¿Arranca el círculo vicioso?, por Ricardo Fort y Álvaro Espinoza

Como muestra un reciente estudio de Grade, encargado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), en las últimas dos décadas las ciudades del Perú han expandido su área en cerca del 50%, y más del 90% de este crecimiento urbano ha sido de carácter informal. Esto ubica al país muy por encima del promedio de expansión de América Latina (30%) y, en términos de informalidad, somos únicamente superados por Cuba.

PARA SUSCRIPTORES: Viviendas: ¿por qué más del 90% de la expansión urbana ha sido informal en los últimos veinte años?

¿Por qué hemos llegado a esta situación? La evidencia recogida por Grade muestra que, ante la ausencia de una política integral de planeamiento urbano y vivienda, el Estado Peruano, en su intento por reducir brechas, es el principal promotor de este modelo de expansión informal: la enorme inversión pública en servicios e infraestructura urbana en la periferia de las ciudades hace que la probabilidad de que un lote informal (sin habilitación) reciba estas mejoras de manera gratuita (sin inversión por parte del hogar o el promotor inmobiliario) sea de cerca del 50%.

Estas acciones generan expectativas que distorsionan por completo el mercado de nuevo suelo urbano: por un lado, los hogares tienen el incentivo de adquirir lotes informales relativamente baratos que, aunque no cuentan con servicios básicos, tienen una alta probabilidad de recibirlos vía inversión estatal. Por otro lado, los promotores inmobiliarios informales incorporan dichas expectativas al precio de lotes no habilitados, generando un incremento artificial del costo del suelo –el cual capturan en su totalidad como rentabilidad pura (o, en algunos casos, a medias con funcionarios inescrupulosos)–.

En otras palabras, la inversión pública crea incentivos para que tanto la demanda como la oferta de lotes informales se expandan, lo que favorece la proliferación de urbanizaciones informales. A su vez, mientras más urbanizaciones informales existan, más aumenta la presión para que el Estado provea servicios e infraestructura, lo que retroalimenta el sistema. En suma, el esfuerzo del Estado por cerrar brechas resulta siendo el principal motor de la expansión urbana informal en el país.

El problema es que este modelo de expansión informal y caótico no solo reduce el potencial creativo y productivo de las ciudades, sino que genera un tipo de exclusión espacial que suele convertirse en una trampa de pobreza a largo plazo, y trae consigo costos que afectan a casi todos los involucrados. Para las familias que compran lotes informales, las expectativas de recibir el subsidio estatal no cambia el hecho de que estas deben esperar, en promedio, más de una década para recibir servicios e infraestructura adecuados. A lo largo de esos años, solo el limitado acceso a agua potable y la mala conectividad generan enormes costos relacionados con la salud –evidenciados en la actual crisis– y la movilidad de las familias, los que equivalen, en valor presente, a la inversión total realizada por estas al momento de adquirir el lote. Por el lado del Estado, el costo de instalar infraestructura y servicios en terrenos que ya están ocupados es al menos 50% mayor que hacerlo en un área desocupada, y estos sobrecostos los pagan todos los peruanos. Y finalmente, el incremento especulativo del precio del suelo afecta la rentabilidad de las habilitaciones formales y la viabilidad de los proyectos de vivienda social; es decir, desincentiva las alternativas formales y adecuadas de desarrollo.

El estudio de Grade estima que los recursos que se pierden en todas estas ineficiencias –la sobrevaluación artificial del suelo, los sobrecostos en la provisión de infraestructura y los costos asociados a las carencias de las familias– sumados a la inversión que realizan las familias para adquirir y habilitar sus lotes, equivalen a más del 90% de la inversión necesaria para garantizar que el crecimiento de las ciudades peruanas se haga sobre suelo adecuadamente habilitado.

En otras palabras, parece claro que la solución no está en alimentar el círculo vicioso de correr tras una brecha que, paradójicamente, crece debido a los esfuerzos que hace el Estado por cerrarla. Para que la brecha no siga creciendo, y eventualmente deje de existir, se requiere reorientar paulatinamente los recursos públicos –financieros e institucionales– para empezar a cambiar los incentivos del sistema hacia la producción de ciudades de calidad para todos. Este es un amplio debate que merece estar en el centro de la agenda política nacional. Es momento de empezar.