¿Burbuja 'retail'? Renta en 'malls' está por encima de ventas

Que los precios en las zonas más comerciales de Lima se han disparado, sobre todo en la meca del comercio como es el Jr. De la Unión (donde el alquiler es de US$70 el m²), no es un misterio y que este crucero peatonal es el quinto más caro del mundo tampoco, lo particular es que este fenómeno también se viene dando al parecer en los centros comerciales, al punto de cuestionar si se está o no viviendo una burbuja ‘retail’ en el Perú.

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Tomás Vega, director gerente del grupo Yes (que maneja marcas como Emporio Armani, Hugo Boss, Adolfo Domínguez, entre otras firmas) señala que en efecto eso está ocurriendo. “Por un lado hay muchas marcas interesadas en venir porque macroeconómicamente el país sigue creciendo y, por otro lado, vemos que existen pocos centros comerciales con una propuesta atractiva, lo que hace que por una cuestión de oferta y demanda los alquileres se vayan al cielo, siendo incoherentes con el nivel de ventas actual”, explica.

Comenta que desde el 2012 a la fecha la renta por m² en ‘malls’ se ha disparado en 30%; mientras que para Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International, el alza ha sido de 20%.

Juan Boria, presidente del gremio de ‘retail’ y distribución de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), coincide en que hoy el precio que paga un locatario por estar en un ‘mall’ es muy caro en relación con las ventas. “En los últimos dos años, el alza de los alquileres ha sido mucho mayor al crecimiento en facturación, si esta subió en 10%, los alquileres lo hicieron entre 15% y 30%”, señala.

Detalla que normalmente el costo de alquiler de una empresa ‘retail’ representa el 11% de los ingresos, pero al bajar las ventas de este año, producto de la desaceleración económica, ese porcentaje en algunos casos ha subido hasta 15%, y como consecuencia hace que las utilidades de las tiendas sea menor, lo cual está afectando al sector. Ante ello, algunos locatarios se han sentado a renegociar las tarifas de alquiler con los operadores, producto del menor consumo, revela.

EL VALOR DEL M²
Pero ¿cuánto es lo que pagan las marcas por m²? Esto varía dependiendo del tipo de ‘mall’, si está en provincia o en Lima, si tiene competencia cercana e incluso por la ubicación de la tienda dentro del complejo comercial. En general, el precio va desde los US$35 hasta los US$100 en promedio, menciona Vidal. “Usualmente los primeros pisos en las zonas de alto tránsito y los locales con vitrinas más amplias son los que pagan más por m²”, dice Percy Vigil, gerente general de la cadena Megaplaza.

Asimismo, Ernesto Aramburú, director gerente de Inversiones y Asesorías Araval, precisa que cuando un centro comercial es de estreno cobra entre US$20 a US$25 el m²; mientras que los más consolidados (con mayores ventas y alto flujo de visitantes) son los más costosos.

Este es el caso del Jockey Plaza Shopping Center, donde el precio por m² de una tienda chica fluctúa entre los US$65; mientras que las ventas del ‘mall’ alcanzan los US$1.000 por m², asegura su gerenta general, Yarina Landa.

“El precio por m² ha ido subiendo en función a las ventas y la demanda. En la medida en que entran más marcas internacionales y locales, que el ticket promedio aumenta y acorde también a la inversión en infraestructura del ‘mall’, pues los niveles de retorno tienen que estar alineados a ello”, asevera.

En la lista le siguen Real Plaza Salaverry, cuya renta por m² en el 2013 bordeaba los S/.215 y Plaza San Miguel, comenta Aramburú.

Además, explica que el alquiler que pagan los locatarios no está amarrado solo a una renta fija (precio por m²) sino también a una renta variable, que representa entre el 8% y 8,5% de las ventas. Es decir, si una tienda de 50 m2 a un valor de US$40 el m² vende US$20.000 al mes el ‘mall’ le cobrará US$2.000 mensuales, pero si sus ingresos llegan a US$30.000 ya no pagará la renta fija sino el 8% o sea US$2.400. El operador finalmente cobra el monto mayor, la casa siempre gana, asevera. “Si a una marca le va bien debería pagar siempre una renta variable, por lo que el precio del m2 no debería preocuparle”, afirma el consultor.

Yarina Landa indica que hay marcas que no venden lo que esperan y no tienen éxito, debido a la competencia o porque tienen una estrategia de precios equivocada, pero no porque la renta sea alta.  En estos casos, afirma Sandro Vidal, lo más probable es que la marca salga del ‘mall’ o se reubique. “Los ‘malls’ no van a mantener una marca que no produce”, precisa. 

Así, en los centros comunitarios (donde el alquiler no es muy alto) es donde se presencia una mayor rotación de locatarios, escenario opuesto al de los formatos superregionales, que suelen filtrar mejor las marcas y, por ende, tienen una rotación baja. 

MIRADA REGIONAL
Al compararnos con la región, también caemos en cuenta que los alquileres de los centros comerciales en el Perú están ligeramente por encima, afirma Carolina Ramírez, gerenta de Mercadeo y Publicidad de Náutica. Pese a ello, la operación se justifica y es rentable.

“Los operadores de ‘malls’ saben que tienen en la mano el poder de convocar al público y que ellos por tener de todo en un mismo lugar ostentan una ventaja diferencial del que está a pie de calle. Al final del día, es una cuestión de oferta y demanda. Mientras más centros comerciales se desarrollen, la competencia se irá nivelando”, añade.

Marina Bustamante, dueña de la marca de cueros Renzo Costa, indica que en Chile –nuestro referente más cercano- no paga tanto alquiler por sus tiendas como aquí, aunque esto varía según el ‘mall’. Ella considera que son las marcas internacionales las que han elevado el precio del m² de los complejos comerciales, porque estas vienen con un concepto diferente de lo que es el país y no conocen la realidad de nuestro mercado.

Sin embargo, Ernesto Aramburú considera que aún no alcanzamos los niveles de Chile, mercado que nos llevaría una ventaja de US$40 a US$50 el m². Con ello también coinciden Juan Boria y Otto H. Burguera, director ejecutivo de Equivalenza, aunque destacan que si bien los ‘malls’ sureños tienen un valor por m² más elevado esto responde a que venden más que en nuestro país.

PORVENIR
¿Qué podemos esperar entonces para el próximo año? Sandro Vidal remarca que de alguna manera el retraimiento del consumo registrado este año repercutirá en los locatarios y en su capacidad de pago de alquileres en los centros comerciales.

“Las tiendas más especializadas y con ticket promedio más alto son las que no han tenido problema en ventas, pero las que suman el grueso del mix de un centro comercial sí han tenido un impacto negativo”, señala.

En  vista de esta coyuntura, la tendencia apunta a que los precios de renta por m² se mantendrán el próximo año, dice Vidal. 

Este es y será el caso del Jockey Plaza que en vez de elevar las rentas está apuntando a aumentar el número de marcas, adelanta Yarina Landa. 

“Los proyectos de centros comerciales se evalúan en escenarios con ventas conservadoras, la expectativa de cobrar un precio mayor se debe reflejar en el variable, por lo tanto nada debe cambiar para quienes hagan proyecciones desde esa óptica”, asegura Vigil.

Tomás Vega concluye que en la medida en que se concreten los proyectos de ‘malls’ aumentará la oferta y los precios deberían nivelarse en los próximos años, ya que no habrá unos cuantos ‘malls’ que marquen la pauta.