¿Qué derechos tengo si mi propiedad será expropiada por una obra estatal?: todo lo que debes saber

Luego de jubilarse, Teresa Rubio decidió escapar del bullicio de Lima para vivir en una casa que heredó en el distrito de Huancabamba, en la ciudada de Oxapampa, departamento de Pasco. Tiempo después, el 30 de julio del año pasado, personal del Ministerio de Transportes (MTC) tocó su puerta para informarle que el Estado necesitaba adquirir una parte de su propiedad, pues esta se encuentra en el área del proyecto del futuro aeropuerto de Oxampampa.

Este nuevo terminal aéreo está previsto para construirse en el distrito de Huancabamba y operar desde el 2026. El MTC estimó que el proyecto definitivo de la obra costará más de 168 millones de soles. Esta se enmarca dentro de las iniciativas que el gobierno prevé como parte de las grandes obras de interés nacional.

Sin embargo, Teresa se niega a vender su propiedad al Estado. Asimismo, Elmer Galarza, teniente gobernador del caserío Pampachica, en Huancabamba, declaró a El Comercio que la construcción del aeropuerto afectará a las 70 familias que habitan esta comunidad, quienes también rechazan ceder sus terrenos.

“Nosotros vivimos de la agricultura, de lo que sembramos en nuestras chacras. Todo Pampachica se encuentra en la zona de construcción del aeropuerto, o sea, esta obra va a desaparecer al caserío en el que hemos nacido y crecido. Vamos a quedarnos sin hogar y sin sustento de vida”, afirma. “Aquí viven ancianos con 70 y 80 años. Ellos no tienen a dónde ir”, agrega.

Además, Soledad, dueña del fundo Naranjal en Huancabamba, asegura que el MTC no ha realizado una adecuada sociabilización del proyecto del aeropuerto a las personas que serán afectadas por la construcción del nuevo aeropuerto. “Nos hemos reunido en dos ocasiones con personal del ministerio [MTC], pero ambas por iniciativa nuestra. Sin embargo, no respondieron a nuestras preguntas”, expresa.

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Así como Teresa y los pobladores de Huancabamba, muchas personas se ven afectadas por obras de infraestructura de interés público —como aeropuertos o anillos viales— que planea construir el Estado. Debido a la necesidad de tener los predios sobre los cuales deben realizarse estas obras de interés nacional, el Estado debe adquirirlos a través de una compra transferencia aceptada por sus propietarios o una expropiación.

El Comercio consultó al MTC y a una experta en infraestructura sobre las facultades del Estado, derechos de los propietarios, cómo se determina el valor de una propiedad, entre otras consideraciones ante una expropiación para la construcción de una obra de infraestructura.

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¿Qué leyes permiten al Estado adquirir propiedades privadas?

Para realizar las obras de infraestructura que han sido declaradas de necesidad pública o interés nacional, categorías aprobadas por el Congreso a través de leyes, el Estado necesita contar con la disponibilidad de los predios sobre los cuales se realizarán estos proyectos.

Magali Lazo, abogada y socia del área de infraestructura del Estudio Muñiz, explicó a El Comercio que, si existen propiedades privadas en dichos predios, el Estado cuenta con facultades para adquirirlos de acuerdo con dos leyes.

El artículo 70 de la Constitución Política señala que “El derecho de propiedad es inviolable. (…) A nadie puede privarse de su propiedad si no, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por Ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio”.

En relación con ello, el 2015 se aprobó el Decreto Legislativo N° 1192 (DL N° 1192), que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de Inmuebles, Transferencia de Inmuebles de Propiedad del Estado, Liberación de Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura.

El DL N° 1992 regula dos formas de adquisición de la propiedad: el trato directo y la expropiación.

¿En qué consiste el trato directo?

En comunicación con El Comercio, la Dirección de Disponibilidad de Predios del MTC explicó que la adquisición vía trato directo es la transferencia voluntaria del derecho de propiedad privada que realiza el propietario a favor del Estado.

Lazo explicó a este Diario que los propietarios que acceden al trato directo reciben un incentivo adicional del 20% del valor comercial del predio que fija el Estado mediante una tasación. Asimismo, el MTC agregó que acceder al trato directo también permite que los titulares reciban un porcentaje adicional por el eventual perjuicio económico en que pudiera incurrirse.

¿Qué es una expropiación y cuándo se ejecuta?

El MTC explicó que, si el propietario no acepta la transferencia voluntaria de su predio a través del trato directo, el Estado optar por iniciar el proceso de expropiación del mismo.

“Se trata de una transferencia forzosa del derecho de propiedad privada sustentada por seguridad nacional o necesidad pública conforme al artículo 70 de la Constitución Política y las reglas establecidas en el DL N° 1192”, detalló el MTC.

De acuerdo al decreto mencionado, para realizar una expropiación, el Estado debe emitir una resolución ministerial que apruebe la ejecución de la expropiación y el valor del justiprecio del mismo, es decir, la indemnización por la pérdida de los bienes expropiados. Esta resolución se publica en El Peruano y también se notifica al propietario. Posteriormente, se consigna el monto del justiprecio en el Banco de la Nación y se notificar otra vez al propietario afectado para requerirle la desocupación y entrega del bien inmueble.

“Luego de la notificación de la resolución ministerial, el propietario debe desocupar y entregar el inmueble afectado en el plazo máximo de 10 días hábiles para predios libres y 30 días hábiles para inmuebles ocupados o en uso”, mencionó el MTC.

¿Qué derechos tengo si el Estado debe adquirir mi propiedad para la ejecución de una obra?

El MTC señala que el propietario tiene derecho a percibir el valor comercial de su predio, el cual es fijado por peritos especializados debidamente inscritos en el Registro de Peritos Valuadores de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, en el registro de peritos del Ministerio de Vivienda, o en el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú.

“En caso el propietario no esté conforme con el monto valuado, podría cuestionarlo vía judicial o arbitral. Solo puede cuestionar el valor, mas no la expropiación en sí, la cual se ejecutará conforme las normas vigentes”, resaltó el MTC.

¿Cómo se determina el valor de una propiedad que debe ser expropiada?

Reyna Huamaní, directora de Disponibilidad de Predios del MTC, señaló que los peritos especializados determinan el valor comercial de la propiedad conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones y el DL N° 1192.

“El Reglamento Nacional de Tasaciones establece los factores para que los peritos determinen el valor de la propiedad. Por ejemplo, si la propiedad cuenta con servicios básicos, si existe una vivienda en ella o si está zonificada para una actividad comercial, los peritos tendrán en cuenta estos factores para fijar la tasación”, explicó.

Huamaní agregó que la tasación se establece en función al valor que tiene la propiedad antes de la ejecución de la obra de interés nacional.

Por su parte, Lazo refiere que los propietarios pueden presentar al Estado documentación que sirva de sustento para la tasación del inmueble. “De esta manera, los peritos podrán evaluar el grado de afectación que sufrirá el dueño al perder su propiedad. Por ejemplo, si en su predio existe actividad comercial, puede presentar recibos y licencias de funcionamiento”, explicó.

¿Puedo negociar el valor de tasación de mi propiedad?

El MTC declaró a El Comercio que los propietarios no pueden negociar el valor de la tasación de su predio, porque este es fijado por peritos especializados.

¿Qué ocurre si me niego a que mi propiedad sea expropiada?

El MTC menciona que la expropiación es una adquisición forzosa que se aplica como última medida al proceso de adquisición de un predio, por lo que no requiere el consentimiento del propietario. Por lo tanto, sostiene que no puede proceder una negativa a este procedimiento.

“Si bien el derecho de la propiedad individual es un derecho constitucionalmente protegido, este no puede estar por encima del derecho de los demás ciudadanos de contar con infraestructura adecuada que brinde conectividad a las poblaciones que serán beneficiadas, impulsando así su inclusión social y mejora económica”, subrayó.

En esa línea, Huamaní señaló que, si el propietario incumple con entregar el inmueble dentro de los plazos de expropiación establecidos, el MTC puede iniciar un proceso de ejecución coactiva para su desalojo.

¿Cómo puedo saber si mi propiedad se encuentra en el espacio donde se evalúa ejecutar una obra?

Como parte del procedimiento de adquisición de predios regulado en el DL N° 1192, una vez identificado el predio afectado, se envía un oficio al administrador indicando que su propiedad será afectada por una obra de infraestructura; asimismo, se le indica cuál es el monto del valor comercial de la misma, el cual fue fijado previamente por un perito especializado.

“Adicionalmente, y pese a que la norma no lo señala, se realizan charlas de sensibilización con la población afectada, en coordinación con sus autoridades”, sostiene el MTC.

¿Existe una plataforma para consultar cuáles son los predios que debe adquirir el Estado?

El MTC explicó a El Comercio que no existe una plataforma en línea para que los ciudadanos puedan consultar las zonas a expropiar. “Las obras de gran envergadura son publicadas para conocimiento público en un diario nacional y en el boletín del diario El Peruano”, señaló.

Adicionalmente, el MTC mencionó que el Estado realiza una anotación preventiva en las partidas electrónicas de los predios afectados por la obra con la finalidad de que el propietario tome conocimiento y no realice cambios sobre el mismo.

“Notificamos a Sunarp para que inscriba en la partida registral del predio que este será afectado por un proyecto de interés nacional. De esta forma, si el propietario deseara venderlo a otra persona, esta podrá saber que la propiedad debe ser adquirida por el Estado para una futura obra de necesidad pública”, asegura Huamaní.