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Durante la presentación del segundo informe sobre el comportamiento del sector inmobiliario en Lima Metropolitana y Callao del 2023, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) informó que el sector inició su recuperación en marzo pese a que aún registra un decrecimiento de 1,1% para el primer trimestre, luego de haber tenido una caída acumulada de 5% en los dos primeros meses del año.
Según el reporte, marzo registró un incremento en ventas al llegar a las 1.684 unidades vendidas, algo que, según Miguel Díaz, gerente de la División de Negocios de ASEI, es un récord pues el promedio mensual se encuentra entre 1.200 y 1.300 unidades.
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Tanto Díaz, como Antonio Espinosa, director de Nuevos Negocios de Desarrolladora, coincidieron en que que el repunte en marzo podría deberse a que las personas ya no estarían postergando la decisión de compra.
“Al crecer la tasa de interés, la gente dejó de tomar créditos, pero como no ha empezado a disminuir y no hay esa tendencia, se estaría ejecutando la compra, podría ser una explicación rápida”, dijo Espinosa.
El informe de ASEI mostró que en el primer trimestre del 2023 se vendieron 1.604 unidades en Lima Moderna, 1.285 en Lima Top y 705 en Lima Centro, disminuyendo Lima Moderna en 71 unidades e incrementándose en 17 Lima Top y 57 Lima Centro, frente al mismo periodo del 2022.
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Menor metraje
Asimismo, desde el gremio informaron que Lima Top la demanda por viviendas menores a 60 m2 continúa subiendo y alcanzó en 2022 un 130% de crecimiento respecto del 2021, mientras que las de 60 m2 a 100 m2 lcrecieron en un 30%.
Sobre ello, Espinosa explicó que la composición demográfica del país ha cambiado y las familias son mucho más chicas que antes por lo que no necesitan las mismas áreas que se necesitaban en el pasado.
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Para Bryan Meza, gerente general de Danfra inmobiliaria, otra explicación para el comportamiento es el incremento de tasa de interés. El cliente no quiere dejar de vivir en Lima Top, pero con un menor metraje, el costo del departamento se reduce y el valor de la cuota estaría dentro de lo que estimaba invertir.
Miguel Deustua, gerente general de Granadero Inmobiliaria, explicó que hoy, para comprar en Miraflores un departamento de 80 m2, se debe tener un ingreso promedio de S/ 15.000 mensuales y no existen muchas familias con un ingreso de esa magnitud.
Por ello, el cliente, al ver que su capacidad adquisitiva no le permite comprar un departamento de área más grande, resuelve su necesidad de vivienda comprando uno más accesible en el área que busca.
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Lima Top y Lima Moderna
Según el informe de ASEI, Lima Top que representa el 29% de las ventas 2022, lidera el crecimiento con más de 1.300 ventas adicionales con relación al 2021. Por su parte, Lima Moderna concentró el 39% de las ventas totales en Lima Metropolitana durante el 2022. No obstante, decrece un 7% frente al 2021.
Sin embargo, Espinosa explicó que es al revés ya que el mayor crecimiento siempre se da en Lima Moderna. Así, si hace un año y medio el stock de departamentos en Lima Top era de 2.500, hoy este ascendería a 4.000, lo que significa que en realidad hay más oferta en ese sector.
Asimismo, señaló que el valor del metro cuadrado en general, ha subido en 4% o 5% respecto al 2022.
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Ticket promedio en Lima Top
En los distritos de Lima Top, el ticket promedio tuvo algunas variaciones. Por ejemplo, en Santiago de Surco pasó de S/ 552 mil en 2021 a S/ 560 mil en 2022; San Isidro pasó de S/ 693 mil a S/ 686 mil; San Borja de S/ 828 mil a S/ 805 mil; Barranco de S/ 452 mil a S/ 448 mil y Miraflores tuvo un mayor decrecimiento al pasar de S/ 891 mil en 2021 a S/ 767 mil en 2022.
“El ticket promedio por unidad en Santiago de Surco creció, eso no quiere decir que se han encarecido ni que ha subido el precio, sino que están haciendo departamentos más grandes de mayor valor, por lo que el ticket sube”, explicó Díaz
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Según el representante de ASEI, todos los distritos de Lima Top subieron sus ventas promedio por proyecto. Así, en el periodo 2021 - 2022 el promedio de ventas de todo ese sector es de 11 ventas por proyecto en 2021 a 14 ventas por proyecto en 2022, un crecimiento de 27%.
Además, anotó que el precio promedio por metro cuadrado en marzo de este año se encuentra en S/ 8.730 para Lima top, un incremento leve versus los S/ 8.673 en marzo del 2022.
Por su parte, Deustua afirmó que los incrementos de los precios de los materiales, sumano a la mano de obra, a la subida del dólar e incluso al valor de reposición del suelo -que está en dólares-, han hecho que el precio de las viviendas se incremente entre un 10% y un 15% en el último año para poder cubrir la volatilidad en los precios y cubrir la rentabilidad.
