Las desavenencias en los alquileres con ocasión del COVID-19, por Anibal Jong Urtecho Gómez

Hoy en día, sabemos que la crisis de la pandemia del COVID-19 ha afectado el “normal” desarrollo de la vida de las personas en todos sus niveles. No hay sector de la economía que no se haya visto impactado incluso: educación, salud, comercio, consumo, turismo y la lista continúa. ¡Qué duda cabe, entonces, que la pandemia también se ha convertido en fuente de conflictos!

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Desde siempre, el incremento de las necesidades y los recursos escasos han incidido para que el hombre adopte medidas que lo conduzcan hacia la satisfacción de aquellas. Piénsese así en la implementación de un negocio en un local comercial que no se tiene. O, la formación de un hogar bajo un techo provisional. En ambos escenarios, se vuelve necesario contratar con terceros.

Con el propósito de abordar tales necesidades, el contrato de arrendamiento de locales comerciales o de departamento (casa, habitación, etc.) permite la cesión temporal de un inmueble para su aprovechamiento con un fin específico por el pago de un precio. En el primer caso, el fin será el establecimiento de un negocio, mientras que, en el segundo, un lugar donde vivir. Ambos modelos involucran al fin y al cabo a dos actores: arrendador y arrendatario o, como también se les llama, propietario e inquilino.

Empero, si ya en la “normalidad” de la vida los peruanos, la relación entre arrendador y arrendatario sufría fricciones entre otros temas por retrasos de este en los pagos de la renta o incluso la decisión del primero de vender el inmueble que ocupaba el segundo, el lector podrá intuir – si es que no se encuentra ya involucrado en un problema de este tipo – que el coronavirus también ha infectado los contratos de arrendamiento propiciando mayores índices de conflictos por falta de pagos y crónicas de “desalojos extrajudiciales”.

En medio de la lucha contra el coronavirus, el Gobierno Central optó por disponer el aislamiento social obligatorio – también llamado cuarentena – y la paralización de las actividades económicas que no calificó como esenciales. Bueno o no, la cuarentena afectó las fuentes de empleo e ingresos de los ciudadanos. En el mejor de los casos, algunos pudieron convenir la reducción de sus sueldos para no asfixiar a las empresas. Otros, en cambio, como los trabajadores independientes simplemente vieron paralizados sus fuentes de trabajo hasta nuevo aviso.

Sin ingresos – o con ingresos reducidos –, ¿cómo se podía costear el pago de los alquileres de locales comerciales o viviendas? En la práctica, los intereses de los propietarios y los inquilinos se mostraron irreconciliables. De ahí que, durante la cuarentena, los medios informaron de distintos episodios “desalojos” por mano propia por falta de pago. Desde ya advertimos al lector que la ley no lo autoriza, por el contrario, lo prohíbe.

Legalmente, todos los contratos, incluidos los arrendamientos, se deben cumplir en cuanto se ha establecido en ellos. A esto se refiere la locución latina “pact sunt servanda” que quiere decir el pacto te obliga. Por ende, si los contratantes fijaron una renta mensual, el arrendatario se encuentra obligado a pagar el monto convenido. Sin embargo, se ha señalado con acierto también que en el Derecho las reglas admiten excepciones.

Imaginemos el caso de un pequeño bazar que alquila un espacio para el desarrollo de sus actividades dentro de un hotel exclusivo para turistas. A raíz de la pandemia del coronavirus y, luego, las disposiciones del Gobierno Central que restringieron las libertades de tránsito, ordenando el cierre de fronteras internacionales e, incluso, interprovinciales para ejecutar una cuarentena focalizada; la afluencia de turistas se ha reducido a tal punto que el bazar está operando con pérdidas o no puede abrir el local.

¿Qué opciones podría evaluar el bazar? En un escenario donde el bazar no puede realizar actividades en el local alquilado a causa de la orden de inmovilización (evento de fuerza mayor), se ha alegado con acierto la posibilidad de que las partes puedan convenir la suspensión del contrato en tanto dure la causa no imputable a las partes. De no arribar a un acuerdo, el arrendatario o el arrendador podrían evaluar ejercer el derecho a resolver el contrato por imposibilidad de ejecución del contrato específico.

¿Qué pasa si la renta fue definida en términos de una cuota mínima de potenciales clientes dentro del hotel? También se ha aludido a la excesiva onerosidad de la prestación para reducir temporalmente el valor de los pagos o resolver el contrato. A ello se refiere otra locución latina llamada “rebus sic stantibus” que significa “estando así las cosas”. Esta excepción a la obligatoriedad de las cláusulas de los contratos surge para hacer frente a la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en las que se celebró el contrato, haciendo altamente costosa la ejecución de la prestación a cargo de una de las partes.

En el ejemplo, si la renta se pactó en función de una cuota mínima de potenciales clientes y ello ya no ocurre porque esta ya no se cumple debido a un cambio de circunstancias imprevisibles, el valor de la renta resulta altamente costoso. Nuestras leyes facultan al perjudicado a solicitar la reducción judicial de la renta, o, en su defecto, que se resuelva el contrato si el arrendador no está de acuerdo con la búsqueda del reequilibrio de las obligaciones del contrato.

Empero, el examen de la variación de las circunstancias de los contratos de arrendamiento será distinto en cada caso concreto, sea que se haya establecido cláusulas de asignación de riesgo o no. Recordemos, además, que no todas las actividades económicas fueron afectadas por igual por las medidas de aislamiento social obligatorio, como el caso de los establecimientos dedicados a la venta minorista de alimentos. En ese escenario, si el arrendatario de un local comercial mantuvo sus operaciones y sus flujos de venta – o pudo incrementarlos como consecuencia de una mayor oferta ante la suspensión de las actividades de los restaurantes – no podría solicitar la resolución de su contrato o la reducción judicial de la renta mensual.

De otro lado, tanto en los alquileres de locales comerciales como de viviendas, frente a la falta de pago de la renta mensual por dos meses y quince días, el propietario tiene derecho a resolver el contrato, esto es, a dejarlo sin efecto y, en consecuencia, a requerir la restitución del inmueble, así como el pago de las mensualidades que no se cancelaron, sin perjuicio de que en el caso específico se debe evaluar las cláusulas especiales que se hubiesen acordado para viabilizar el desalojo.

En principio, en caso de negativa del ex – arrendatario, el propietario puede acudir a la vía judicial para iniciar el Proceso de Desalojo para que sea un Juez Especializado en lo Civil – o un Juez de Paz Letrado según el valor de la renta mensual – el que ordene mediante sentencia la devolución del inmueble, so pena de un lanzamiento con el auxilio de la Policía Nacional. Así mismo, el propietario puede acumular a su pretensión de desalojo el pago de las mensualidades no canceladas, así como las sumas equivalentes hasta la fecha de devolución del inmueble. O, bien puede interponer una demanda judicial aparte con dicho fin.

Sin perjuicio de lo anterior, como ya advertimos, los “desalojos extrajudiciales” de los propietarios a sus inquilinos no están permitidos. La ley no los autoriza y, en caso que esto ocurra, le otorga mecanismos de defensa que puede activar el arrendatario de acuerdo a las circunstancias particulares de cada caso en concreto. En primer lugar, el inquilino puede acudir ante el Juez Especializado en lo Civil donde se encuentra el local comercial o la vivienda de la cual fue desposeído para presentar una demanda de interdicto de recobrar. El objetivo de este proceso es restituir la posesión de quien fue despojado de un inmueble, con o sin violencia, pero sin que haya existido una sentencia judicial de por medio y sin respetar el procedimiento para la ejecución de la misma.

Del mismo modo, podemos advertir que el propietario que despoja extrajudicialmente de la posesión a su inquilino puede ser objeto de una denuncia penal por la comisión del delito de usurpación. Este delito se puede configurar si es que el propietario le quita a su inquilino la posesión o tenencia de un inmueble mediante amenaza, engaño, abuso de confianza o violencia. Según nuestra legislación penal, este delito puede ser sancionado con una pena de cárcel entre 2 y 5 años, pudiendo agravarse la pena en caso concurran circunstancias especiales, por ejemplo, que el despojo sea realizado con la intervención de dos o más personas.

Así también, en el contexto de la emergencia sanitaria del país por el brote del COVID-19, el inquilino de una vivienda podría inclusive recurrir a medidas constitucionales e iniciar un proceso de hábeas corpus conexo ante el Juez Penal o, un proceso de amparo ante el Juez Especializado en lo Constitucional o en lo Civil con el fin de hacer frente a las amenazas de un “desalojo extrajudicial”. En el primer caso, el arrendatario perjudicado podrá acusar el riesgo de afectación de su derecho a la integridad física y a la salud, atendiendo a su conexidad con el derecho la libertad de tránsito.

Este derecho, en sentido positivo, permite la libre movilización – o, por lo menos su posibilidad. Ahora, en medio del Estado de Emergencia Nacional, donde una de las principales medidas de prevención es priorizar la permanencia en el lugar de residencia, en sentido negativo, el referido derecho da cabida al derecho a la inmovilización y la no exposición al riesgo de contagio de COVID-19. En el segundo caso, el arrendatario podría invocar la amenaza de transgresión del derecho a la integridad física y a la salud para iniciar una demanda de amparo.

Cada mecanismo legal tiene una razón de ser y se adecúa a las circunstancias particulares de cada caso en concreto. Lo ideal siempre será negociar y establecer soluciones equilibradas: fijar reducciones temporales de renta según flujos de venta, fijar nuevos criterios para determinar el valor de la renta mensual, sea para su incremento o reducción, acordar el prorrateo de rentas mensuales impagas en meses futuros, reajustar las cláusulas de asignación de riesgos, establecer cláusulas de allanamiento futuro para fomentar el desalojo con intervención notarial u otros mecanismos más rápidos, entre otros.

La crisis sanitaria que venimos padeciendo tarde o temprano pasará a ser un hito de la historia. Mientras tanto, arrendador y arrendatario, propietario e inquilino requieren de esfuerzos colaborativos para resolver sus conflictos y renegociar temporalmente las cláusulas de sus contratos. Apuntemos a un escenario mucho más óptimo que el de la “vieja normalidad”. Menos juicios innecesarios y más diálogos. Menos desavenencias y más empatía.

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