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De acuerdo con el último estudio de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) sobre el mercado inmobiliario, el precio de venta por metro cuadrado de las viviendas en Lima Metropolitana y Callao ha crecido de manera sostenida y constante a partir de agosto del 2021, experimentado un crecimiento interanual de 16,5% (mayo 2021-mayo 2022). Así, el precio promedio de venta por metro cuadrado de una vivienda de primer uso se sitúo en S/ 6.742 en mayo del presente año.
Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI, informó que la razón que sustenta el alza de los precios es el incremento de los costos de construcción de manera considerable debido principalmente a tres factores. Primero, el incremento del tipo de cambio, que afecta al sector construcción porque alrededor del 30% de los materiales son importados. Por ejemplo, el fierro, ascensores, bombas, sistemas, entre otros.
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En segundo lugar, el incremento de los combustibles que origina que los costos del transporte de materiales suban. También origina que los costos logísticos de importación (como el transporte de contenedores) tengan un alza importante. Y, en tercer lugar, el efecto de la inflación que hace que los materiales en el mercado local (que se venden en soles) tengan un mayor incremento.
Para Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, además del incremento de los precios de los materiales de construcción, ha habido una menor capacidad de concentración respecto al personal (mano de obra), lo que ha alargado los plazos de obra y ha tenido un impacto mayor en los gastos generales. Esto se traduce, finalmente, en un incremento del precio de la vivienda.
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Respecto a la demanda, a mayo de este año se observó una disminución anual de las unidades vendidas del 8,2%, lo cual tiene una correlación con la contracción de la oferta inmobiliaria en la ciudad capital, que registró una reducción anual de 12%, al pasar de 31.035 unidades en mayo del 2021 a 27.319 a mayo del 2022. También influyó el incremento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, anotó Arbulú.
La reducción de la oferta en términos de unidades se dio por consecuencia del rezago de la poca inversión que se dio durante el 2021 por las expectativas políticas alrededor del nuevo Gobierno. Sin embargo, en términos de demanda hay un mercado joven que se encuentra en el rango de 20 a 40 años y de diferentes segmentos socioeconómicos que necesita ser atendido, señaló.
Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria
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Para Bryan Meza, gerente general de Danfra inmobiliaria, si bien aún existe incertidumbre, ya muchos desarrolladores inmobiliarios han retomado poco a poco proyectos que tenían en ‘stand by’.
“La oferta se va a dar de manera paulatina y en un horizonte de entre ocho meses y un año. Esto, para que retorne a los niveles prepandemia, siempre que las condiciones políticas y económicas no se vuelvan más adversas”, dijo.
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Moderación
Según Arbulú, se estima que el incremento del precio promedio por metro cuadrado siga manteniéndose, pero ya no a nivel de dos dígitos sino con un incremento en los próximos meses de alrededor de un 9%.
Sobre esto, Meza señaló que se debe a que el costo de la construcción ya ha sido colocado pues los proyectos que se venían desarrollando se vieron golpeados por el aumento excesivo de los costos; sin embargo, los nuevos proyectos ya nacen con esta nueva base de precios.
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“Esto nos ha obligado a ser más eficientes en la gestión de la construcción de nuestros proyectos inmobiliarios para que este aumento de la vivienda no se vea afectado con el incremento a dos dígitos”
Bryan Meza, gerente general de Danfra inmobiliaria
Por su parte, Deustua explicó que las inmobiliarias ya han retomado el camino de la compra de terrenos por lo que se tiene la expectativa de que a la oferta que ha venido reduciéndose se incorporen nuevos proyectos y se registre una tendencia a incrementar el stock.
Asimismo, advirtió que debido al alza del tipo de cambio habría una presión al alza en el precio de las viviendas debido al componente importado, sustancial en el costo de construcción y de los terrenos.
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Oferta y ventas
Según el representante de ASEI, la venta inmobiliaria es una variable de mucho interés entre los agentes económicos y esta ha venido evolucionando. Sin embargo, en los últimos dos meses viene teniendo un menor desempeño.
“Hay una menor cantidad de unidades vendidas; pero, afortunadamente, esta disminución del 8,2% interanual, que originó que pasemos de 1.183 a 1.022 unidades vendidas entre mayo 2021 y mayo de este año, tiene una correlación con una menor oferta”, dijo.
Y es que, bajó la venta, pero también la oferta. Así, el porcentaje de absorción de las unidades vendidas versus la oferta se ha mantenido en un 3,7% para mayo 2022 comparado con un 3,6% en mayo del 2021.
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Para Arbulú, la expectativa en los próximos meses es que se sitúe la venta en alrededor de 1.000 unidades mensuales a través de las ferias inmobiliarias, que permiten dar a conocer la oferta de viviendas a precios atractivos.
En esa línea, Meza considera que la realización de estas ferias ha contribuido con la reactivación de las ventas del sector. Asimismo, añadió que invertir en propiedades será siempre interesante porque estas se revalorizan, generan plusvalía, y rentabilidad a mediano plazo.
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Lima moderna
Según el referido informe, Lima moderna y Lima top mantienen el liderazgo en la participación de la oferta por sector. Así, el distrito con mayor oferta es Miraflores con 3.745 unidades inmobiliarias, seguido de Surco, Jesús María, San Miguel, Lince y Magdalena.
“Hace un año Miraflores estaba en el octavo lugar, por lo que ha tenido un crecimiento importante debido a la serie de ordenanzas municipales que promovían el desarrollo de vivienda sostenible, ecológica y de calidad”, señaló Arbulú.
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En esto coincide Deustua, quien además anotó que Lima moderna ha experimentado el lanzamiento de nuevos proyectos, siendo el segmento en el que han estado invirtiendo más las inmobiliarias.
Para Meza, ese sector es el que dinamizará y contribuirá con la recuperación de la construcción.
Dato
La venta la lidera Lima moderna con 41,3%, seguido de Lima top conformada por San Borja, Surco, San Isidro, La Molina, Miraflores con 32,3%. En tercer lugar, está Lima centro, con La Victoria 10,6% y Lima Norte con 6%.
