Mitos acerca de la edificación y su relación con la planificación de las ciudades

Mito 1: El crecimiento vertical de la ciudad no permite calidad de vida

Mientras que Sao Paulo (Brasil) es una ciudad compacta y que ha crecido en altura, buenos servicios y potente transporte público, Lima tiene un crecimiento plano y de expansión descontrolada en su territorio.

Las ciudades del Perú crecen sin planeamiento, de forma chata y en base al accionar delictivo de los traficantes de tierras. El uso ineficiente del suelo urbano —promovido por el miedo a las alturas en la edificación, a restricciones normativas y opiniones públicas sin conocimiento técnico— obstaculiza el crecimiento vertical.

Una ciudad adecuadamente densificada en altura permite —con diseño y planificación— dotarla de manera eficiente de servicios básicos y equipamiento urbano. La densificación en altura, mediante el desarrollo de edificios multifamiliares, integra a los habitantes con un entorno urbano consolidado, promueve la aplicación de las últimas tecnologías y tendencias en la construcción y permite el aprovechamiento sustentable de los recursos naturales en el uso de la edificación

Mito 2: Los riesgos sísmicos impiden una mayor altura de las edificaciones

Santiago de Chile, Ciudad de México y otras ciudades se ubican en zonas con mayores eventos sísmicos que nuestro país. Sin embargo, esto no ha evitado que crezcan de manera vertical.

El hecho de que el Perú y las ciudades costeras estén en áreas sísmicas, no es un obstáculo para la construcción de edificaciones con mayor altura, mientras sean técnicamente edificadas. El altísimo riesgo está en las condiciones antitécnicas de las viviendas, considerando que la autoridad no ha brindado la oportunidad de acceder a una construcción digna y segura.

Mito 3: Los edificios generan congestión vehicular

Esto no guarda relación con la edificación, sino con la escasa planificación de ciudad y el ordenamiento del tránsito. Por el contrario, en una ciudad chata y que se expande sin control, las personas tienen que recorrer mayores distancias, generando un caos mayor en el transporte. Una ciudad concentrada y más cercana favorece a la conectividad.

Necesitamos una ciudad más cercana, que permita que las familias cubran sus necesidades en su zona de residencia con los llamados usos mixtos del suelo, que acercan los servicios a las personas.

Mito 4: La “residencialidad” se opone a la vivienda multifamiliar

Hemos preguntado a muchos urbanistas, arquitectos y autoridades: “¿qué significa mantener la residencialidad?”, un concepto que usan para no autorizar la construcción de edificios multifamiliares. No encontramos respuestas que nieguen que se puede lograr una calidad de vida residiendo en un edificio.

Castigar al suelo urbano, usándolo de una manera deficiente, es algo imperdonable en ciudades con alto valor del suelo y eso genera que las familias no puedan acceder a una vivienda en ciertos distritos. El respeto a la “residencialidad” no puede servir de pretexto para normalizar decisiones anacrónicas que pretenden normalizar la marginación de sectores de la sociedad para acceder a una vivienda asequible.

Mito 5: Los subsidios para vivienda de interés social son un gasto

Los programas de vivienda de interés social, Techo Propio y Mivivienda, no son un gasto para el Estado, sino una inversión que genera una cadena de valor de gran impacto. Un estudio de INNOVAPUCP (2021) identifica que el Tesoro Público recupera en impuestos los subsidios entregados a las familias y que el programa Mivivienda genera una actividad inmobiliaria en la economía nacional de hasta 21 veces lo invertido.

En contraposición, el costo para el Estado de dotar de servicios a cada lote ilegal puede llegar a más de S/ 120 mil, equivalente a tres subsidios del programa Techo Propio, donde las familias adquieren una propiedad y todos los servicios.

La vivienda de interés social, formal y digna, aprovechando eficientemente el escaso suelo urbano, es el único camino para cerrar la brecha habitacional.

Como apreciamos en el gráfico, la producción de vivienda formal, incluida la vivienda de interés social, no permite satisfacer, ni siquiera en una tercera parte, la demanda requerida por el alto número de hogares que anualmente se crean a nivel nacional, escenario en el cual el déficit habitacional se agranda y, lamentablemente, sirve de caldo de cultivo para el incremento del tráfico de terrenos y la construcción informal.

Esperamos que lo aquí expresado, contribuya para que las autoridades y la clase política peruana adopten decisiones concretas para promover y facilitar el acceso a la vivienda digna y formal a millones de peruanos que tanto la necesitan.

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