"Tasas hipotecarias en Chile y Colombia son menores que aquí"

Tras 12 años en el mercado peruano, las expectativas de crecimiento de Imagina continúan firmes. De cara al futuro, su gerente general Martín López adelanta a Día1 los pasos que darán para seguir consolidándose.

¿Cómo les fue este año?, ¿cuántos proyectos lanzaron considerando que hasta el primer semestre tenían tres en cartera?
Hemos lanzado cuatro (Design Miraflores, Concepto Magic Ocean en la Costanera, Concepto Urban en Lince y Concepto Smart en Surquillo) y esta semana vamos a lanzar uno más, Alto Benavides, en la avenida Colonial.

¿A cuánto asciende esa inversión?
El monto, en conjunto, totaliza más de US$120 millones.

¿Cómo ha crecido el ritmo de inversión de Imagina anualmente?
Ha sido cíclico, porque dependió del comportamiento del negocio inmobiliario en el país. Para este año, se incrementó un 20%.

Imagino que la ligera recuperación del sector fue fundamental para ello.
Es correcto. Nosotros venimos midiendo el comportamiento del mercado inmobiliario y, como se sabe, del 2013 al 2014 cayó un 24%, siguió cayendo en 34% del 2014 al 2015, y este año la proyección es que se recupere un 2%. Estamos siguiendo esa línea, dado que la expectativa para el 2017 es que se genere el punto de inflexión y el mercado se recupere. 

¿Y para el otro año?
Para el 2017 también estamos en la misma posición, un incremento de 20% [en la inversión].

¿Cuántos proyectos lanzarán anualmente?, ¿tienen un número como meta?
En realidad, estamos afinando el plan estratégico para el 2017 y ahí veremos qué cantidad de terreno lanzaremos. Desde que Imagina llegó al Perú, ya sumamos 54 proyectos, incluidos los cinco últimos.

¿Cómo ha crecido su banco de tierras?
Normalmente no tenemos un banco de tierras, básicamente las compramos para ejecución inmediata. A la fecha tenemos la tierra de Alto Benavides, que tendrá tres etapas y es uno de los pocos proyectos con visión hacia el 2018 y 2019.

Llama la atención que no tengan ‘land back’, ¿es así como se maneja Imagina o el mercado peruano no les ofrece la seguridad necesaria para tener un banco de tierras como tal?
No, lo que pasa es que tener un banco de terrenos  es un negocio totalmente diferente al inmobiliario y hoy en el Perú, los sistemas de financiamiento para bodegaje de terrenos todavía no están desarrollados. Eso hace algo complejo el desarrollar un banco de tierras. Estamos viendo [la posibilidad] de abrir un negocio como ese, pero al no tener un producto financiero, es complicado.

¿Cuándo podrían tener un banco de tierras?, ¿sería en el corto plazo?
En el mediano, porque más que depender de nosotros depende de que exista el producto  [financiero] en el Perú.

¿Hablamos del 2019 en adelante?
En el 2018 deberíamos tenerlo.

Desde su óptica, ¿qué impide la existencia de ese producto financiero en el mercado peruano que ha venido recuperándose?
Es cierto que ha habido una mejora en las ventas pero el sistema financiero todavía ve con cierta expectativa el negocio inmobiliario, porque la confianza no ha vuelto completamente. Para mí, en el 2017 sí se va a recuperar el mercado, no a niveles del 2008 pero sí para generar la tranquilidad que el sistema financiero necesita para entrar al bodegaje o compra de tierras, que ayudaría a que las inmobiliarias tengan un banco de tierras.

¿Con un banco de tierras tendrían un número de proyectos como meta anual?
Todavía es muy pronto, pero estamos trabajando un plan estratégico para fijar la cantidad de proyectos anuales, que como mínimo, debería tener la organización.

El que otras inmobiliarias sí tengan un ‘land bank’, ¿no es una desventaja para Imagina?
No, no. Contar con un banco de tierras ayuda, pero nuestro negocio lo basamos en tener la cantidad justa de proyectos que necesitamos anualmente. Y, por eso, estamos en la búsqueda de concretar la compra de más tierras. Ya hemos lanzado cinco proyectos este año y superamos la meta que, al principio, era de tres.

¿Lanzar entre tres y cinco proyectos al año es sano, o viendo el desempeño del mercado peruano, es muy riesgoso?
No, y  va a depender de cada empresa, de su stock  y del volumen de ventas que quiera tener. Para nosotros esa cantidad sí funciona.

¿Su foco seguirán siendo las viviendas o volverán a tentar suerte con las oficinas?
En realidad, seguiremos concentrados en lo residencial. No hemos terminado de descartar nuestra incursión en nuevos proyectos de oficinas pero, hoy, el foco es residencial.

Las viviendas sociales han tomado mucho impulso en los últimos años, ¿ingresarán a ese rubro?
Vamos a ofrecer  viviendas sociales, pero en el tramo más alto, en el segmento de Mivivienda que va de 50 a 70 UIT. Es ahí donde participamos y los seguiremos haciendo.

En el caso de la alianza que firmaron con Larraín Vial en el 2015, ¿seguirán apostando por esta fórmula?
Seguimos trabajando con Fibra. Con ellos tratamos de copar diferentes segmentos residenciales y hemos lanzado el concepto Design, para volver a atender al segmento de Lima top, donde estuvimos por muchos años.

¿Qué tan importante será el segmento top, o el foco seguirá siendo Mivivienda en su tramo más alto?
Con Design atendemos a la Lima top, pero conceptos como Smart o Magic Ocean están enfocados en Lima moderna, y es ahí donde tenemos mayor concentración de proyectos y seguiremos estando.

Del 100% de los proyectos en ejecución y de los que están por lanzar, ¿cuántos se concentran en la Lima moderna?
Más del 50%.

¿Cómo se ven a futuro y cómo esperan ser vistos por los clientes?
Nos hemos trazado, como principio, ser una empresa líder en el mercado con soluciones bien diseñadas y distribuidas. Estamos expectantes de estar  en los primeros lugares de las empresas inmobiliarias y ahí nos vemos cuando cumplamos 15 años.

¿Cuánto tiempo les tomará convertirse en la primera inmobiliaria del país?
Desde el segundo semestre del 2015 hasta el primer semestre de este año, hemos estado en el primer lugar en Lima.

¿Qué retos supone el ser primeros?
Por nuestro lado, desarrollamos mucho el tema de innovación e introducimos nuevos conceptos de viviendas. Pero el reto  también involucra a otros actores.

¿A quiénes, por ejemplo?
A los bancos, para que el producto hipotecario siga siendo flexible; a las municipalidades para que den zonificaciones acordes con el crecimiento vertical que hoy se necesita; y al Estado para que provea de agua y desagüe, que es el gran problema de las inmobiliarias.

¿Qué le falta al mercado financiero peruano para que contribuya con el incremento del acceso a la vivienda propia?
Falta competitividad en los bancos, pero para ofrecer mejores tasas, como en Chile o Colombia, en donde las tasas hipotecarias son menores a las que hoy tenemos. Eso hace que el producto se encarezca y que sea complejo para los clientes acceder a una vivienda.

¿Ve espacio para una reducción de tasas?
Sí, pero ayudado de la formalización de la fuerza laboral, que va a hacer que los bancos tengan mejores expectativas para bajarlas y mejorar los productos hipotecarios. Los clientes de Mivivienda, en su gran mayoría, son informales  y eso hace que los bancos no tengan tanto apetito.

Sobre los problemas denunciados por algunos residentes de Alto Colonial, ¿cómo los mitigan para evitarlos a futuro?
Más que a futuro, es una realidad que basamos en tres ejes fundamentales: calidad en la construcción, servicio posventa ágil y rápido, y servicio al cliente durante la vida del proyecto y la garantía que otorgamos. Por eso, tuvimos una respuesta inmediata

¿Es posible asegurar que problemas como estos no vuelvan a ocurrir?
No me atrevería a decir eso. La construcción sigue siendo un tema manual, la idea es poder garantizar nuestro proceso constructivo  sosteniéndonos en esos tres pilares.

¿Cómo ve la competencia en el mercado?, ¿es sana?
A raíz de la disminución de las ventas, muchas empresas pequeñas salieron del mercado y han quedado, justo, las que piensan a largo plazo y se empiezan a ver desarrollos interesantes, algo que ayuda al mercado inmobiliario en general.