Vivienda asequible para todos: ¿es posible?, por Marco Kamiya

¿Es posible proveer vivienda para todos? Vivienda asequible es que existan unidades habitacionales al alcance de cada nivel de ingreso de la población. El ingreso promedio mensual en Lima es de unos S/1.600. La regla práctica es que el costo de vivienda, comprar o alquilar, no debe ser mayor al 30% del ingreso de una familia, pero para muchos sectores eso es imposible.

La vivienda debería ser financiada con soluciones de mercado, pero en países de bajo ingreso y amplia desigualdad, el mercado formal hipotecario cubre menos del 5% de la población, de modo que el sector público se ve obligado a cubrir esta costosa brecha (de acuerdo con el Banco Mundial, el Perú invirtió US$3.300 millones entre 1999 y el 2014 en programas de vivienda). 

La falta de vivienda asequible es un problema mundial que tiene que ver con: (i) ineficiente distribución del ingreso que limita la expansión del mercado hipotecario, (ii) marco regulatorio hostil con los constructores y propietarios, (iii) limitada capacidad técnica para diseñar modelos de financiamiento efectivos.

¿Qué no se debe hacer? Evitarse la construcción masiva de complejos habitacionales donde no hay empleos disponibles. En muchos países, incluso de alto ingreso, se ha tenido que demoler ciudades porque la población no los ocupa por carencia de empleo. ¿Qué se puede hacer? Hay varias experiencias exitosas como el caso de Singapur, que ha logrado ofrecer vivienda propia al 80% de la población, combinando contribuciones obligatorias al fondo de vivienda con modelos financieros. También está el ejemplo de Hong Kong, que integró desde muy temprano políticas de captura de plusvalías –el aprovechamiento del alza en valor de propiedades por renovación urbana– para financiar vivienda social y servicios básicos. 

Y está la experiencia reciente de Indonesia, que tiene un programa de subsidio que divide con claridad los mercados de uso del suelo y que no desalienta al constructor privado. 

Los modelos exitosos tienen una base común: la existencia de oficinas de planificación urbana a nivel metropolitano y municipal que son transparentes y eficientes en el otorgamiento de permisos de construcción, normas de espacios públicos, y diseños que integran la planificación física con el perfil cuantitativo y financiero de la economía. La oferta de vivienda asequible requiere de inmuebles con servicios básicos, acceso a empleos y espacios públicos para ser sostenibles.

Alain Bertaud, de la Universidad de Nueva York, dice en un libro de pronta aparición “Orden sin diseño” (MIT 2018) que hay que combinar la planificación urbana con las técnicas de la economía para crear ciudades más eficientes. Hay que prestar atención a ese mensaje.