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Según el estudio “Comportamiento de ventas e infografía del consumidor de Lima Top” de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), las ventas de Lima Top presentaron un crecimiento de 13% en el primer semestre del año versus el mismo periodo del 2022.
Esto significa que se vendieron 315 unidades más, dijo Miguel Díaz, gerente de División de Negocios de ASEI, quien agregó que el mercado viene creciendo un 9% en el mismo periodo, un crecimiento de 687 unidades inmobiliarias.
“Si del total de ventas del primer semestre es de 687 unidades y 315 provienen de Lima Top, el 46% [de esa venta] proviene de este sector. Lima Top se está constituyendo como una de las que más crece y más participa del nivel de crecimiento”, agregó.
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Bryan Meza, gerente general de Danfra Inmobiliaria, anotó que el crecimiento en ventas se debe a que en el primer semestre del 2022 el sector estaba muy golpeado por los incrementos de la tasa de interés. En cambio, en este primer semestre ese golpe se encontraba ya diluido.
“Si no hubiera habido el tema económico monetario, igual hubiese habido un crecimiento respecto al 2022 pero no hubiese sido de 13%”, opinó.
Así, agregó que es probable que cuando salga el resultado del cuarto trimestre del 2023 versus el mismo periodo del 2022, no habrá mucha diferencia en crecimiento, pues en el último trimestre del año pasado ya las tasas de interés estaban un poco más diluidas.
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Distritos
Según el estudio, el distrito que más creció en ventas fue Miraflores, con 189 unidades inmobiliarias, seguido de Santiago de Surco con 147 unidades, y San Isidro con 36 unidades. Sin embargo, las ventas en Barranco decrecieron en 133 unidades.
En cuanto al tamaño de departamentos, el estudio muestra un incremento en la venta de unidades con igual o menor tamaño a los 60m2.
Así, en el periodo de análisis, las ventas de este tipo de departamentos se incrementaron en 153 unidades en Miraflores, 96 en San Isidro, 74 en Santiago de Surco, 53 en San Borja y -120 en Barranco.
“En todos los distritos de Lima Top hay un crecimiento [en las ventas] de los tamaños más compactos, pero solo en Barranco hay un decrecimiento importante este primer semestre y, probablemente, la demanda se haya ido hacia Miraflores, San Borja y San Isidro”, dijo Díaz.
El decrecimiento de la venta en Barranco obedece a que gran parte de los proyectos de Barranco están dirigidos a un nicho juvenil o de familias jóvenes que está en constante cambio, por lo que respondería a un tema de preferencias. Muchos distritos se han vuelto más atractivos en servicios o productos, según Meza.
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Para Miguel Deústua, director general de Tribeca Inmobiliaria, la gestión municipal anterior ha impulsado al distrito de Miraflores con proyectos ecosostenibles.
Así, explicó que mucha de la demanda de Barranco se sustentaba en la proximidad que tiene con Miraflores, pero al volverse Miraflores atractivo en términos de área debido a la norma sostenible de la Ordenanza 510, que promueve la construcción de edificios sostenibles y sus modificatorias, dio un impulso a la vivienda sostenible y los predios en altura.
“Eso desató un boom inmobiliario en Miraflores. Toda esa demanda que miraba a Barranco, viró a Miraflores. El público que apuntaba a Barranco que vio que por ticket podía acceder a Miraflores, cambió su opción de compra”, precisó.
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Ticket promedio
El distrito de San Borja tuvo una baja considerable en el valor de su ticket promedio, pasando de S/ 901 mil a S/ 667 mil, en tanto, el ticket promedio en Miraflores también bajó de S/ 802 mil a S/ 704 mil y Santiago de Surco lo hizo de S/ 582 mil a S/ 557 mil.
Los dos distritos cuyo ticket promedio subieron fueron San Isidro, de S/ 699 mil a S/ 716 mil y Barranco, de S/ 437 mil a S/ 493 mil.
Para Meza, esto se explica por dos efectos, un alza en el precio por metro cuadrado en San Borja y una reducción de áreas por departamento en dicho distrito.
“No es que en ese distrito se estén haciendo proyectos más chicos, pero sí veo que en el primer semestre del 2022 quizá teníamos mucho stock de departamentos grandes por el efecto del 2021. Eso hacía que en el 2022 el área promedio fuera más grande y así el ticket promedio fuera más elevado”, comentó.
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Preferencias del consumidor
Los encuestados para el estudio son potenciales compradores y, en los resultados se reveló que un tercio de la demanda en Lima Top es de jóvenes de hasta 30 años, seguidos por un 21,4% de personas de entre 31 y 35 años, 18,8% entre 36 y 40 años, 10,8% entre 41 y 45 años, 9% entre 40 y 50 años y 7,9% mayores de 50 años.
Entre ellos, Díaz afirmó que el sector que “vive solo” ha adquirido un peso más relevante en las estadísticas, con un 14,2% y la pareja sola, sin hijos, encabeza la lista con un 22,1%. “Es importante resaltar que Lima Top está recibiendo mucha demanda de gente joven”, agregó.
En cuanto a la forma de pago, un importante 40,9% prefiere el financiamiento directo con la inmobiliaria. Según el representante de ASEI, hay un profundo interés por ser financiados por la inmobiliaria o por encontrar un modo de financiamiento alternativo. Esto estaría ocurriendo por las tasas de interés que continúan elevadas, anotó.
“Están surgiendo propuestas interesantes en el mercado que permiten a quienes quieran comprar, tener esa facilidad de financiamiento bancario. Probablemente aquí haya un mercado para desarrollar productos financieros de mayor accesibilidad”, advirtió.
Sobre ello, Deústua añadió que a los compradores se les ofrece un cronograma sin intereses durante el tiempo de construcción y descuentos por pronto pago.
En cuanto a la mensualidad que podrían pagar, un 46,2% de los encuestados considera una cuota menor a los S/ 2.000, mientras que un 30,1% entre los S/ 2.000 y S/ 3.000. A partir de ahí, el porcentaje cae hasta un 6,5% que puede pagar entre S/ 4.000 y S/ 5.000 y otro 6,5% entre S/ 5.000 y S/ 6.000 mensuales.
