Viviendas en Lima: ¿Cuál es el metraje más demandado y cuáles son las condiciones del crédito hipotecario este 2024?

Los datos compartidos por la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) a este suplemento muestran que el número de nuevos créditos hipotecarios desembolsados por la banca se ha mantenido a un ritmo mensual de 2.400 en promedio desde la segunda mitad del 2023. Sin embargo, en abril, éste alcanzó un pico de 2.863 créditos por un desembolso total de S/1.091 millones.

MIRA: La Positiva tendrá un centro médico en Surco: “Nuestra oferta nace en Lima, pero la ampliaremos a provincia”

Este contexto –y la expectativa de que la tasa de interés no descenderá en el mediano plazo– acelera la decisión de compra de los peruanos, según comentan los gremios consultados para este informe. Además, existen preferencias marcadas y otras que, dada la coyuntura, han cambiado.

Según el BBVA, hoy el ticket promedio de desembolso de este tipo de créditos ha tendido a descender levemente. Así lo comenta Manuel Piñán, principal manager de Negocio Inmobiliario de BBVA en Perú.

“En el banco estábamos en tickets de alrededor de S/450.000 y se ha reducido a S/400.000 o hasta S/350.000. Básicamente por el escenario económico. Por ejemplo, tampoco vemos desembolso hipotecario de más de S/1 millón. Lo que se ha hecho es empezar a reducir el ticket para que más personas puedan calificar”

Se trata, en una gran proporción, de clientes jóvenes de entre 28 y 35 años de edad. Según Piñán, años atrás el rango de clientes con mayor proporción era de por encima de 40 años. “Cada vez vemos jóvenes y emprendedores que, ante la intención de salir de sus hogares, toman el crédito. A ello debemos sumarle que hoy en el mercado existen diversas facilidades de ahorro y bonos, tanto desde el sistema financiero como de las inmobiliarias, para la toma del crédito”, agrega.

El BBVA tiene una participación de 25% del mercado de crédito inmobiliario. Están próximos a llegar a los S/16.000 millones en desembolsos y coloca mensualmente S/750 millones. Su cartera de créditos hipotecarios verde –producto para vivienda no social– suma S/700 millones.

A su turno, Eduardo Benavides, gerente del Negocio Hipotecario e Inmobiliario del BCP, coincide en que existe un crecimiento en el desembolso de los créditos con picos incluso hacia junio.

“Los peruanos estaban esperando las famosas tasas de 5% o 5,5% , pero creo que ya llegó el mensaje al mercado de que esas tasas fueron súper coyunturales. El Perú no es un mercado de tasas de 5%, la tasa que tenemos ahora es masomenos correcta”

Otro punto que recalca Benavides como determinante para el mercado hipotecario actual es que es bastante líquido. “Si uno saca su hipotecario y en tres o seis meses baja la tasa, tienes la oportunidad de vender el hipotecario a otro banco y agarrar la nueva tasa que hay en el mercado. Creo que eso es algo que el cliente también se ha dado cuenta”, afirma.

Hoy el portafolio de créditos hipotecarios del BCP alcanza los S/20.759 millones de los cuales S/16.410 millones corresponden a vivienda tradicional y el resto a crédito Mivivienda. El número total de clientes asciende a 80.000.

Según compartió Benavides, el promedio de colocaciones del segundo trimestre demuestra un crecimiento de 18% frente al promedio de colocaciones del primer trimestre.

Tal como informó este suplemento en ediciones anteriores, las tasas de interés para el crédito hipotecario tocaron un pico a inicios del 2023, llegando al 10% y desde entonces empezaron a descender. Para marzo de este año, la tasa de interés ya se encontraba en su menor nivel en dos años.

Hoy, la tasa se ubica en 8,8%, cifra en la que se ha mantenido desde inicios de año. Hacia la segunda mitad del 2024, los ejecutivos consultados por este suplemento consideran que dicha tasa no va a descender. “Hoy todavía existe una percepción de riesgo país medianamente elevada. El mundo está avanzando de manera acelerada, pero nosotros nos hemos retrasado un poco. Eso hace que nos vean con un mayor riesgo. El bono de 10 años peruano, que es referente para el crédito hipotecario, se guía del apetito de inversión y el riesgo que perciben fuera del Perú”, explica.

María Pía Castro, Enterprise Financing Discipline Leader de BBVA en Perú, también considera que el costo del crédito no descenderá. Ello hace que quienes demandan viviendas tengan como ‘driver’ la necesidad y no la inversión.

“Existe una necesidad no atendida de vivienda y una tasa que no fluctúa. Quienes compran están buscando su primera vivienda y por eso es que el ticket promedio ha bajado. Pero no estamos viendo personas que estén buscando inversión, porque el inversionista te busca una tasa más baja y un periodo pequeño. Y los tiempos no se han movido: los créditos siguen siendo a 20 años”

Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), recalca que la venta de vivienda no social ha crecido alrededor de 9% hasta abril. “Ya el año pasado había llegado a un punto de inflexión y se esperaba que no cayera más. Lo que hoy está ocurriendo es una recuperación, porque paulatinamente ha habido una vuelta de la confianza, pero no a los niveles vistos anteriormente”, asevera.

Visto desde el propio mercado, las inmobiliarias han dado beneficios y facilidades para alentar la decisión de compra. Así lo cuenta Ana Cecilia Gálvez, gerente general de ASEI.

“Se dieron promociones especiales y financiamiento de las cuotas iniciales durante todo el periodo de construcción para cuando el crédito se tome junto a la entrega del inmueble. Se asumió ese costo porque, de lo contrario, se pudo haber visto afectada la venta”

La venta de viviendas nuevas se ha mantenido a un ritmo de hasta 1.800 unidades mensuales, cuando en el 2022 la cifra oscilaba entre 1.200 y 1.500 mensuales. ¿Qué viviendas son las que se están adquiriendo?

De acuerdo a las ventas registradas en lo que va del 2024, las áreas mas solicitadas están entre los 40 m2 y 80 m2 , los cuales representan el 78% de las ventas totales. De dicho total, el metraje que predomina es de 60 m2 a 80 m2.

Asimismo, el 49% de las viviendas vendidas en Lima Metropolitana durante los primeros cinco meses del año, se concentra en Lima Moderna y en Lima Top. La preferencia del consumidor por unidades de entre 40 m2 y 80 m2 incluye unidades con precios a partir de los S/ 220.000.

En el segundo lugar de las preferencias se ubican los proyectos de Lima Centro, con unidades que van desde los S/196.000 dentro del mismo rango de áreas y con precios por metro cuadrado que van desde los S/ 5.500. Los distritos más apreciados para la compra de viviendas son Jesús María y Miraflores, representando el 11,9% y 11,7% de las ventas de Lima Metropolitana, respectivamente.

Los siguientes distritos en presentar mayores volúmenes de ventas son: Cercado, San Miguel, Surco, San Isidro, La Victoria, Surquillo, Lince y Pueblo Libre.

“Mayoritariamente, no se trata de viviendas sociales. Las razones que sustentan la preferencia del consumidor por estos distritos se basan en la conectividad y en el tipo de producto. Nos referimos a unidades compactas que resuelven las necesidades básicas del cliente, pero considerando la seguridad y el esparcimiento dentro del mismo desarrollo inmobiliario”, cuenta Gálvez.

Así las cosas, tanto Capeco como ASEI esperan que el mercado inmobiliario continúe mostrando signos de recuperación en la medida que avanza el año y se recupere la confianza. Desde el lado del crédito hipotecario, la principal variable a favor es que la tasa de interés no refleja volatilidad. Ambos factores deberían delimitar un escenario favorable para el sector inmobiliario que, además, es uno de los que más aporta al crecimiento económico del país.