Juntas de propietarios a un paso de poder embargar a morosos: ¿Qué dice el proyecto?

En la actualidad, según comentaron a este Diario especialistas del sector inmobiliario y firmas administradoras de inmuebles, el índice de morosidad por la ausencia de pagos de cuotas de mantenimiento en edificios en Lima fluctúa entre el 5% y el 20%, dependiendo de las zonas en las que se encuentran los condominios.

Como referencia, el lector debe tomar en cuenta que los ratios están por encima de la morosidad de los préstamos de consumo del sistema financiero, que son 3,24% en el caso de créditos de consumo y 4,12% en tarjetas de crédito. 

Por concepto de mantenimiento, usualmente, se contemplan cobros por el uso de áreas comunes en un condominio, la luz en espacios compartidos, el mantenimiento de ascensores y áreas verdes, y con mucha frecuencia, el pago por el servicio de agua, resalta Patricia Cardoza, gerente general de C&G Asociados –firma que brinda asesoría inmobiliaria–.

Federico Rossel, administrador de FM Binswanger, agrega que en promedio la morosidad supera los tres meses, e impacta con mayor fuerza a los vecinos –por los menores recursos con los que se cuentan para pagar el mantenimiento– cuando la morosidad llega a los seis meses. “Ese impacto es incluso más perjudicial cuando son condominios pequeños”, precisa.

“Para regular esto [el pago de gastos comunes] se conforman
juntas de propietarios. El problema hoy en día es que si las personas no pagan esta mensualidad, la junta no puede hacer nada. No hay ningún mecanismo para poder hacer el cobro de manera efectiva”, detalla Ángella Soberón, abogada especialista en el tema.

En línea con esta problemática, el pleno del Congreso de la República aprobó en primera votación, dos días atrás, un proyecto de ley que propone regular la administración inmobiliaria. Esta otorgaría disposiciones complementarias a la Ley 27157, específicamente, en el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. El objetivo de la iniciativa es facilitar el embargo de vecinos morosos, otorgándole personería jurídica de naturaleza civil, sin fines de lucro, a la junta de propietarios.

El presidente de la Comisión de Vivienda del Congreso, Edgar Ochoa Pezo, precisó que se determinó en el texto sustitutorio de la norma que las juntas de propietarios que cuenten con un reglamento interno inscrito adquirirán dicha personalidad jurídica a la entrada en vigencia de la presente ley.

LAS OBSERVACIONES
​Al ser una persona jurídica, Soberón explica que se le da a la junta de propietarios el poder para demandar y cobrar las deudas de mantenimiento por medio de un embargo, facilitando el acceso a dicha facultad. “Hoy en día la junta no tiene esa figura, solo adquiere
relativa subjetividad cuando se inscribe en registros públicos”, acota.

Sin embargo, remarca que aunque esta iniciativa tiene buenas
intenciones, deja muchos vacíos sobre cómo se lograrán ejecutar dichos embargos.

“En un escenario en que el propietario tiene una hipoteca por medio del banco, que es el caso de la mayoría de departamentos, vas a querer aplicar el embargo, pero no se podrá ejecutar porque primero está
la hipoteca, que tiene prioridad. No es una solución, porque, por encima de la junta, el banco tiene prioridad de rango”, indica.

Otro aspecto observado por la especialista es el alcance de la propuesta. “Esta ley no solo abarca a edificios, pues una propiedad exclusiva y de propiedad común abarca a todas las unidades inmobiliarias que tengan, además de espacios exclusivos, áreas compartidas. Y eso también son quintas, centros como Polvos Rosados y Polvos Azules, entre otros”, subraya.

“Es una norma que no se pone en todos los supuestos. Creo que antes de que se apruebe, debería estar mejor sustentada y mejor armada. Si esa norma sale así, va a salir mal”, puntualiza. 

Desalojo notarial: otra necesidad

Esta semana Javier Piqué, ministro de Vivienda, Construcción
y Saneamiento, informó que el Consejo de Ministros aprobó un proyecto de ley elaborado por su despacho para garantizar el desalojo notarial, en casos en los que el inquilino incumpla con los pagos de alquiler de un espacio, para que el arrendador pueda recuperar de manera inmediata su propiedad. 

En conversación con El Comercio, el ministro resaltó con anterioridad la importancia de que esta norma salga en paralelo con la aprobación del Bono Mi Alquiler, que se encuentra en la Comisión de Vivienda del Congreso.

“Esta es una medida trascendental para promover la oferta de alquiler de viviendas”, sostuvo Piqué esta semana en un evento inmobiliario.

Por su parte, Jorge Arévalo, viceministro de Vivienda, manifestó
que la iniciativa será presentada al Parlamento en lo que queda de este mes o en los primeros días de diciembre de este año.