Desfase en la oferta inmobiliaria, por Angus Laurie

El mercado inmobiliario funciona en términos de oferta y demanda. Parte del problema en Lima es que existe un desfase entre lo que produce el mercado formal y lo que realmente pide el mercado. Según datos de Capeco del 2014, mientras la mayor parte de la demanda fue para viviendas dentro de un precio menor a US$50.000, la gran mayoría de viviendas que produce el mercado formal tiene un precio de venta mayor a US$50.000. En otras palabras, para muchas familias, el mercado formal de vivienda hoy en día no puede producir un producto asequible. Como muchos no pueden participar en el mercado, las únicas soluciones son el hacinamiento o la informalidad.

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Es a partir de US$50.000 o debajo de los US$100.000 donde el mercado puede producir viviendas con un precio accesible para muchas personas. Según el mismo estudio de Capeco, 32% de la demanda efectiva para viviendas está dentro de este rango. En términos del área construida, esto significa un departamento de 27 a 54 metros cuadrados en un distrito céntrico como Lince, o un departamento de 47 a 94 metros cuadrados en un distrito más lejano como Ate.

Cuando una familia elige dónde comprar una vivienda, el tamaño es solamente un factor que influye en su decisión. Otros factores incluyen el costo y tiempo de viaje entre su hogar y su trabajo. En distritos como Lince, que tienen un alto nivel de accesibilidad hacia muchos centros laborales, es lógico que el precio por metro cuadrado de vivienda, en promedio, sea mayor que en distritos más lejanos como Ate. Por esa misma razón, es lógico que alguien acepte un departamento más pequeño a cambio de una reducción en el tiempo y costo perdidos en el tráfico cada día.

En términos de planeamiento urbano, también tiene sentido facilitar que las personas puedan acceder a una vivienda cerca de su trabajo. Esto significa permitir una mayor densificación en los distritos céntricos. De esta forma, se puede hacer que la ciudad sea más eficiente y reducir la distancia de viaje de las personas hacia su trabajo.

Dado esto, es preocupante que los alcaldes de Lince y San Isidro estén revaluando los tamaños mínimos de departamentos en sus distritos. El alcalde Augusto Cáceres, de San Isidro, suspendió la ordenanza 474 que ha permitido la construcción de viviendas con un tamaño mínimo de 45 m2 en la zona ZEN, mientras que el alcalde Vicente Amable, de Lince, ha anunciado que está revaluando el tamaño mínimo (de 45 m2 por departamento) en su distrito.

En ambos casos, las autoridades pretenden que sus cambios sean el resultado de estudios técnicos. Más allá de lo que digan estos estudios, la realidad es que si la decisión de cada distrito es aumentar los tamaños mínimos normativos de los departamentos, esto resultará en la reducción de asequibilidad de las viviendas, empeorará la movilidad y reducirá el acceso al mercado laboral a escala metropolitana.