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Aun cuando la venta de viviendas no retoma las mejores cifras de años pasados, las inmobiliarias no han dejado de desarrollar proyectos para satisfacer al segmento que demanda departamentos o casas con altos precios.
De acuerdo con la consultora Tinsa, cinco distritos de la capital albergan los proyectos más caros del mercado inmobiliario. Estos son San Isidro, Miraflores, La Molina, Surco y Barranco.
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En las zonas más exclusivas de San Isidro (Jacinto Lara, Blas Cerdeña o Víctor Maúrtua), el m² alcanza hoy un valor que oscila entre los US$4.000 y US$5.000. Y si miramos los malecones frente al mar de Miraflores y Barranco, el precio del m²supera los US$3.000.
El precio por m² en estos distritos se ha encarecido notablemente en los últimos años. El XIX Estudio de Edificaciones del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD) de Capeco señala que el valor promedio del m² en Lima Top (San Isidro, Miraflores, La Molina, Surco y San Borja) pasó de US$670 a US$2.270 entre los años 2007 y 2014. Esto pese al menor ritmo de venta de viviendas desde la segunda mitad del 2013.
“Hoy se puede encontrar viviendas por 3 millones de dólares en San Isidro, mientras que en Miraflores, La Molina, Surco o Barranco el precio varía entre 1 y 3 millones de dólares”, refiere Eduardo Fiestas, subdirector general de Tinsa.
En efecto, en los buscadores inmobiliarios por Internet se puede hallar departamentos por más de US$1,6 millones en Miraflores. En La Molina, la firma Sol de Plata ofrece lotes de hasta US$475 mil para construir casas de lujo en áreas de 500 m².
Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), sostiene que los inmuebles más caros de la ciudad representan entre el 1% y 2% del total de la oferta del mercado inmobiliario, es decir entre, 300 y 400 viviendas.
Tanto Bragagnini como Fiestas coinciden en señalar que la actual demanda de estos bienes se ha ralentizado en línea con todo el sector. Esto debido a la mayor cautela del segmento A que demanda estos inmuebles.
“Si antes se vendía como diez, ahora se vende como cuatro. En épocas de desaceleración económica, el segmento A es el más susceptible a cualquier riesgo, pero también es el que más entra a comprar cuando la economía vuelve a ser estable”, comenta Bragagnini.
NUEVOS PASOS
¿Dónde se asentarán los próximos proyectos inmobiliarios exclusivos? A juicio de Rodolfo Bragagnini, los distritos de San Isidro, Miraflores y La Molina seguirán siendo las estrellas del segmento A en la medida en que haya terrenos disponibles.
Por otro lado, cada vez se verá a más empresas apostando por desarrollar proyectos al sur de Lima, en tanto que diversas empresas, industrias y comercios instalan sedes en estos distritos. Por ejemplo, el grupo Octagon tiene definida una inversión de US$30 millones para construir el primer condominio de lujo en San Bartolo.
Eduardo Fiestas agrega que fuera de Lima, Paracas también se está convirtiendo en una plaza atractiva, aunque está en proceso de maduración.
En relación con el desarrollo de las casas de lujo, José Aspíllaga, de la inmobiliaria Sol de Plata, afirma que la oferta de terrenos para la autoconstrucción se reducirá, debido a la escasez de áreas disponibles y la tendencia de privilegiar el crecimiento vertical de la ciudad. Esto impediría el desarrollo de nuevos proyectos de este tipo.
¿POR QUÉ CUESTAN TANTO?
Son varios los factores que intervienen para definir el valor de un inmueble. Tinsa señala que el precio responderá a la ubicación, la residencialidad, las zonas de esparcimiento, el equipamiento y acabados, así como la cercanía a zonas atractivas. Capeco señala que al cierre del 2014, la vivienda más cara a la venta en Lima se encontraba en San Isidro: un departamento de 550 m² valorado en US$2’876.500, es decir, US$ 5.735 por m².
