Todo sobre el Régimen de Propiedad Horizontal: ¿cómo establecer una buena convivencia entre vecinos?

“Cuando las unidades inmobiliarias pertenecen a distintos propietarios, el Régimen de Propiedad Horizontal es obligatorio; cuando pertenecen a un solo propietario, el régimen es facultativo”, indica el decreto.

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Se consideran en el régimen las edificaciones que hayan sido completadas y cuenten con la debida autorización de la municipalidad. Además, deben estar regularizadas de acuerdo a las normativas correspondientes. El Comercio recopiló los principales puntos presentes en la normativa.

1. Azoteas y aires como bienes comunes

Estas áreas serán bienes comunes siempre y cuando no exista un punto en el reglamento interno que diga lo contrario. Si un vecino quiere modificar la azotea o volverse propietario de los aires, debe acudir a la junta de propietarios, la cual dará su aprobación.

Dulmer Malca, abogado y asociado senior del área inmobiliaria del estudio Miguel Mur & Abogados, explicó a El Comercio que el aire hace referencia a la cima del último piso; se diferencia de la azotea ya que está última presenta características para hacer un jardín o una terraza, mientras que el aire solo es una estructura plana y lisa.

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2. Derecho a demoler y a tener más pisos

El decreto plantea que la ejecución de obras para ampliación, remodelación y/o demolición requiere de la aprobación de la junta de propietarios. Sin embargo, si los trabajos no alteran la arquitectura, la funcionalidad, y el uso de la edificación, solo es necesario obtener la licencia correspondiente. Respecto a construir más pisos, podrá hacerse mientras esto no comprometa la integridad estructural de la edificación ni viole los parámetros urbanísticos y de construcción establecidos.

3. Registro previo a culminación de obra

Dulmer Malca sostuvo que ahora se puede realizar una declaración jurada de propiedad horizontal de manera preliminar. Es decir, los edificios que todavía se encuentren en construcción ya podrán realizar el proceso para sacar una partida en registros públicos. “Es así como los edificios tendrán un reglamento interno mucho más pronto”, añadió.

4. Reconocimiento de independencia

Los vecinos tendrán que redactar un acta e ingresarla en el portal de registros públicos para que se tenga conocimiento de la independización de cada uno de los departamentos del inmueble y así se genere una partida para cada uno de ellos.

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5. Dejar una constancia de deudas.

Para solucionar la problemática de los vecinos morosos que no pagan sus cuotas de mantenimiento, se ha propuesto la inscripción de la unidad del departamento. Es decir, dejar una constancia en la partida registral del inmueble del deudor. El decreto establece que los recibos no pagados de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes son considerados títulos ejecutivos, lo que permite iniciar el Proceso Único de Ejecución de acuerdo al Código Procesal Civil.

6. Cambio de presidente

Una vez elegido el presidente de la junta de propietarios, deberá registrarse en la partida del Registro de Predios, debiendo continuar sus funciones hasta que se inscriba el nuevo presidente. En otras palabras, el presidente inscrito continuará sus funciones hasta que se elija uno nuevo.

7. Permiso de construcción

Ya no se pedirá permiso a la junta de propietarios si una persona quiere juntar dos de sus departamentos en uno solo o dividir una unidad para tener dos, siempre y cuando no se dañen las áreas comunes.

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8. Mayor participación y reuniones virtuales

Los vecinos podrán elaborar normas de convivencia en paralelo al reglamento interno y establecer un régimen de sanciones. Además, el decreto establece que ahora las sesiones de la junta de propietarios serán tanto virtuales como presenciales, de acuerdo a la preferencia de los propietarios.

9. Desafectación de los bienes

El decreto permite declarar que un bien de dominio público quede desvinculado de uso o servicio público. Esto determina que la titularidad del bien es asumida por la junta de propietarios.

Mercedes Seminario Huertas, abogada especialista en derecho inmobiliario y jefa del área legal del grupo My Home organización inmobiliaria, comentó a este Diario que hay que resaltar dos puntos importantes, el primero es que el reglamento interno definirá cuál es el área no exclusiva y, como segundo punto, se determinará que esta no puede ser parte del área común. “No se considerará como bienes comunes a aquellos que se encuentran debidamente inscritos en el Registro de Predios como propiedad exclusiva” dijo.

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10. Pedido de nulidad ante desacuerdos

Los propietarios podrán solicitar la nulidad de una decisión tomada en la junta de propietarios. Esto aplica para aquellos que votaron en contra, los ausentes y los que hayan sido privados ilegalmente de emitir su voto. Sin embargo, la impugnación no detiene la ejecución del acuerdo.

Bienes comunes

Son los terrenos donde los edificios están construidos, a excepción de aquellos que provengan de un proceso de independización, los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros, techos, pasajes, pasadizos, escaleras, ascensores, montacargas, obras decorativas exteriores a la edificación y todos los espacios destinados a servicios comunes.

Adicionalmente, se encuentran los jardines, patios, pozos de luz, ductos, sótanos, semisótanos, azoteas y más bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

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Servicios comunes

Son los siguientes: el mantenimiento de los espacios compartidos, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común. También se incluye la reparación y reposición de los bienes comunes; así como la administración, jardinería, portería, vigilancia y seguridad de la edificación.

El presente Decreto Legislativo entrará en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su reglamento.

José Antonio Cerrón Valdivia, director general de la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, declaró a El Comercio que el decreto tiene como finalidad una mejor convivencia entre los propietarios de edificaciones. “La idea es tener el reglamento establecido antes de los 180 días, vamos a trabajar junto a un grupo de abogados expertos en derecho inmobiliario e integrantes de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp)”, aseguró.