El explosivo aumento del precio de la vivienda en Miami (y qué tiene que ver la pandemia)

Para Anthony Vázquez fueron dos meses de estrés e insomnio.

En octubre pasado, la dueña de la vivienda en la que vivía en el sur de Miami le avisó que tenía planes de aumentarle el alquiler. Como Anthony pronto comprobaría, era una muy mala noticia en el contexto del aumento incesante de precios de la vivienda que ha registrado esta ciudad del sur de la Florida, tan popular entre los turistas latinoamericanos.

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Durante las semanas siguientes, la dueña de la vivienda le iría anunciando -en montos cada vez más elevados- el nuevo precio que quería recibir por la renta. El primer precio, que era de US$1.800 al mes, ya representaba un aumento considerable sobre los US$1.500 que venía pagando por una vivienda con dos habitaciones y un patio, en el que vivían sus tres perros.

Pero las cosas no se quedarían allí. La mujer luego diría que mejor sería cobrarle US$2.000, luego aumentaría a US$2.800; y, finalmente, se plantaría en US$3.000. Un aumento del 100%, con respecto al año anterior.

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Ante ese incremento, a Anthony y su pareja no les quedaba más opción que hallar otro lugar donde mudarse con sus tres perros, por lo que solicitaron una hipoteca y comenzaron a buscar adónde ir.

"Por muchas noches durante esos dos meses estuve sin dormir, buscando cada noche con angustia", le comenta a BBC Mundo.

Y es que durante la pandemia, Miami se ha convertido en la segunda ciudad de Estados Unidos donde la vivienda resulta más costosa en relación con los ingresos de las personas -solamente superada por Nueva York-, de acuerdo con un análisis de la empresa de bienes raíces Realtyhop.

Este fenómeno ocurre en todo el condado de Miami-Dade, al punto de que la ciudad de Hialeah aparece como la quinta ciudad menos asequible del país.

Preocupación compartida

La preocupación por el precio de la vivienda en Miami no es exclusiva de Anthony y de su pareja, sino que es compartida por millones de arrendatarios de esa ciudad que en cuestión de meses han visto cómo los precios de la vivienda han escalado de forma exorbitante.

Entre febrero de 2021 y enero de 2022, la media del precio de los anuncios de viviendas de alquiler de 1 habitación pasó de en torno a los US$2.400 a unos US$2.800. En los de dos habitaciones el salto fue de unos US$2.500 hasta los US$3.600, de acuerdo con datos ofrecidos por la agente de bienes raíces Giselle Alfonso.

Alfonso apunta que estos incrementos se explican debido a que la demanda supera con creces la oferta y al hecho de que Florida no cuenta con una legislación que controle el costo de los alquileres, por lo que los propietarios pueden aumentar el precio cada año sin ningún tipo de restricción.

El incremento del precio de los alquileres en Miami, en realidad, se deriva del aumento de la demanda de vivienda para comprar.

Y es que a lo largo de 2021, el costo de la vivienda se convirtió en un tema frecuente de conversación tanto entre quienes ya tenían casa propia como entre quienes vivían de alquiler en Miami.

Mientras los primeros apreciaban cuánto se había revalorizado su propiedad, los segundos sopesaban sus opciones: entre quienes estaban en condiciones de comprar, muchos se apresuraron a hacerlo; mientras que el resto se resigna a ver cómo la posibilidad de convertirse en propietarios se hace más lejana.

Más allá de Miami

El aumento de la demanda de viviendas y, en consecuencia, del precio de las mismas ha sido un fenómeno generalizado en Estados Unidos desde el inicio de la pandemia.

Muchos analistas ven este fenómeno como una consecuencia del hecho de que las personas hayan tenido que pasar tanto tiempo en sus casas por causa del confinamiento, así como de la adopción forzosa del trabajo remoto por parte de muchas empresas.

"La pandemia mostró la importancia de tener una casa propia y, cuando tienes un inventario reducido y una alta demanda, los precios tienden a subir", le dice Chris Umpierre, vicepresidente de comunicaciones de la Asociación de Realtors de Miami, a BBC Mundo.

"El incremento de precios es una realidad en muchas de las principales ciudades de Estados Unidos. Ha habido aumentos en todas partes, no solamente en Miami, Nueva York o Los Ángeles", agrega.

En 2021, la venta de viviendas en Estados Unidos aumentó en 8,5%. En total, se vendieron 6,12 millones de unidades, la cifra anual más alta registrada desde 2006, de acuerdo con datos de la Asociación Nacional de Bienes Raíces de ese país (NAR, por sus siglas en inglés).

Al mismo tiempo, el inventario de casas disponibles se redujo en diciembre a 910.000, el número más bajo desde1999.

Mientras tanto, el precio medio de las viviendas unifamiliares subió de US$300.200 en 2020 hasta US$362.000 en noviembre de 2021.

Un destino más atractivo

En el caso de Miami, 2021 fue un año histórico en número de viviendas vendidas: 39.394, casi 68% más que en 2020.

Pero, además, el valor económico de estas transacciones superó en más de 103% el de las realizadas el año anterior y alcanzó los US$30.300 millones.

Este aumento tiene que ver no solamente con el incremento general de los precios, sino también con el gran dinamismo que mostró el mercado de viviendas de lujo (aquellas valoradas en más de US$1 millón).

Jessica Lautz, vicepresidenta de demografía y de análisis de comportamiento de la NAR, señala que en el último año el aumento de precio de las viviendas en Miami fue de 19,5%, lo que supera el aumento promedio de precios en el país.

"En el último trimestre, el precio promedio de la vivienda en Miami es de US$490.000, lo que lo hace bastante inaccesible para quienes compran por primera vez e, incluso, para los jubilados que buscan mudarse de ciudad", apuntó.

Chris Umpierre explica que históricamente Miami era un destino atractivo para muchos compradores extranjeros, pero que en los últimos dos años ha habido un creciente interés por parte de personas procedentes de otros lugares de Estados Unidos.

Según un estudio de la Asociación de Realtors de Miami, 53% de los compradores de viviendas en ese condado que proceden de otros estados de EE.UU. vienen de Nueva York (29%), California (15%) y Nueva Jersey (9%).

Entre septiembre de 2020 y marzo de 2021, más de 8.000 personas solicitaron cambiar sus carnets de conducir de Nueva York por unos de Florida para asentarse en Miami, de acuerdo con datos del Departamento de Seguridad de Carreteras y Vehículos Motorizados de Florida.

"Ellos están comprando acá porque les encanta nuestro modo de vida, tenemos bajos impuestos y un clima soleado", señala Umpierre.

A lo largo de la pandemia, el gobernador de Florida, Ron DeSantis, ha presumido de que 800 personas se mudan cada día a ese estado, aunque él no lo atribuye al clima ni a los impuestos, sino a su política liberal frente a la covid-19.

"Florida se ha convertido en la escotilla de escape para aquellos irritados por mandatos y restricciones autoritarios, arbitrarios y aparentemente interminables", señaló el pasado 11 de enero en su discurso sobre el estado de Florida.

En el caso de Miami, Umpierre destaca otros elementos como el hecho de que la ciudad apuesta por convertirse en una suerte de polo de atracción para empresas tecnológicas y financieras.

Una de estas, Microsoft, prevé abrir sus oficinas para América Latina en Miami, mientras que la empresa de inversiones Blackstone adquirió dos torres de oficinas en el centro de la ciudad, valoradas en US$230 millones.

Umpierre asegura que con este tipo de empresas también llegarán muchos empleos bien remunerados.

Los costos ocultos de la ciudad de moda

Pero para quienes ya viven en Miami, la llegada de otros asalariados mejor remunerados no resulta propiamente un consuelo, sobre todo cuando estos vienen a competir por un escaso y cada vez más costoso parque de viviendas.

Muchos de los residentes de Miami comienzan a preguntarse si podrán seguir viviendo en ella.

De acuerdo con un análisis de la empresa de bienes raíces Realtyhop, un hogar con el ingreso medio de Miami tendría que destinar 77,5% de sus recursos para hacer frente a los costos de adquirir una vivienda por el costo medio en esa ciudad.

"Eso quiere decir que si cobras el ingreso medio o eres de bajos ingresos es prácticamente imposible para ti comprar una casa porque tendrías que dedicar casi 78% de tus ingresos anuales al pago de la hipoteca, impuestos ", le dice Shane Lee, analista de Realtyhop, a BBC Mundo.

"Cualquier ciudad en la que se requiere más de 60% de los ingresos para adquirir una casa es considerada como extremadamente costosa. Y, en el caso de Miami, eso es lo que estamos viendo", agrega.

El ingreso medio de los hogares en Miami-Dade se ubicaba en US$51.347 en 2019, último dato disponible de la Oficina del Censo de Estados Unidos.

El aumento del precio de la vivienda también trae consigo un riesgo añadido: el peligro de que crezca el número de personas sin techo, algo que ya se ha visto en ciudades como Los Ángeles y San Francisco.

Ignacio Ortiz-Petit, asistente sénior del director del Departamento de Vivienda Pública y Desarrollo Comunitario de Miami-Dade, asegura que eso no ha ocurrido.

Afirma que la ciudad trabaja a ritmo acelerado en la construcción de vivienda asequible y cita un informe de la Universidad de Miami según el cual el condado va camino a construir unas 11.000 unidades entre 2020 y 2025, lo que equivaldría aproximadamente a levantar el doble de viviendas de este tipo en la mitad del tiempo requerido durante la década pasada.

Explica que este ritmo acelerado es posible gracias al uso de recursos de un programa federal para desarrollo urbano y asistencia para el alquiler a través del cual unas 6.400 unidades existentes están siendo reacondicionadas y se añadirán otras 20.000 a través de permisos de zonificación.

Además, el funcionario apunta que el condado ha hecho uso intensivo de unos US$60 millones recibidos del gobierno federal para ser destinados a programas de asistencia de alquiler de emergencia.

Ronald L. Book, presidente del Miami-Dade County Homeless Trust, señala que desde el inicio de la pandemia en marzo de 2020 ellos han realojado casi 2.500 hogares.

"El condado de Miami-Dade ha estado trabajando para prevenir y acabar con la falta de vivienda, a pesar de un mercado inmobiliario muy competitivo y una escasez de propiedades para familias de bajos ingresos", apuntó en declaraciones a BBC Mundo.

Agregó que han estado trabajando tiempo extra para conectar a propietarios con posibles arrendatarios y que valiéndose de los recursos del plan de rescate aprobado por el gobierno federal han trabajado de forma coordinada para evitar los desalojos y mantener a las personas dentro de las viviendas.

"Hemos podido evitar los desalojos masivos y nuestras cifras de personas sin techo son bajas, pero la escasez de unidades y el costoso mercado del alquiler van a seguir trabajando en nuestra contra", apuntó Book.

Y es que la presión se nota. Según cuenta, entre julio y septiembre de este año su línea de ayuda telefónica recibió más de 25.400 llamadas, de las cuales 45% correspondían a personas que estaban en riesgo inminente de quedarse sin techo.

Por su parte, aquellas familias que no están en peligro de quedar en la calle, pero que de todas formas se están viendo afectadas por el incremento de los precios de la vivienda están intentando buscar soluciones creativas.

Eso fue lo que hicieron Anthony y su pareja.

Dado el aumento de precios en Miami, progresivamente fueron ampliando el área de búsqueda de vivienda hasta que finalmente hallaron una en West Palm Beach, una ciudad ubicada a unos 120 kilómetros de distancia de su trabajo en el condado Miami-Dade.

"Al principio estaba triste porque yo nací y me crie en Miami y mi familia está allá, pero cada día que pasa estoy más contento. Además, ahora vivo a 7 minutos de la playa", comenta.

El largo trayecto tiene su recompensa pues ahora pagan por una hipoteca menos de lo que les costaba su viejo alquiler, y sus tres perros tienen un patio más grande donde jugar.

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