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LUIS GARCÍA BENDEZÚ
Vivir en un condominio o en un edificio multifamiliar casi nunca es sencillo. Muchas veces, los propietarios deben hacerse cargo de las deudas de vecinos que no pagan servicios comunes como el agua, la vigilancia y el mantenimiento. En agosto, los nombres de algunos de estos morosos podrán figurar en el registro de deudores judiciales, una lista gratuita y de libre acceso que está en elaboración.
El abogado Julio Castiglioni precisó a El Comercio que los vecinos podrán aparecer en esta lista negra siempre y cuando haya una sentencia judicial que acredite la deuda. Así también lo explicó el congresista Juan Carlos Eguren, promotor de la ley con la que se creó el registro.
La idea de denunciar a los morosos anima a Mabel Soria, presidenta de la junta de propietarios del condominio Atahualpa 210, ubicado en la calle del mismo nombre, en Miraflores. En abril de este año, la tercera parte de los vecinos no pagó el mantenimiento común. Y, solo en el último trimestre, este complejo de 110 departamentos ha acumulado una deuda de S/.33 mil con Sedapal, con los empleados y con la empresa que repara los ascensores.
La única forma de exigirle a un vecino el pago de una deuda por mantenimiento es con un juicio. La demanda solo puede ser planteada por el presidente de la junta de propietarios, siempre y cuando él y el grupo estén inscritos en Registros Públicos. En el caso del condominio Atahualpa, y en la mayoría de edificios de Lima, la junta de propietarios no es formal.
Román Ramírez, gerente de la empresa administradora Geseman, calcula que el 95% de edificios multifamiliares de la capital no tiene juntas de propietarios legalizadas. Según explica, los vecinos no están interesados en registrar sus juntas porque ignoran la utilidad de este procedimiento y porque cuesta en promedio S/.2.500.
Pese a su costo y a lo tedioso del proceso (ver infografía), María Claudia Vásquez, especialista en administración de edificios, recomienda inscribir las juntas de propietarios en Registros Públicos. “Es importante que los vecinos tengan un representante legal. Una junta bien constituida puede lograr un cobro más rápido de deudas en los tribunales”, señala la experta.
Los líos en la administración de los condominios son más frecuentes en aquellos con más propietarios y los que tienen más departamentos en alquiler.
EL AGUA: UN DOLOR DE CABEZA
El recibo del agua es la manzana de la discordia en muchos condominios.
Según especialistas consultados, la mayoría de edificios multifamiliares tiene un medidor de agua general. En los más recientes, cada departamento cuenta con un marcador de consumo que se usa para definir cuánto debe pagar el propietario por el suministro.
En los edificios antiguos, en cambio, es difícil calcular cuánta agua consume cada departamento. Así ocurre, por ejemplo, en el bloque 1 del condominio de la policía de la calle Tambo Real, en Surco. Según Rosa María Flores, delegada del edificio, el propietario del departamento 402 no paga su cuota de agua desde hace más de cuatro años porque no tiene un medidor individual y considera que consume menos que sus vecinos.
El vecino del departamento 402 tampoco puede ser denunciado por falta de pago debido a que su condominio no tiene una junta de propietarios legal.
En muchos edificios, los vecinos acuerdan cortar el agua a los morosos para obligarlos a pagar sus cuotas. No obstante, esta práctica es ilegal pues solo Sedapal está autorizado a realizar el corte, advierte Enrique Becerra, decano del Colegio de Notarios de Lima.
“Sabemos que no es legal. Por eso, solo cortamos el agua como último recurso. El método funciona, los vecinos pagan de inmediato”, admite Juan Carlos Purizaga, administrador del condominio La Floresta, en Surquillo. En este complejo hay 250 departamentos y cada mes tienen unos 30 morosos.
Algunas inmobiliarias, como Paz Centenario, ofrecen a sus clientes programas para mejorar la convivencia y reducir la cantidad de morosos. Los dueños llegan a acuerdos como restringir el uso de las zonas comunes como salas de cine o lavanderías a los inquilinos que no pagan el mantenimiento.
