Mi primer ‘depa’: ¿Por qué es importante pre-pagar durante los primeros años de un financiamiento a largo plazo?

En medio de este proceso, nos encontraremos con errores cometidos pero también con aquellos que podemos evitar así como también con consejos que nos lleven a buen puerto.

“El error más grande sería financiar un departamento a 25 o más años”, advierte Jorge Luis Ojeda, docente de la Escuela de Finanzas de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC) en entrevista con El Comercio.

“La primera razón y la más importante es que los intereses son muy altos. Y esto muchas veces es porque el banco calcula las cuotas que uno puede pagar y para llegar a esta cuota, al principio, casi nunca se paga la deuda sino solo los intereses”, explica.

“Entendamos que si el banco calculara la cuota perfecta para que una persona adquiera un inmueble y pueda pagarlo rápidamente, entonces, de repente, no podría acceder al crédito porque la cuota sería muy alta. Por tanto, lo que hace el banco es ajustar la cuota según la posibilidad de pago de cada persona. El problema es que, claro, uno puede pagar durante seis años y de repente, cuando ve el estado de cuenta verá que en realidad la deuda principal, o sea, el costo del departamento, pues no bajó mucho”.

El consejo, por tanto, es pre-pagar durante los primeros años todo lo que se pueda. ¿Y cómo hacerlo? Enfocándonos en disminuir el plazo de deuda y que esta se ponga por debajo de los 15 años. Lo óptimo es 12 años, recomienda Ojeda.

Pongamos un ejemplo. Si ya tengo el dinero para el pre-pago, Ojeda recomienda “nunca adelantar las cuotas”, lo correcto es, volvemos a repetir, pre-pagar. Es decir, si tu cuota con el banco es de 1000 soles y cuentas con 5000 para el prepago, no pagues con ese monto las 5 próximas cuotas.

“Lo correcto es ir al banco y decir: tengo este dinero (5000 soles) y quiero pre-pagar mi crédito. Entonces ese monto no irá a pagar intereses sino a disminuir el valor de la deuda principal. Entonces, como la deuda principal se reduce y los intereses siempre se calculan sobre la deuda principal, la cantidad de intereses también se reducirá”.

Veamos otro ejemplo. Si mi cuota es de 1000 soles mensuales y tengo 12 mil soles para prepagar. En teoría, sería adelantar doce cuotas pero lo que en realidad estoy haciendo al pre-pagar es reducir aproximadamente 3 años y medio de deuda.

En esa misma línea, Daniel Ortega, fundador de la proptech peruana Decateca, recomienda amortizar con aproximadamente 300 soles al mes. “Si por ejemplo, la deuda es a 20 años, pagando 300 soles extra a mi cuota, estaré reduciendo algo de 6 años de deuda, es decir, ya no tendré una deuda de 25 años sino de 14 y me estaré ahorrando aproximadamente 76 mil soles de intereses”.

Si estás por hacer un pre-pago, Ojeda recomienda lo siguiente: “primero debes pagar la cuota del mes. Una vez que lo hiciste, inmediatamente o en días posteriores, realizas el pre-pago. ¿Por qué? Porque si pre-pagas sin haber pagado la cuota del mes, una parte de ese dinero se irá a la cuota del mes”

Cabe destacar que siempre que hagas el pre-pago debes avisarle al banco que ese adelanto de dinero será para pre-pagar y reducir el tiempo de deuda sino este asumirá que estás adelantando cuotas. Otro punto importante es que todos los meses, si así lo deseas, puedes pre-pagar con montos pequeños.

Sobre este punto, Ojeda explica también que conforme tengamos menos años de deuda, el impacto al pre-pagar será menor. “Ya no bajarán 3 años y medio como el ejemplo anterior sino bajarán 2 años. Y así como vayamos acercándonos a los 12 y 15 años de deuda, la reducción del tiempo no será tan impactante. Lo importante e inteligentes es que si yo saco un departamento a 25 años y sé que estoy pagando solo intereses, tengo que pre-pagar todo lo que pueda hasta llegar a un tiempo de deuda de hasta 15 años”.

Por ley, uno es libre de amortizar lo que quiera al banco pero, según nos explica Ortega, algunas entidades financieras te limitan, a veces, las amortizaciones y no permiten que éstas se den en montos pequeños. “Por ejemplo, a BanBif tú puedes amortizarle como monto mínimo el equivalente a dos cuotas. Si tu cuota es de 2000 soles tienes que amortizarle, por lo menos, 4.000 soles sino, no te lo acepta”, explica. Si este es el caso, lo que puedes hacer es pre-pagar semestralmente.

Si bien es importante amortizar las cuotas del Banco con todo el “dinero extra” que tengamos, Ortega recomienda a todo primerizo en cuestiones inmobiliarias “diversificar nuestros pagos y no quedarse sin capital y mucho menos sin fondo de emergencia”.

“Hay que tener cuidado en este punto. Por más ingresos extras que tengas, no lo destines todo en amortizaciones y guarda algo por si se da alguna emergencia. De repente, si tienes 5 mil soles extra, no lo destines todo en pre-pagar sino que, por ejemplo, paga 1000 en varias partes y el resto guárdalo, por si ocurre alguna eventualidad. Esto es más que nada por salvaguardarte de alguna situación bastante complicada”.