro Vidal de Colliers International resulta preciso recordar que el concepto ‘mix’ debe primar con productos complementarios, considerando la oferta a exponer y la demanda.

Pero como las bondades  que ofrecen los proyectos mixtos no solo seducen a  las inmobiliarias, los fondos de inversión que inyectan dinero en el sector  también han virado su mirada hacia ellos, como en el caso de TL Latin American Partners (TC Latam).

Según Daniel Grunberg, socio de la gestora estadounidense, varios de los proyectos residenciales que forman su portafolio futuro, están siendo rediseñados como de uso mixto, “en línea con la tendencia y la preferencia que hoy muestran los compradores”, dice.