Oficinas de formato pequeño dinamizarán el mercado corporativo

Después de barajar muchas opciones, hace dos años,  Milton Zevallos optó por abrir su consultorio dental en la casa de sus abuelos. Y al igual que él, hoy en día son muchos los profesionales que todavía hacen uso de viviendas y edificios residenciales para hacer realidad el sueño de la oficina propia.

Pensando en atender esa demanda, y en un mercado dominado aún por áreas grandes (más de 200 m2), desde hace un tiempo, constructoras y desarrolladores inmobiliarios han optado por darle mayor protagonismo a las llamadas oficinas boutique, aquellos proyectos de formato diferenciado y áreas reducidas (desde 25 m2) que son diseñados a la medida de las necesidades de pequeñas y medianas empresas y de profesionales independientes, como Milton.

Con la experiencia de haber apostado con éxito por este tipo de formato, el Grupo Inmobiliario Kore Zuma asegura que, un 94% de las empresas en Lima Metropolitana todavía está a la espera de una oferta de oficinas pequeñas y medianas, pero con altos estándares de confort, tal como sucede con el segmento prime que ofrece acabados y servicios de alta calidad.

Por esa razón, Humberto Martínez, director de Capeco, refiere que “la mayor apuesta del sector estará en las oficinas pequeñas y para usuarios que no han sido atendidos como abogados, dentistas o contadores”. Y no duda en afirmar que, en la siguiente década, habrá un gran desarrollo de este tipo de formatos para atender dicha demanda.

LO QUE SE VIENE
Y, aunque la construcción de oficinas con formato reducido continuará tomando mayor protagonismo este año, no será lo único que sucederá durante el 2016 en el mercado corporativo. 

Después de un 2015 con balance positivo, cuando la demanda de oficinas corporativas creció en casi 9% y las entregas llegaron a su nivel más alto (162.472 m2); en los próximos meses y pese a que aún quedan más de 300.000 m2 de clase prime en construcción hasta el 2018; las entregas de nuevas oficinas –según revela el último informe de Binswanger Perú, publicado en exclusiva en esta edición de Día_1– se reducirán paulatinamente hasta encontrar un nuevo equilibrio entre la oferta y la demanda.

“Lo principal es que el nivel de entregas de oficinas prime se reducirá entre 15% y 30% frente al 2015”, afirma George Limache, jefe de investigación de la consultora inmobiliaria.

A pesar de ello, edificios como Panorama en Surco (40.000 m2) y Prisma en Magdalena (30.000 m2) serán las entregas más representativas durante este año, debido a que con el área total de ambos proyectos (70.000 m2) –según Limache– se podría cubrir tranquilamente lo que la ciudad de Lima absorbe de oficinas prime durante un año.

VACANCIA Y PRECIO
Y si en el 2015, la tasa de vacancia general de Lima se incrementó de 8,46% a 18,35%, este año su carrera ascendente tampoco se detendrá, pero se materializará con menor intensidad que el año pasado. 

Si bien el salto del 2014 al 2015 fue de casi 10 puntos porcentuales, el informe de Binswanger resalta que en el 2016 no tendremos una subida tan abrupta.

“Estimamos que la vacancia general de Lima rondará entre 20% y 24%. En la fotografía por zonas vemos que en Miraflores, San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial la tasa de vacancia cerrará el año con niveles por debajo del 15%, mientras que en Surco y Magdalena estará por encima de 30%”, destaca el documento.

Con relación a los precios, George Limache considera que –al igual que con la vacancia– su comportamiento será distinto, y dependerá de cada submercado. No obstante, las zonas más afectadas continuarán siendo Surco y Magdalena, en donde se observará una “guerra de precios”.

Para explicar dicha afirmación, el ejecutivo señala que la guerra se dará por ser los distritos que más m2 de nueva oferta generaron y por ser los que más fragmentación tienen. “En el caso de Surco, que tiene la situación más crítica, la caída de los precios de alquiler le ha permitido ganar demanda durante el 2015. Y pese al nivel de demanda generado por la baja de precios, la sobreoferta sigue siendo importante, tanto es así que no permite que baje la tasa de vacancia”, añade. 

Precisamente, respecto a los precios, Humberto Martínez de Capeco, sugiere reparar en el “efecto sicológico” que la apreciación del dólar ha generado en ellos, tanto de alquiler como de venta. Para evitar estas distorsiones, el experto refiere que lo razonable es cotizar en soles.

“Hace algunos años, gran parte de la supuesta subida de precios se explicaba por la caída del tipo de cambio y ahora que el dólar ha subido sucede lo contrario. Expresar los precios en moneda local es lo más razonable”, apunta.

FUTURO QUE PROMETE
Pese a que la sobreoferta que existe en el mercado –expresada en tasas de vacancia de dos dígitos– podría frenar el interés de constructoras y desarrolladores para seguir apostando en nuevos proyectos, Daniel Zighelboim, gerente general de Rodrigo & Asociados es de los que piensan que todo dependerá del cristal con el que se mire el panorama.

No en vano, las intenciones de su empresa por seguir apostando por nuevos proyectos se mantienen firmes. No solo porque su foco está en las oficinas subprime, en donde la vacancia está en niveles promedio, sino porque a mediados de año podrían dar el salto de Santa Catalina a San Miguel o Magdalena.

Así las cosas, nuestra capital –según Binswanger– no solo se ha convertido en un mercado mediano en vías de maduración, sino que la rentabilidad de la inversión se mantiene atractiva y está por encima del promedio que se obtiene en otras ciudades de Latinoamérica, por lo que una mayor participación de inversionistas institucionales resultará clave para impulsar su desarrollo.

Pero, para lograr que nuevos proyectos se sumen al inventario, también será primordial, como dice el economista Hugo Perea del BBVA Continental, que se solucionen algunos problemas estructurales que afectan la oferta, como las trabas en los permisos de construcción y la escasez de suelo, temas que continúan complicando a todo el sector inmobiliario.