Ley de alquiler-venta de viviendas aún requiere mayor precisión
Ley de alquiler-venta de viviendas aún requiere mayor precisión
Redacción EC

JORGE ACOSTA, socio líder de Consultoría de EY

Producto de la situación económica de los últimos meses, la actividad en el mercado inmobiliario se ha ralentizado, lo que se refleja en la reducción del ritmo en la venta y alza de los precios de .

En este contexto, el mercado inmobiliario se vuelve interesante para quienes quieren adquirir su vivienda o quienes puedan invertir en un inmueble para . Se espera que hacia el segundo semestre los precios aumenten debido a la demanda insatisfecha y al incremento en el tipo de cambio.

Si estamos en la búsqueda de una vivienda, muchos tenemos en mente que alquilar es tirar nuestro dinero, cuando este podría ser destinado a adquirir un bien duradero que debiera revalorizarse en el tiempo. Pero el alquilar también tiene ventajas: la flexibilidad de poder mudarnos rápidamente de acuerdo con nuestras necesidades de espacio y capacidad de pago, la mayor facilidad de renegociar el valor de alquiler que el valor de la cuota, y el ahorro de los costos adicionales por impuestos y contribuciones o por el mantenimiento de la vivienda.

Financieramente, cuando alquilamos un inmueble -tanto las personas como las empresas-, lo que estamos haciendo es transferir a un tercero la inversión de capital necesaria para adquirir el inmueble a cambio de un pago mensual.  Es una tercerización de la inversión de capital y del costo de mantenimiento.  Evitamos tener que disponer de una cantidad importante de capital para la compra, y nos permite planificar los flujos de desembolso de alquiler mensuales adaptados a nuestra capacidad de pago.

Por otro lado, en un mercado como el nuestro, con déficit de viviendas, precios que se estiman aun por debajo de los niveles esperados, con un constante crecimiento de la demanda por inmuebles -tanto para vivienda como para oficinas, como bien de uso o de alquiler- es de esperarse que los valores se incrementen en el tiempo y que comprar un inmueble continúe siendo una de las inversiones más rentables. Por ello, siguen apareciendo fondos especializados en inversión inmobiliaria, que esperan adquirir flujos fijos que son productos de alquileres a largo plazo.

Sin embargo, la decisión de adquirir un bien no se basa necesariamente en un análisis financiero. Estudios demuestran que más del 75% de las personas que prefieren adquirir un inmueble lo hacen por el sentido de propiedad, es decir, la necesidad de ser propietarios de un bien y no por la inversión a largo plazo.

Lo que debe evaluarse es si poseemos la capacidad de invertir en el pago inicial del bien y de las cuotas de pago mensuales en el caso de ser financiados, el pago de impuestos y otros costos.  El caso óptimo para el nuevo propietario es que estos pagos sean menores al costo de alquilar la vivienda en el largo plazo, es decir, que la tasa interna de retorno de la adquisición sea menor. Es una evaluación financiera sencilla.

Pero el crecimiento del sector no depende únicamente del déficit de viviendas y del crecimiento de unidades y de precios. Depende de generar también una demanda sólida de alquileres, donde los inversionistas puedan generar sus retornos.  Esta mayor demanda debiera producirse cuando los ‘millennials’ tengan mayor participación en el mercado, pues son una generación cuyo interés en la propiedad es distinto y su movilidad geográfica es mayor.