Crecimiento inmobiliario vertical de Lima muestra comportamientos diferenciados

El evidente crecimiento vertical de Lima salta a la vista. Y, según el último Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) de Tinsa, el 43,9% de los proyectos inmobiliarios activos y en oferta tiene entre seis y 10 pisos; mientras que el 20,9% tiene entre uno y cinco pisos y el 18,9% tiene entre 16 y 20 pisos.

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Si bien, estos números reflejan –en parte– el ‘boom’ inmobiliario que experimenta la capital peruana desde hace algunos años, el incremento del inventario también da cuenta de dicho crecimiento.

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Es más, según datos del INEI, el número de departamentos en Lima Metropolitana pasó de 290.505 unidades en el 2007 a 595.709 en el 2017, lo que además de representar un incremento promedio anual de 7,5% en la produc­ción de este tipo de viviendas, también refleja –como lo revela el último Informe Económico de la Construcción (IEC) de Capeco– una evolución en la participación de las viviendas en altura en el parque habita­cional de Lima Metropolitana, al pasar de 14,5% a 23,2% en el mismo periodo.

COMPORTAMIENTOS DIFERENCIADOS

Y aunque el incremento del inventario en los últimos cuatro años no se ha detenido, la altura prome­dio de los edificios residenciales en oferta, según el gremio empresarial, ha presentado –dependiendo del sector urbano en el que se ubican– comportamientos diferenciados en todos los distritos de Lima Metropolitana.

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Para empezar, en Lima centro (La Victoria, Lima Cercado, Rímac y Breña), el número de pisos promedio pasó de 10,9 en el 2017 a 13,9 (+27,5%) en el 2020, convirtiéndolo en el sector urbano en donde se concentran los edificios residenciales con la mayor altura promedio, desplazando al segundo lugar a Lima moderna (Jesús María, Pueblo Libre, Lince, San Miguel, Surquillo y Magdalena) que pasó de una media de 11,8 a 12,5 (+6%) niveles en dicho periodo.

A pesar de que ambas zonas albergan a los edificios residenciales de mayor altura en promedio, el informe de Capeco revela que el mayor crecimiento en el número de pisos durante el último cuatrienio se evidenció en Lima sur (Chorrillos, Surco Viejo y Villa El Salvador) y en Lima este (Lurigancho, Ate, El Agustino y Chaclacayo).

Mientras en Lima sur este indicador aumentó 62,1%, pasando –en promedio– de 4,4 a 7,1 pisos; en Lima este se evidenció un crecimiento de 48,5% al pasar de edificios residenciales de 5,7 a 8,4 niveles.

En el caso de Lima top (Surco, San Borja, La Molina, Miraflores, San Isidro y Barranco), el crecimiento fue de 9,4%, al pasar de 6,6 a 7,2 pisos de altura promedio. Pero, al gremio constructor no le deja de llamar la atención el hecho de que los 7,2 niveles que se alcanzó en el 2020, sea bastante menor a los 10,7 pisos que se contabilizaban entre el 2014 y el 2016.

Y, a diferencia de lo que sucedió en estos segmentos, el reporte del gremio constructor alerta que solo en el Callao y en Lima norte (Carabayllo, Puente Piedra, San Martín de Porres, Comas y Los Olivos) se redujeron las alturas de los edificios multifami­liares.

En el primer puerto dicho indicador cayó 12,8% y terminó con nueve pisos como promedio, cuando en el 2017 registraba 10,4 pisos. A pesar de ese resultado, el Callao es el tercer sector urbano con edificios más altos y se ubica solo por debajo de Lima centro y Lima moderna.

Por el lado de Lima norte, la disminución de la altura promedio fue bastante menor (2,6%), pero eso fue suficiente para que este sec­tor urbano destaque por albergar los edificios residenciales con el menor número de pisos promedio (6,7), a pesar de que entre el 2017 y el 2019 esa posición estuvo reservada para Lima sur, que recién después del 2019 pudo superar los seis pisos de altura.

PREFERENCIA AL ALZA

Frente a esos resultados, en Capeco sostienen que el crecimiento en el número de pisos evidencia que “las preferencias de los hogares residentes en la capital se han decantado progresivamente hacia los departamentos y, por esa razón, los edificios residenciales que actual­mente se ofrecen en Lima Metropolitana son cada vez más altos”.

Y aunque para el gremio, queda claro que ambas tendencias se pre­sentan en todos los sectores urbanos, también resalta el hecho de que dicha preferencia se refleje de manera más acelerada en los sectores emergentes.

“Este creciente interés por vivir en departamentos de los demandantes de vivienda que actualmente residen en estas zonas de la ciu­dad es muy relevante porque en Lima este, Lima norte, Lima sur y el Callao se concentra el 82,4% de la demanda insa­tisfecha de vivienda de toda la capital para los próximos dos años: 50.618 unidades de un total de 61.449 unidades”, afirman.

Pero, tomando en cuenta que gran parte de los proyectos inmobiliarios ofertados tienen entre seis y 10 pisos, Martín Villanueva, líder de consultoría en Tinsa Perú, sostiene que eso obedece “estrictamente” a un tema de parámetros urbanísticos.

“Si bien, la demanda por viviendas en altura es variable y depende del distrito, las inmobiliarias o constructoras usualmente aprovechan al límite el espacio vertical permitido y los precios se ajustan, como consecuencia, a la demanda respectiva de cada distrito, según el comportamiento y preferencias de su población o público objetivo”, aclara.

Con relación a los distritos en los que se alienta de mejor manera la construcción vertical, el especialista sostiene que actualmente “existen parámetros de altura dispersos en toda la ciudad”, pero desde su óptica los que aprovechan mejor este activo son los distritos céntricos como La Victoria, Lince, Jesús María o Pueblo Libre.

“Los ubicados en las llamadas Lima moderna, Lima centro y Lima top, sobre todo”, añade al recordar que los edificios de vivienda más altos se encuentran en las principales arterias de la ciudad, como en algunos tramos de la Vía Expresa, en donde se aprecian proyectos por encima de los 30 pisos, o en avenidas como Javier Prado, Brasil o San Felipe.

EFECTO PANDEMIA

Pero, además de identificar las zonas que albergan edificios residenciales de mayor altura, el reporte de Capeco también revela que entre los demandantes efectivos que adquirirán un departamento en Lima Metropolitana “se ha reducido significativamente” la preferencia por las unidades ubicadas en el primer piso de un edificio residencial.

“En el es­tudio del 2019, entre los demandantes de departamentos, el 28,4% tenía intención de vivir en el primer piso, mientras que en el 2020 esa proporción se redujo a 14,4%. Pero, la disposición por residir entre el segundo y el sexto piso de un edificio se incrementó de 67,4% en el 2019 a 82,3% en el 2020. Aun así, el interés por vivir en pisos superiores al sexto continúa siendo marca­damente minoritario”, señala el IEC.

Y aun cuando, desde hace varios años se ha venido pro­fundizando una contracción en la disposición por residir en el primer piso de un proyecto multifamiliar, debido a la percep­ción de que las viviendas que se encuentran en esta ubica­ción son más inseguras y, por tanto, más propensas a sufrir robos u otros delitos, la pandemia parece haber agudizado esa percepción.

“La disminución adicional de esta preferencia ocurrida entre el 2019 y el 2020 se atri­buiría a que las personas que viven en el primer piso son más vulnerables frente al contagio del COVID-19, por estar más cerca de la calle y recibir una mayor circulación de per­sonas que las que residen en pisos superiores”, señala el gremio constructor.

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