La avenida La Mar de Miraflores —que hoy vive un ‘boom’ comercial e inmobiliario— termina en un muro que se extiende por las calles Jorge Polar y Paul Harris, y las avenidas Coronel Portillo y del Ejército. Este cerco de ladrillos conforma el perímetro del otrora cuartel San Martín, un terreno desocupado de 68.400 m² en el límite con San Isidro. Una serie de observaciones pendientes de resolución hace que el proyecto inmobiliario de mayor magnitud en la historia de Lima no se ejecute en este espacio.
El terreno del cuartel está zonificado como Zona de Reglamentación Especial (ZRE), categoría que se otorga a predios cuyas características demandan un plan específico que determine parámetros especiales. En ese sentido, en el 2009 se aprobó la Ordenanza 1305-MML, que determinó los parámetros especiales y algunas exigencias, como la construcción de una vía de acceso subterráneo entre el cuartel San Martín y la Costa Verde.
En el 2014, URBI, empresa del grupo Intercorp y propietaria del terreno del cuartel desde el 2010, presentó un proyecto alineado a esa ordenanza. Se contemplaba la ejecución de un hotel cinco estrellas, locales comerciales, un centro de convenciones, un centro empresarial, un centro cultural y viviendas.
En el 2021, URBI presentó un plan específico para modificar los parámetros vigentes. La empresa propuso principalmente incrementar la superficie destinada a vivienda y oficinas, reducir la superficie destinada a comercio y modificar las obras viales señaladas en la ordenanza. Sobre este punto, en lugar de la vía subterránea antes mencionada, se propuso un ‘by-pass’ a desnivel entre la subida San Martín y la Av. del Ejército.
La nueva propuesta fue criticada en el 2022 por la Municipalidad de San Isidro, cuyo alcalde era Augusto Cáceres Viñas. “El cambio del paso a desnivel por la vía subterránea nos pareció un desacierto. La evaluación que realizamos del impacto vehicular del paso a desnivel que propuso la empresa determinó que generaría un gran congestionamiento que haría que la Av. Ejército no pueda soportar el flujo vehicular. Esto perjudicaría a los vecinos y a quienes pasan por esta zona para trasladarse por la ciudad”, declaró a este Diario.
“Además, la altura de los edificios cambiaría drásticamente el ornato visual, porque rompe con la armonía constructiva de la zona”, agregó. Cáceres afirmó que su gestión envió formalmente todas las observaciones al nuevo proyecto de URBI a través de los canales del IMP.
¿Por qué no se ejecuta la megaobra?
Luego de dos años de silencio sobre su estado, El Comercio ha logrado desentrañar por qué el proyecto aún no se ejecuta. A través de un escrito, URBI confirmó a este Diario que, con el nombre de Espacio Lima, el proyecto sigue en pie. “Hemos presentado un plan específico bajo el concepto de ciudad compacta, que busca ser más que un proyecto inmobiliario, transformando la zona en un lugar sostenible con edificaciones modernas, áreas culturales, residenciales y empresariales, con apertura al comercio local y oferta gastronómica”, mencionaron.
“Este plan está siendo revisado con las autoridades municipales correspondientes. En línea con la nueva visión de ciudad, aprovechando al máximo el potencial de la zona, convirtiéndola en un referente de desarrollo económico y un modelo para futuras iniciativas urbanísticas en el país”, resaltan.
El Instituto Metropolitano de Planificación (IMP), órgano adscrito a la Municipalidad de Lima (MML), está a cargo de la evaluación técnica del plan específico. Guillermo Mallca, director ejecutivo del IMP, explicó que, desde el 2022, el trámite de evaluación se encuentra “en fase de levantamiento de observaciones”, que deberá realizar URBI. “El IMP y las gerencias a cargo de los aspectos ambientales y de gestión de riesgos de la MML hacen las observaciones”, señaló.
Mallca comentó que la propuesta del ‘by-pass’ a desnivel ha sido observada, pues la ordenanza vigente determina que debe ejecutarse una vía de acceso subterráneo. “Es una de las propuestas que requieren mayor sustento técnico de URBI para decidir su viabilidad”, indicó el funcionario.
Mallca también precisó que la resolución de estas observaciones por URBI no tiene un plazo definido. “Las municipalidades y vecinos también presentan observaciones a través de los canales oficiales del IMP. Nuestro informe se publicará 15 días después de que la empresa haya levantado adecuadamente la última observación. Hay un camino largo hasta entonces”, expresó.
Cabe destacar que, como parte de su evaluación técnica, el IMP consultará a la municipalidad de San Isidro, porque, si bien la obra se ejecutaría en la jurisdicción de Miraflores, impactará en el sector 2 de San Isidro.
El pasado histórico del Cuartel y un futuro inédito
El cuartel San Martín fue inaugurado junto con la Avenida del Ejército en 1921. A lo largo del siglo XX, alojó caballerías particulares y de oficiales del Ejército, según Fátima Rodríguez Serra, investigadora de la historia miraflorina. En el 2008, albergó la feria ‘Perú Mucho Gusto’, renombrada luego como Mistura. Dos años después el gobierno subastó el Cuartel San Martín.
Con 68.400 m2, su superficie actual equivale a 2,5 veces el parque Kennedy. De acuerdo con Aldo Facho Dede, arquitecto y urbanista, el megaproyecto de Intercorp generaría “una dinámica económica inédita y redistribuiría el tablero de lugares que concentran las inversiones y atracciones en la ciudad”. Por eso, resalta la necesidad de un acuerdo entre todos los actores para alcanzar el mejor y mayor desarrollo de la obra y su entorno. “Está llamado a ser uno de los proyectos más notables del siglo”, sostiene.
“Estos grandes proyectos urbanos demandan un cercano trabajo entre el sector público y privado, un adecuado marco de planificación, innovadores mecanismos de financiamiento para las obras públicas, estabilidad política y económica, y una visión urbanística integral que entregue a la ciudad una nueva centralidad de gran valor”, detalló.
“Es fundamental que los ciudadanos puedan llegar al Cuartel a través de un transporte público masivo y eficiente. Es necesario que una línea del Metropolitano o los corredores lleguen hasta allí. No solo debe pensarse en el predio, sino en la ciudad como un sistema complejo”, subrayó.
¿Cuál es la postura de la Municipalidad de San Isidro?
Nancy Vizurraga, alcaldesa de San Isidro, declaró que su gestión se “opone tajantemente” a la ejecución del proyecto propuesto por URBI, porque “generaría un impacto negativo a nivel ambiental y vial, y al desarrollo de la zona residencial de densidad baja y su entorno”. “De reactivarse [la propuesta del Plan Específico] pondremos en marcha todo el sustento técnico que se requiera para fundamentar nuestra posición. La inversión privada es bienvenida, siempre y cuando no atente contra el bienestar y la calidad de vida de los vecinos”, señaló.
Este Diario solicitó una entrevista a la Municipalidad de Miraflores para conocer su postura. La comuna decidió no declarar sobre este tema.
Opinan los vecinos y empresarios de la Av. La Mar
Por otro lado, la principal preocupación de vecinos y empresarios de las calles aledañas al cuartel es que la alta densidad poblacional con la nueva propuesta del proyecto empeore el tráfico. José del Castillo, dueño del restaurante La Red en la Av. La Mar, advirtió que esta vía padece de congestión vehicular frecuente y falta de estacionamientos.
El dueño de la tienda Tom Dixon —quien prefirió no dar su nombre— señaló que la Av. La Mar y la zona cercana al cuartel “ya sufre los estragos de tráfico pesado por todas sus vías de acceso y salida”. “No hay una planificación técnica global de infraestructura vial de todas las zonas aledañas; el tráfico será aún peor”, expresó.
Por otra parte, indicó que los vecinos y empresarios de la zona no tienen información clara sobre el proyecto. “¿Cuál es la propuesta de diseño y su máster plan? Hace falta una exhibición didáctica clara y permanente que todos puedan visitar y opinar sobre este proyecto”. Del Castillo también dijo que él y otros dueños de restaurantes en la Av. La Mar desconocen sobre el proyecto.
“No nos oponemos a nuevas construcciones, pero debe construirse en orden y tomando todas las precauciones. En el cuartel se pretende hacer un proyecto gran envergadura, pero parece que no se ve su impacto alrededor. A los vecinos de la calle Jorge Polar no se les ha preguntado ni informado”, comentó el ciudadano Jhon Sanez.
“Los carros ya van a paso de procesión por la Av. del Ejército y en la subida a la Costa Verde. Esto ha aumentado la inseguridad, porque los delincuentes aprovechan el caos de la hora punta”, agregó Sanez.
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