Nuevas compras se avizoran en el sector de centros comerciales

"Todo tiene un precio. Buenos y malos [centros comerciales] tienen un precio al final”, dice Percy Vigil, especialista del sector y ex gerente general de la cadena Megaplaza. De esta manera prevé que tras el acuerdo de compra del grupo Altas Cumbres (Jockey Plaza) por el Boulevard de Asia (de la familia Ibárcena) el mercado local de ‘retail’ podría dar más sorpresas.

Hoy son alrededor de 13 grupos los que pertenecen a la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (Accep) número que, a juzgar por el ejecutivo, se reducirá motivando la consolidación y concentración de este mercado.

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No en vano, ya son cinco los operadores que se retiraron de la escena de desarrollo y operación de centros comerciales en la última década: Ekimed, el grupo Raffo, Sercenco, el grupo Wiese y, recientemente, la familia Ibárcena.

Javier Postigo, gerente general de Mall Aventura, coincide en que en el futuro serían entre cinco y seis los operadores que marquen la pauta con la mayor cantidad de operaciones y de metros cuadrados.

Para Martín Romero, gerente comercial y de márketing de Mallplaza, esta tendencia ya es una realidad local y, sobre todo, regional. “Se están quedando los grandes jugadores, los que mueven la pelota. Los jugadores más pequeños han sido absorbidos. Este es un comportamiento que preveíamos”, anota.

ACTIVOS ATRACTIVOS

Ernesto Aramburú, director gerente de Inversiones Araval, indica que existen activos sueltos muy pequeños y cadenas comerciales que al no tener escala, no pueden diluir sus costos debidamente, a diferencia de los grandes operadores.

Pedro Sevilla, experto en temas de ‘retail’, acota que no tiene sentido gestionar uno o dos centros comerciales, si el propietario puede recibir la misma o una mejor rentabilidad licenciando el inmueble a un gestor que conseguiría hacer economías de escala y ‘cross selling’.

Un caso complejo es Plaza Agustino (de Graña y Montero, GyM). En el 2018 sufrió una fuerte caída en sus ventas y, según Accep, no recuperará la facturación del 2017. “GyM vendió en su momento Larcomar, por tanto, es lógico pensar que Plaza Agustino pueda estar en el mismo camino”, sostiene Aramburú.

Este complejo, junto con La Rambla Brasil (del grupo Breca) y los ‘strip centers’ del grupo Top Rank (de capitales de la India) estarían a la venta, según fuentes del sector.

Otros ‘malls’ que podrían ser vendidos son Caminos del Inca, los complejos de Penta Realty Group, El Polo, Royal Plaza y Plaza Santa Catalina detallan Aramburú y Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International.

Vidal hace hincapié en que el desprendimiento no significa, necesariamente, un fracaso. Esto, porque también puede responder a un criterio de nuevas inversiones. “En el sector inmobiliario una práctica común es lanzar proyectos, impulsarlos y luego cuando estén ‘gorditos’ venderlos”, explica Vidal.

Este podría ser el caso de la familia Ibárcena, que habría preferido vender el Boulevard de Asia para enfocarse más en el sector de parques industriales con Sector 62, que va por su tercera etapa; además de sus otros negocios, refiere Vidal. “Quizá también se dieron cuenta de que ya habían llegado a su techo”, agrega.

COMPRADORES

Vigil considera que, sin duda, la industria seguirá moviéndose en materia de adquisiciones en los próximos tres años y reacomodándose.

El Jockey Plaza dio hace poco la sorpresa y, ahora, lo que todos se preguntan es: ¿cuál será su siguiente paso?, ¿seguirá comprando?, refiere Vidal.

En respuesta a ello, Juan José Calle, gerente general del mencionado centro comercial, revela que continuarán atentos a las posibilidades que se presenten en el mercado. No obstante, se concentrarán en la operación del ‘mall’ de Surco, en YOY (su proyecto gastronómico) y en llevar al Boulevard de Asia su experiencia y gestión. “En pocas semanas anunciaremos algunos cambios en la oferta del ‘mall’ del sur, adelanta.

“El norte no ha variado, seguimos en nuestra propuesta de construir espacios y experiencias donde los ciudadanos sean felices, espacios inclusivos, respetuosos de los derechos de las personas , cuidadosos con el medio ambiente , amantes del arte, la cultura y el bienestar”, asegura.

Pero, ¿qué otros jugadores seguirán esta práctica? Un jugador que ha marcado la pauta en el crecimiento inorgánico es Parque Arauco (PA). La empresa ingresó al Perú tras comprar el 50% de las acciones de Megaplaza en el 2006 y, finalmente, terminó por absorberla en el 2019. Eduardo Herrera, ex gerente general de PA, fue el artífice de la consolidación de la cadena, su experiencia en banca de inversión sumado a la posibilidad de encontrar tierra barata y no muchos compradores confluyó en que la firma chilena hoy tenga 21 ‘malls’ de diferentes tamaños.

Parque Arauco, por ahora, está ocupada con el proceso de fusión con Megaplaza. Sin embargo, a decir de Aramburú, continúa ávida de adquisiciones.

Esa misma ruta ha tomado el grupo chileno Patio. Su gerente general, Cristian Onetto, confiesa que si bien su ‘core’ es el desarrollo, parte del crecimiento de la firma en el Perú seguirá siendo vía adquisiciones. Afirma que, para el 2020, las remodelaciones de sus ‘malls’ en provincias estarán en curso y el objetivo es contar con cinco nuevos proyectos en el 2021. “Somos un grupo multiactivo, en Perú estamos presentes en oficinas, activos comerciales y esperamos entrar en viviendas en el corto plazo”, revela.

Anota, además, que desde su ingreso en el 2017, tras adquirir los centros comerciales del grupo Centenario, han superando sus expectativas en cuanto a visitas y ventas. “Nosotros miramos siempre al largo plazo. Nuestros planes de crecimiento están igual que siempre. Las coyunturas complicadas son periodos de mayores y mejores oportunidades”, refiere.

Mall Aventura y Real Plaza, por su parte, están enfocados en desarrollar proyectos propios. Sin embargo, Javier Postigo, gerente general del Mall Aventura y Daniel Duharte, CEO de Real Plaza, no descartan revisar la adquisición de proyectos ya desarrollados cuando no encuentren condiciones para construir ‘malls’ desde cero.

“Nosotros en principio estamos enfocados a desarrollar nuestros propios proyectos concebidos para ser exitosos bajo las estrategias que tenemos (retailtainment, espacios amigables y bien ubicados, formatos grandes con departamentales, fast fashion, etc.) y en los próximos tres años seguiremos desarrollando nuestros propios proyectos: Chiclayo (que se inauguraría en el 2020), Iquitos y San Juan de Lurigancho”, remarca.

Señala que tienen un plan de inversión importante al 2021 en donde la empresa prácticamente se está triplicando. Hemos proyectado en menos de cinco años pasar de 130,000 m2 a tener 330.000 m2.

Real Plaza - que recientemente estrenó su nueva imagen- también seguirá apostando por el crecimiento a nivel de ampliaciones (como en el caso de su ‘mall’ de Cusco ) y nuevas operaciones como Real Plaza Puruchuco, el cual se inauguraría entre octubre y noviembre de este 2019.

Mallplaza, por su lado, crecerá de dos maneras: proyectos brownfield (ya construidos) y greenfield (de cero). Somos una cadena regional con más de 1,65 millones de m2 de área arrendable, 22 centros comerciales en tres países, 280 millones de visitantes al año y más de 3.900 socios comerciales. “Tenemos una estructura fuerte y nuestra estrategia de crecimiento se ha definido en base a nuestra experiencia y magnitud regional”, acota Martín Romero.

La cadena ha decidido crecer en ‘malls’ de gran tamaño (tipo A). “Todos nuestros complejos evolucionarán de esa manera para ser más relevantes en la industria, y al mismo tiempo, más relevantes para la ciudad y nuestras comunidades. Al mismo tiempo, un segundo eje de nuestra estrategia es el desarrollo de ‘mixed use’, incorporando una proporción importante de metros cuadrados que favorecen la calidad de vida de las personas y generan mayor productividad en los negocios”, sostiene el ejecutivo.

En tanto, Centenario concentrará sus esfuerzos en fortalecer Minka y en el desarrollo de Camino Real. Este último se inauguraría a fines del 2021, asevera su gerente central de Renta Inmobiliaria, Carlos Conroy. “A fines del año pasado obtuvimos la aprobación del estudio de impacto vial en la Municipalidad de Lima y este año estamos en proceso de revisión final del proyecto en la Municipalidad de San Isidro”, adelanta.

El ejecutivo asegura también que la venta de sus activos de provincias al grupo Patio han tenido un impacto positivo. Esto les sirvió para enfocar sus recursos en Minka, que ha tenido un cambio radical con buenos resultados, dice. Además, lograron sinergias operativas con su producto de oficinas, lo cual ha generado grandes eficiencias. “Los complejos de provincia eran cuatro operaciones de mediano tamaño, que requerían mucho esfuerzo de gestión para la baja relevancia dentro del portafolio total del grupo. En ese sentido, eran más adecuados para un propietario más enfocado o que pueda generar economías de escala”, explica.

A inicios de año la firma emprendió una reorganización societaria y todos los negocios y subisidiarias de oficinas y retail se fusionaron en la sociedad Centenario Renta Inmobiliaria S.A.C.

Las fórmulas de expansión de estos jugadores son distintas, pero la meta es una: crecer y ser rentable.