Hipoteca inversa: ¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas para aplicar a este crédito?

La Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras de Fondos de Pensiones (SBS) publicó ayer el reglamento complementario de la hipoteca inversa, en el que se detalla su entrada en vigencia desde este 1 de noviembre.

A diferencia del primer reglamento publicado por el Ministerio de Economía y Finanzas en setiembre del 2018 –en el que se fijó que los clientes contraten un seguro a las viviendas y estén facultados de cancelar la deuda y recuperar el inmueble–, este documento aborda los aspectos contables y de conducta de mercado.

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La iniciativa

La hipoteca inversa es un mecanismo que permitirá a los propietarios de una vivienda acceder a un crédito, colocando su inmueble como garantía.

Este crédito –que podrá ser abonado en una única cuota o vía abonos periódicos– podría ser otorgado por entidades autorizadas, como empresas de operaciones múltiples, administradoras hipotecarias o de seguros.

Si bien el reglamento publicado ayer no establece límites de edad para las personas que puedan realizar este tipo de transacción, la SBS espera que los interesados se encuentren en edad de jubilación (65 años).

Al detalle

El reglamento especifica cuáles son los requisitos que un inmueble debe cumplir para poder acceder a este esquema de créditos, así como también para calcular el valor estimado de la liquidación del crédito potencial. Por ejemplo, se tomará en cuenta el valor del inmueble en cuestión y la tasa de interés aplicable a la operación [ver infografía].

Por otro lado, teniendo en cuenta que el otorgamiento de este crédito no depende de la capacidad de pago del deudor –sino de factores como el valor del inmueble, esperanza de vida del solicitante, entre otros–, la SBS establece un régimen de provisiones de crédito que se diferencia de los créditos comunes.

Asimismo, el reglamento no especifica un límite mínimo de duración del contrato de la hipoteca inversa.

Para el presidente de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (Apeseg), Eduardo Morón, esto último evitaría, por ejemplo, que los aseguradores ofrezcan este producto financiero porque los usuarios de este crédito estarían facultados para cancelar su deuda en cualquier momento.

Los agentes del mercado, detalló, buscan una inversión financiera que calce con sus obligaciones futuras (largo plazo) y no que tengan “la puerta abierta” para disolverse en cualquier momento.

“El problema [con esta ley] es la disposición que permite desarmar el contrato [hacer el prepago] en cualquier momento”, indicó Morón.

“En este sentido, el producto ha nacido muerto. [Consideramos] que nadie lo va a tomar”, agregó.

En contraparte, el gerente general de AFP Integra, Aldo Ferrini, considera esta opción interesante para el mercado nacional, toda vez que en su implementación se desarrollen buenos productos financieros y se lleve un proceso de transparencia adecuado.

Por el esquema que tiene la hipoteca inversa, Ferrini consideró que esta calzaría en los planes de las empresas que cuentan con un exceso de liquidez, como los bancos o los fondos mutuos. Y es que estas entidades se hacen de un activo por un cierto período de tiempo (en este caso de un predio) y, posteriormente, lo rentabilizan.

Por otro lado, Ferrini precisó que esta opción debe implementarse gradualmente en el mercado peruano para que sea efectiva.

“Hay que desarrollar bien el producto, informando bien de qué se trata, sus beneficios y riesgos”, finalizó.